Uitspraak
Arrest d.d. 12 juli 2011
Zaaknummer 200.025.210/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging aangevraagd,
advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal en appellant in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.H. Heeg, kantoorhoudende te Groningen.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 1 februari 2011 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
De bij het tussenarrest gelaste comparitie van partijen heeft plaats gevonden op 29 maart 2011, zoals blijkt uit het daarvan opgemaakte proces-verbaal.
Ter gelegenheid van de comparitie heeft [geïntimeerde] bij akte nadere producties in het geding gebracht. [appellant] was ter comparitie niet aanwezig, zijn ter zitting aanwezige advocaat, mr. Derix (een kantoorgenoot van mr. Van Dalen), heeft verklaard dat zij geen contact met hem kon krijgen.
Vervolgens hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
Ten aanzien van het incidenteel appel
1. [geïntimeerde] heeft ter gelegenheid van de comparitie informatie gegeven en documenten verstrekt teneinde aan te tonen dat het woongedrag van [appellant] nog steeds te wensen overlaat. Een aantal buren hebben zich beklaagd over de rotzooi in de door hem gehuurde tuin en over een kapotte ruit, hetgeen geleid heeft tot de aanschrijving van de [gemeente] aan [geïntimeerde] d.d. 8 maart 2011, waarbij hij als eigenaar wordt verzocht vòòr 9 juni 2011 een aantal gebreken te herstellen, waaronder het verwijderen van afval uit de tuin en het herstel van het linkerraam in de voorgevel.
Verder dient [geïntimeerde] de voordeur en het schilderwerk aan de gevel te herstellen evenals de woningscheidende muur tussen de [huisnummers] ter plaatse van de meterkast.
2. [geïntimeerde] heeft ter comparitie aangegeven dat hij [appellant] verzocht heeft om de rotzooi op te ruimen. [geïntimeerde] heeft gezegd dat het voor hem een onhoudbare situatie is, één bak ellende die hem al veel geld gekost heeft. Hij wil graag dat er een einde aan de huurovereenkomst komt. Hij heeft daar desnoods wel enig bedrag voor over, doch met [appellant] zijn geen afspraken te maken.
3. Het hof oordeelt dat uit de door [geïntimeerde] ter comparitie verstrekte inlichtingen, die met bewijsstukken zijn onderbouwd en door [appellant] niet met kracht van argumenten zijn weersproken, voldoende blijkt dat [appellant] het gehuurde ook thans niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW gebruikt,doordat hij rotzooi in de tuin opslaat waaraan bewoners van omliggende panden zich begrijpelijkerwijs storen. Ook het gebroken raam dat de gemeente in de aanschrijving vermeldt, komt gelet op artikel 11 van de huurovereenkomst voor rekening van [appellant]. Deze wanprestatie rechtvaardigt, mede gelet op wat vaststaat over de misdragingen van [appellant] voorafgaande aan de beslissing in eerste aanleg, de toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming. De overige gebreken aan de woning die in de gemeentelijke aanschrijving zijn opgesomd, liggen niet direct op het vlak van de huurder en het huurdersonderhoud, zodat het hof die verder niet meeweegt.
4. Grief 1 in het incidenteel appel is dan ook terecht voorgedragen, hetgeen betekent dat het vonnis waarvan beroep geen stand kan houden.
De overige grieven in het incidenteel appel behoeven dan ook geen bespreking meer, met uitzondering van grief 6 die gaat over de vraag of sprake is van een all-in huur. Het hof hierop onder 6 terug.
Ten aanzien van het principaal appel
5. [appellant] vordert zijnerzijds gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst hetgeen het hof reeds in rechtsoverweging 3 van het tussenarrest heeft aangemerkt als een vordering tot huurprijsverlaging - omdat [geïntimeerde] hem in 2007 niet het volledige huurgenot heeft verschaft, in welk kader [appellant] verder betrekt dat hij niet altijd de beschikking heeft gehad over gas, water en elektriciteit.
6. Ten aanzien van de nutsvoorzieningen heeft [geïntimeerde] nu een verklaring van zijn rechtsvoorganger [betrokkene] d.d. 25 februari 2011 overgelegd waarin deze heeft verklaard dat hij het pand [adres] te [woonplaats] nimmer inclusief gas/water en/of elektra heeft verhuurd. Deze verklaring is niet door [appellant] tegengesproken. [appellant] heeft in de memorie van grieven naar het huurcontract verwezen, doch dit contract - dat stipuleert dat geen verrekening t.a.v. de nutsvoorzieningen zal plaatsvinden, is zodanig cryptisch, dat dit zonder verdere toelichting niet goed kan worden begrepen. Voor een juiste uitleg is van belang op wiens naam - huurder of verhuurder - de nutsvoorzieningen waren gesteld bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het hof heeft bij het tussenarrest om deze gegevens verzocht, doch deze gegevens zijn niet overgelegd. [geïntimeerde] heeft wel onweersproken gesteld dat eerst na het kortgedingvonnis de nutsvoorzieningen op zijn naam heeft gesteld.
