Uitspraak
Arrest d.d. 8 maart 2011
Zaaknummer 200.059.902/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellante],
toevoeging,
advocaat: mr. E.D. Kruidhof - Dijk, kantoorhoudende te Emmen,
tegen
Stichting Lefier,
gevestigd te Hoogezand,
geïntimeerde,
hierna: Lefier,
in eerste aanleg: eiseres,
advocaat: mr. Y. van Maarwijck, kantoorhoudende te Meppel.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 20 januari 2010 (per abuis vermeldt het vonnis 2009) door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Emmen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 8 maart 2010 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van geïntimeerde tegen de zitting van 23 maart 2010.
De conclusie van de memorie van grieven, waaraan drie producties zijn gehecht, luidt:
"bij arrest, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van Rechtbank Assen, sector kanton, locatie Emmen tussen partijen gewezen op 20 januari 2010 te vernietigen, en opnieuw rechtdoende geïntimeerde in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar deze te ontzeggen, geïntimeerde te veroordelen om al hetgeen appellante ter uitvoering van het bestreden vonnis aan geïntimeerde heeft voldaan aan appellante terug te betalen, behoudens de door appellante verschuldigde huurtermijnen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties"
Ter zitting van 23 maart 2010 is Lefier niet verschenen, op grond waarvan tegen haar verstek is verleend. Op 18 mei 2010 is het verstek gezuiverd.
Bij memorie van antwoord is door Lefier verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om de vordering van appellante in het appel af te wijzen en/of appellant in het appel in zijn hoger beroep niet ontvankelijk te verklaren, althans het hoger beroep ongegrond te verklaren met veroordeling van appellante in de kosten van het hoger beroep."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest, met dien verstande dat de memorie van antwoord ontbreekt in het door [appellante] gefourneerde procesdossier.
De grieven
[appellante] heeft drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
de feiten
1.1 Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties, staan in hoger beroep de navolgende feiten vast.
1.2 [appellante] huurt de woning aan [adres], samen met [medehuurder] (hierna: [medehuurder]), van Lefier.
1.3 De huur van de woning bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding € 402,87 per maand. De huur dient steeds voor de tiende van de maand te worden voldaan.
1.4 In de maanden augustus en september 2009 heeft [appellante] geen huur betaald.
1.5 Per e-mail van 24 september 2009 heeft [appellante] voorgesteld om de huurachterstand in te lopen door betaling van € 100,00 per week. De incassogemachtigde van Lefier heeft hiermee ingestemd bij brief van 30 september 2009.
1.6 [appellante] is deze betalingsregeling niet nagekomen.
1.7 Op 20 oktober 2009 heeft Lefier [appellante] en [medehuurder] gedagvaard.
1.8 Na dagvaarding heeft [appellante] in ieder geval -zo is door Lefier erkend- de volgende bedragen betaald:
- € 602,87 op 27 oktober 2009;
- € 502,87 op 27 november 2009;
- € 502,87 op 17 december 2009;
- € 505,74 op 22 januari 2010.
het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2.1 Lefier heeft (na vermeerdering van eis) bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gevorderd:
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- ontruiming van de woning;
- betaling van € 1.589,98 wegens huurachterstand (incl. € 178,50 aan buitengerechtelijke incassokosten);
- de wettelijke rente over de achterstallige huur;
- betaling van de proceskosten.
2.2 [appellante] en [medehuurder] hebben tegen de vordering van Lefier verweer gevoerd.
