Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector belastingrecht
nummer 10/00141
uitspraakdatum: 12 april 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 10 mei 2010, nummer AWB 08/2765, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schiermonnikoog (hierna: de Heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-weg 75 te L, per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2008 vastgesteld op € 449.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 mei 2010 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2011 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende ir. A, alsmede de Heffingsambtenaar, B, bijgestaan door C, gecertificeerd WOZ-taxateur (hierna: C).
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de woning a-weg 75 te L (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is gelegen in het duingebied aan de noordkant van het eiland. Het betreft een omstreeks 1895 gebouwde vrijstaande recreatiewoning, in een slechte staat van onderhoud, met een vrijstaande berging. De woning heeft een inhoud van circa 295 m³, de oppervlakte van de berging is circa 9 m² en de oppervlakte van het perceel bedraagt 1.150 m².
2.2 In een bouwkundig rapport van 16 mei 2008 heeft D van E bv te M na een inspectie van de onroerende zaak een kostenraming opgesteld voor het onderhoud dat daaraan gepleegd dient te worden. De totale kosten van herstel van het achterstallige onderhoud exclusief verbeteringskosten heeft Haaksema geraamd op € 115.815.
2.3 De Heffingsambtenaar heeft tot staving van zijn standpunt met betrekking tot de waardebepaling van de onroerende zaak een taxatierapport overgelegd van 11 maart 2009, opgesteld door C. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak van € 449.000 per waardepeildatum 1 januari 2007, welke waarde is vastgesteld door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van de volgende woningen die alle gelegen zijn op Schiermonnikoog:
Adres Perceel Inhoud Bouwjaar Verkoopdatum Verkoopprijs
a-weg 47 308 m2 184 m3 1930 29-9-2005 € 300.000
a-pad 7 1365 m2 432 m3 1950 15-8-2005 € 800.000
b-pad 17 1023 m² 325 m³ 1959 18-7-2005 € 440.000
b-pad 13 782 m2 200 m3 1964 18-7-2007 € 375.000
2.4 Deze gegevens zijn door de taxateur ook verwerkt in een matrix.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2007 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 tot op € 311.000.
3.4 De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2007.
4.2 Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 van € 449.000, zodat op de Heffingsambtenaar de last rust deze waarde aannemelijk te maken.
4.3 In het onder 2.3 genoemde taxatierapport heeft de taxateur op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode de onderhavige waarde bepaald. De gehanteerde methode is vervolgens inzichtelijk gemaakt door middel van een matrix. Ter zitting van het Hof is namens de Heffingsambtenaar gesteld dat de matrix en de daarin vermelde gegevens niet juist zijn omdat enkel het object b-pad 13 goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Hij wees er daarbij op dat de woning van b-pad 13 direct na de verkoop is gesloopt en dat op het perceel een nieuwe woning is gebouwd. Tevens gaf de Heffingsambtenaar aan dat de matrix niet juist was omdat daarin onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning nu daaraan in de matrix een waarde is toegekend van € 214.913 terwijl namens de Heffingsambtenaar is erkend dat de woning in slechte staat verkeerde en sloop van de woning niet uitgesloten is. De taxateur heeft daaraan ter zitting toegevoegd dat de gehanteerde grondstaffel in de matrix niet juist is, en dat als gevolg daarvan aan de woning een onjuiste waarde is toegekend. De Heffingsambtenaar heeft het Hof desgevraagd niet een gecorrigeerde onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 449.000 kunnen geven. Het Hof is gezien het voorgaande van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de door hem aangedragen referentieobjecten en de daarop gegeven toelichting de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.4 Belanghebbende staat een waarde voor van € 311.000. Belanghebbende stelt dat de beperkte bereikbaarheid van de woning bij toekomstige sloop en nieuwbouw een waardedrukkend effect heeft. Belanghebbende gaat daarbij uit van de situatie dat de woning na verkoop zal worden gesloopt. De Heffingsambtenaar heeft hierover terecht aangevoerd dat uitgegaan dient te worden van de toestand van de onroerende zaak per de peildatum. Het Hof neemt bovendien in aanmerking dat ter zitting naar voren is gekomen dat belanghebbende nog geen beslissing heeft genomen over eventuele sloop van de woning. Bovendien blijkt uit het onder 2.2 genoemde bouwkundig rapport dat het achterstallig onderhoud aan de woning hersteld kan worden. De kosten van dit herstel worden in het rapport begroot op totaal € 115.815.
4.5 Belanghebbende heeft verder ter zitting gewezen op de lagere WOZ-waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2010. Voor zover belanghebbende hieraan een grief ontleent in de onderhavige procedure overweegt het Hof, dat de WOZ-waarde per een andere waardepeildatum niet relevant is voor de vaststelling van de waarde.
4.6 Anders dan belanghebbende meent is de WOZ-waarde van b-pad 13 per de peildatum 1 januari 2007 van € 311.000, evenmin van invloed op de onderhavige waarde. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar hierover opgemerkt dat de bedoelde WOZ-waarde onjuist was vastgesteld. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijs van b-pad 13 acht het Hof deze verklaring aannemelijk.
4.7 Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met hetgeen zij daartoe heeft aangevoerd de door haar bepleitte waarde van € 311.000 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal om die reden de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2007 in goede justitie bepalen. Rekening houdend met alle relevante omstandigheden zoals deze door partijen zijn aangevoerd, stelt het Hof de waarde vast op € 425.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof zal deze kosten bepalen aan de hand van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het besluit). Het Hof bepaalt deze kosten voor de door belanghebbende ingeschakelde gemachtigde conform het besluit op € 1.518 voor het indienen van het beroepschrift en het hoger beroepschrift en het bijwonen van de zitting in eerste aanleg en hoger beroep (totaal 2 punten ad € 322 voor het beroep bij de Rechtbank en 2 punten ad € 437 voor het hoger beroep bij het Hof, wegingsfactor 1).
6. Beslissing
Het Hof
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak a-weg 75 te L per 1 januari 2007 tot een bedrag van € 425.000;
- gelast dat de gemeente Schiermonnikoog het betaalde griffierecht van € 150 (beide instanties) aan belanghebbende vergoedt en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten ten bedrage van € 1.518.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 12 april 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (E. Polak)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.