Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector belastingrecht
nummer 10/00157
uitspraakdatum: 15 juni 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 31 mei 2010, nummer AWB 08/2595, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak Herestraat 95 b te Groningen per waardepeildatum 1 januari 2005 voor het jaar 2007 vastgesteld op € 322.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde verlaagd tot € 272.000.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 31 mei 2010 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2011 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen belanghebbende, bijgestaan door A, WOZ-taxateur (hierna: A), alsmede namens de Heffingsambtenaar B en drs. C, WOZ-taxateur (hierna: C).
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 95 b te L (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een boven een winkel gelegen bovenwoning, gelegen in de binnenstad, in gebruik voor kamerverhuur aan studenten. De oppervlakte van de onroerende zaak is ongeveer 210 m².
2.2 De Heffingsambtenaar heeft tot staving van zijn standpunt met betrekking tot de waardebepaling van de onroerende zaak een taxatierapport overgelegd van 14 mei 2009, opgesteld door C. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak van € 272.000 per waardepeildatum 1 januari 2005. Deze waarde is vastgesteld door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van de volgende panden die zijn gelegen in of nabij het centrum van L:
Adres Bouwjaar Verkoopdatum Verkoopprijs
b-straat 3a 1915 27-10-2005 € 275.000
c-straat 84a 1924 28-03-2006 € 261.000
d-straat 40a 1890 11-07-2006 € 229.500
e-straat 19a 1865 19-07-2005 € 265.000
2.3 Belanghebbende heeft een taxatierapport d.d. 10 april 2009 overgelegd van A. In dit rapport is de onroerende zaak getaxeerd op € 191.000 aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2005 niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2005 tot op € 191.000.
3.4 De Heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat bij de waardering abusievelijk rekening is gehouden met een balkon en twee dakterrassen in plaats van met één dakterras. Hij bepleit om die reden eveneens tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en verlaging van de waarde met € 11.000 tot een waarde van € 261.000.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2005.
4.2 Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep voorgestane waarde per 1 januari 2005. Belanghebbende wijst daarbij onder meer op de matige staat van onderhoud en de ligging van de onroerende zaak.
4.3 In het onder 2.2 genoemde taxatierapport heeft C op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode de onderhavige waarde bepaald. De getaxeerde waarde is gestaafd met behulp van verkooptransacties van referentieobjecten. Ter zitting van het Hof heeft C aangegeven dat de vergelijkingsobjecten zijn geselecteerd aan de hand van de grootte en de behaalde verkoopprijs. Voorts stelde C dat het onderhoud van de onroerende zaak is gewaardeerd op factor 3, hetgeen gemiddeld betekent, en dat de ligging van de referentieobjecten, vanuit de optiek van kamerverhuur aan studenten, vergelijkbaar is.
4.4 Nu belanghebbende de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde gemotiveerd weerspreekt dient de Heffingsambtenaar deze waarde aannemelijk te maken. Het Hof is van oordeel dat bij de taxatie onvoldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud. Weliswaar heeft C hierover ter zitting gesteld dat deze is verdisconteerd in de prijs per m2, maar deze verklaring is niet afdoende, nu hij uitgaat van een factor 3. Verder acht het Hof van belang dat C ter zitting heeft gesteld dat het referentieobject c-straat 84 a, ten tijde van de verkoop een woning was en dat dit object in de oorspronkelijke staat van woning kan worden teruggebracht. In het licht van de stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak niet tot een woning teruggebracht kan worden, acht het Hof het referentieobject c-straat 84 a minder geschikt voor de onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde. Voorts betrekt het Hof bij zijn oordeel dat in de taxatie ten onrechte een balkon en een tweede dakterras zijn begrepen en laat het ook meewegen dat twee referentieobjecten geruime tijd na de peildatum, namelijk in maart en juli 2006, zijn verkocht. Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de door hem aangedragen referentieobjecten en de daarop gegeven toelichting de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.5 Belanghebbende staat een waarde voor van € 191.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft belanghebbende het onder 2.3 genoemde taxatierapport van A overgelegd. A heeft getaxeerd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De kapitalisatiefactor is daarbij gesteld op 12.3 en verder is een bedrag van € 15.000 afgetrokken in verband met achterstallig onderhoud. In het taxatierapport worden geen vergelijkingsobjecten genoemd waarop de kapitalisatiefactor is gebaseerd. Daarmee is de taxatie van belanghebbende onvoldoende onderbouwd.
4.6 Op grond van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleitte waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal om die reden de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2005 in goede justitie bepalen. Rekening houdend met alle relevante omstandigheden zoals deze door partijen zijn aangevoerd, stelt het Hof de waarde vast op € 240.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak a-straat 95 b te L per 1 januari 2005 tot een bedrag van € 240.000 en
- gelast dat de gemeente Groningen het aan de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht van in totaal € 152 aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Huiskes, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 15 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (J. Huiskes)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 juni 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.