2.3 In het bestreden vonnis van 20 januari 2009 heeft de kantonrechter overwogen dat [appellante] en [medehuurder] niet hebben gereageerd op de akte uitlating van Lefier, tevens akte vermeerdering van eis, op grond waarvan het door Lefier gestelde niet langer als voldoende weerlegd kan gelden. De kantonrechter heeft als volgt beslist:
"Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning c.a. staande en gelegen te [adres];
Veroordeelt gedaagden tot ontruiming van de woning c.a. met al de hunnen en al het hunne binnen twee weken na de betekening van dit vonnis, alsook om die woning c.a. met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;
Veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, aan eisende partij te betalen € 1.589,98, wegens huurachterstand berekend tot en met december 2009 en wegens de verschuldigde buitengerechtelijke kosten, alsmede een bedrag van € 402,87 per maand, te vermeerderen met eventuele wettelijk toegestane huurverhogingen, voor elke maand dat gedaagden de onderhavige woning c.a. nog zullen gebruiken, ingaande 1 januari 2010, een gedeelte van een zodanige termijn voor een volle te rekenen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.208,61 vanaf 20 oktober 2009 tot aan de dat van volledige betaling;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Lefier begroot op € 88,78 aan dagvaardingskosten, € 208,00 aan vast recht en € 225,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad
wijst het meer of anders gevorderde af."
met betrekking tot de grieven
3.1 Met grief I komt [appellante] op tegen de overweging van de kantonrechter dat niet gereageerd is op de akte uitlating en akte vermeerdering eis. [appellante] stelt dat zij bij brief van 14 december 2009 (welke als productie bij de memorie van grieven is gevoegd) wel degelijk heeft gereageerd op bedoelde akte. De grieven II en III en de daarop gegeven toelichting stellen aan de orde dat [appellante] met haar reactie van 14 december 2009 heeft aangetoond dat de huurachterstand werd ingelopen en dat de betalingsachterstand ten tijde van het vonnis van de kantonrechter onvoldoende was om de ontbinding te rechtvaardigen.
3.2 Het hof ziet aanleiding om eerst de grieven II en III gezamenlijk te bespreken.
3.3 Hierbij stelt het hof voorop dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit een wederkerige overeenkomst (zoals in dit geval een huurovereenkomst) aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit geldt echter niet wanneer de tekortkoming door haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen.
3.4 In haar reactie van 14 december 2009 stelt [appellante] dat zij op 26 oktober 2009 € 602,87 heeft overgemaakt aan Lefier. Op 25 november 2009 en op 16 december 2009 heeft zij telkens € 502,87 overgemaakt. En wanneer zij in januari 2010 nogmaals € 502,87 overmaakt, zo stelt [appellante], dan staat er nog een bedrag van circa € 300,00 open.
3.5 Met die laatste opmerking bedoelt [appellante] kennelijk aan te geven dat er alsdan geen reden meer zou zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst, maar daarin volgt het hof haar niet. De huurachterstand is weliswaar hoger geweest en [appellante] heeft in de maanden oktober 2009 tot en met januari 2010 een deel van de achterstand ingelopen. Maar dit neemt niet weg dat in januari 2010 onbetwist sprake was van een achterstand in de betaling van de huurpenningen die reeds zes maanden voortduurde. Onder die omstandigheden is het op dat moment nog openstaande bedrag (€ 302,87) naar het oordeel van het hof, mede gelet op de hoogte van de maandhuur en gelet op de omstandigheid dat [appellante] in die zes maanden niet één keer de huur op tijd (dat wil zeggen: vóór de tiende van de maand) heeft betaald, niet zodanig gering dat zulks de ontbinding van de huurovereenkomst niet zou kunnen rechtvaardigen. Dat de ontstane achterstand in de betaling van de huurpenningen een gevolg is van het missen van inkomsten, zoals [appellante] stelt, kan haar niet baten. Dit is immers geen risico dat op Lefier kan worden afgewenteld.
3.6 Indien de kantonrechter de brief van [appellante] van 14 december 2009 in zijn overwegingen had betrokken, dan was hij, gelet op het vorenoverwogene, niet tot een ander oordeel gekomen. De grieven II en III falen derhalve.
3.7 Uit het voorgaande vloeit voort dat [appellante] geen belang meer heeft bij bespreking van grief I.
slotsom
4.1 Het hoger beroep treft geen doel. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellante] zal worden veroordeeld in de proceskosten van Lefier in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).
De beslissing:
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Lefier gevallen, op € 894,00 voor geliquideerd salaris van de procureur en op € 263,00 voor verschotten;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, R.A. Zuidema en M.E.L. Fikkers en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dinsdag 8 maart 2011 in bijzijn van de griffier.