7. Het hof oordeelt dat de bepalingen in de huurovereenkomst over de nutsvoorzieningen dermate onduidelijk zijn, dat daaruit zonder verdere toelichting niet kan worden afgeleid dat [appellant] met de toenmalige verhuurder is overeengekomen dat de huurprijs inclusief nutsvoorzieningen zou zijn. Deze toelichting is door [appellant] niet geven. Aangezien [geïntimeerde] in zijn conclusie van antwoord in eerste aanleg onder 15 onbetwist heeft gesteld dat [appellant] eerst in 2008 hem, [geïntimeerde], heeft verzocht om te betalen voor gas- water en licht en heraansluiting te bewerkstelligen, heeft [geïntimeerde] zijn stelling dat de huurovereenkomst exclusief nutsvoorzieningen is aangegaan, voldoende onderbouwd, terwijl het daartegen gericht verweer van [appellant] onvoldoende is toegelicht en door het hof gepasseerd wordt.
Voor zover de vordering van [appellant] is gegrond op het gebrek aan die voorzieningen, moet zij worden afgewezen en dienen de daarmee samenhangende onderdelen van zijn grief te worden verworpen.
8. Resteert de inbreuk op het exclusieve gebruiksrecht van [appellant] door [geïntimeerde]. [geïntimeerde] erkent dat hij in mei 2007 zonder toestemming in de woning van [appellant] is geweest c.q. derden opdracht heeft gegeven zich binnen de woning te begeven. Het hof acht dit een ingrijpende inbreuk op het exclusieve gebruiksrecht van [appellant] die een vermindering van de huurprijs over de desbetreffende maand rechtvaardigt. Het hof zal deze vermindering stellen op 50% van de maandhuurprijs, derhalve op € 100,--.
9. Dat [geïntimeerde] vaker het gehuurde zonder toestemming van [appellant] heeft betreden, wordt door hem ontkend. Een toereikend gespecificeerd bewijsaanbod zijdens [geïntimeerde] ligt niet voor, zodat het hof de vordering tot huurverlaging zal afwijzen voor zover die op andere perioden betrekking heeft.
Grief I in het principale appel slaagt ten dele.
De slotsom
10. Het hof zal het vonnis van 13 november 2008 vernietigen behoudens de daarin opgenomen beslissing over de proceskosten en, opnieuw rechtdoende, de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] ontbinden per 1 juli 2011 en zal [appellant] veroordelen om het gehuurde per die dag te ontruimen met al het zijne en de zijnen en ontruimd te houden.
10.1. Er bestaat geen grond de mede gevorderde machtiging voor de deurwaarder om de ontruiming uit te doen voeren met inroeping van de sterke arm ook in het dictum op te nemen. Art. 556 lid 1 Rv schrijft immers voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder en vormt in dit opzicht een uitzondering op het bepaalde in art. 3:299 BW. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm te kunnen inroepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan art. 557 Rv, waarin art. 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
10.2. Het hof zal voorts ook de verklaring voor recht afgeven dat sprake is van een huur exclusief gas, water en licht. De daarnaast gevorderde verplichting om de aansluitingen op naam van [appellant] te zetten zal het hof evenwel afwijzen, nu [geïntimeerde] hierbij geen belang meer heeft nu de ontbinding wordt toegewezen.
10.3. Voorts zal het hof [geïntimeerde] veroordelen om aan [appellant] te betalen € 100,-- terzake van vermindering huurprijs over de maand mei 2007.
10.4. Het hof zal de kosten van het principaal appel compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.
In incidenteel appel zal het hof [appellant] in de kosten veroordelen, aan de zijde van
[geïntimeerde] voor wat het geliquideerde salaris van de advocaat in hoger beroep betreft, te begroten op 2 punten naar tarief II, factor 0,5.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep behoudens de daarin opgenomen compensatie van proceskosten;
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres] te [woonplaats] met ingang van 1 juli 2011;
veroordeelt [appellant] om deze woning vòòr 1 juli 2011 te ontruimen en te verlaten met de zijnen en al het zijne en deze woning ontruimd te houden en ter vrije en algemene beschikking te stellen aan [geïntimeerde];
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van € 100,--.
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in incidenteel appel en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] op nihil aan verschotten en € 894,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan als huur exclusief gas, water en licht;
compenseert de kosten in de procedure in principaal appel in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, M.E.L. Fikkers en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 12 juli 2011 in bijzijn van de griffier.