Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 108/09
Uitspraakdatum: 8 maart 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 09/387 van de Rechtbank Leeuwarden van 3 juli 2009 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden,
de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2007 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 113 te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 643.000. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2007 en de waardepeildatum is 1 januari 2005. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2007 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.912,08.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 8 augustus 2008 het bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend.
1.5. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. De eerste meervoudige kamer van het Hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 9 december 2010. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar A. Met toestemming van partijen is de zaak tegelijkertijd behandeld met de door belanghebbende ingestelde hoger beroepsprocedures met zaaknummers 84/09 en 85/09. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Belanghebbende heeft ter zitting bovendien een bezwaarschrift voor het jaar 2009 betreffende onder meer de onroerende zaak getoond, waarvan door het Hof met toestemming van partijen kopieën zijn gemaakt voor het Hof en de heffingsambtenaar.
1.7. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een pand van vóór 1900 met beneden een winkelruimte, met op de eerste verdieping kantoorruimte en op de tweede verdieping opslagruimte. De bruto vloeroppervlakte van de winkelruimte bedraagt volgens het ten behoeve van de heffingsambtenaar opgemaakte taxatierapport van 20 oktober 2008 van A, WOZ-taxateur, circa 100m², van de kantoorruimte circa 15m² en van de opslagruimte circa 70m². De grootte van het perceel is 104m².
2.2. Belanghebbende is tevens eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als b-straat 1b te Z. Deze onroerende zaak is gelegen boven de hiervoor vermelde winkelruimte en betreft een bovenwoning op de eerste verdieping, die de opgang deelt met de onroerende zaak. De toegangsdeur tot de bovenwoning is afsluitbaar. Deze bovenwoning wordt zelfstandig en door een ander dan de gebruiker van voormelde winkel gebruikt. Voor deze bovenwoning is een aparte Woz-waarde vastgesteld, welke na uitspraak op bezwaar is bepaald op € 71.000 op de peildatum 1 januari 2005.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2005 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende bepleit een waarde van € 539.000 voor de onroerende zaak en de bovenwoning b-straat 1b samen. Aangezien de vastgestelde waarde op de peildatum 1 januari 2005 na uitspraak op bezwaar voor b-straat 1b € 71.000 bedraagt en deze niet in geschil is, komt de waarde van de onroerende zaak volgens belanghebbende uit op € 468.000 op de peildatum 1 januari 2005.
3.3. Belanghebbende voert daarvoor onder meer aan dat:
a. de beschikbare oppervlakte van de winkel (zonder de muren) slechts 90m² bedraagt;
b. het gebruikelijk is dat de voor de eerste 60 tot 70m² van de winkel een hogere huurwaarde in aanmerking wordt genomen dan voor de verdere vierkante meters;
c. aan de eerste en tweede verdieping geen huurwaarde kan worden toegekend.
3.4. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde tot € 468.000.
3.5. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift de bruto vloeroppervlakte van de winkelruimte gemotiveerd bijgesteld tot 97m², van de eerste verdieping tot 25m² en de tweede verdieping tot 107m². De heffingsambtenaar stelt zich uiteindelijk op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.6. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1. Voor zover belanghebbende bedoelt te stellen dat de bovenwoning Weerd 1b ten onrechte als een aparte onroerende zaak is aangemerkt, volgt het Hof deze stelling niet. Het Hof is, evenals de Rechtbank, van oordeel dat de bovenwoning Weerd 1b gelet op het onder 2.2 vermelde en artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ, een aparte onroerende zaak is.
4.2. Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2005 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.3. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.4. Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van 1 januari 2005 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.
4.5. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde het onder 2.1 genoemde taxatierapport overgelegd. De WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt in dit rapport naar de waardepeildatum 1 januari 2005 bepaald op € 643.000.
In genoemd taxatierapport worden vijf vergelijkingsobjecten vermeld. Deze zijn alle gelegen aan de a-straat.
In het taxatierapport wordt de huurwaarde van
a. de winkelruimte bepaald op 100 x € 450 = € 45.000
b. de kantoorruimte (eerste verdieping) op 15 x € 90 = € 1.350
c. de opslagruimte (tweede verdieping) op 70 x € 45 = € 3.150
samen € 49.500
De waarde wordt vervolgens bepaald op 13 (kapitalisatiefactor) x € 49.500 = € 643.500, afgerond € 643.000.
4.6. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het juist is om voor de hele winkelruimte uit te gaan van € 450 per m² en dat de huurwaarden van de eerste en tweede verdieping reëel zijn. De heffingsambtenaar stelt dat het een hoekpand betreft en daarmee een hogere attentiewaarde heeft, waardoor aan een groter winkeloppervlak een hogere waarde kan worden toegekend. Belanghebbende betwist dit, omdat de ramen aan de zijkant van de onroerende zaak geblindeerd zijn en er op de a-straat “stille kant” minder passanten zijn dan in andere winkelstraten. Tegenover deze gemotiveerde betwisting ontbeert de stelling van de heffingsambtenaar een voldoende onderbouwing. Ook komt het Hof de door hem nader berekende totale oppervlakte van de tweede verdieping van 107m² zonder nadere toelichting niet juist voor, gelet op de grootte van het perceel van 104m². De heffingsambtenaar is derhalve niet geslaagd in zijn last de waarde van € 643.000 aannemelijk te maken.
4.7. Belanghebbende heeft van zijn kant onvoldoende aannemelijk gemaakt dat aan de eerste en tweede verdieping geen enkele huurwaarde kan worden toegekend. Ook heeft hij tegenover de gemotiveerde berekening van de bruto vloeroppervlakte van de winkelruimte van 97m² door de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat deze slechts 90m² zou bedragen. De door hem genoemde gegevens van vergelijkingsobjecten maken de door hem genoemde waarde van € 468.000 ook niet aannemelijk. Belanghebbende is er derhalve niet in geslaagd de door hem bepleite waarde van € 468.000 aannemelijk te maken.
4.8. Het Hof oordeelt dat nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, dit tot gevolg heeft dat het Hof zelf, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde ervan in goede justitie dient te bepalen. Het Hof bepaalt deze waarde op de peildatum 1 januari 2005 op
€ 535.000.
Slotsom
Het hoger beroep is gegrond.
5. Proceskosten
6. De beslissing
Het Gerechtshof:
vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
vermindert de waarde van de onroerende zaak a-straat 113 te Z op de waardepeildatum 1 januari 2005 tot op € 535.000;
gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 39 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 110 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Aldus vastgesteld op 8 maart 2011 door mr. J. Huiskes, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. E. Polak in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong.
De beslissing is op 8 maart 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (J. Huiskes)
Op afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende ver-melden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.