Uitspraak
Arrest d.d. 6 september 2011
Zaaknummer 200.062.919/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. P.R. van den Elst, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. D.C. Kwaak-Warmelink, kantoorhoudende te Assen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 2 juli 2008, 4 februari 2009 en 13 januari 2010 door de rechtbank Assen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 12 april 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 20 april 2010.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij de omvang van het appel is teruggebracht tot de vonnissen van 4 februari 2009 en 13 januari 2010, luidt:
"geheel te vernietigen de vonnissen van 4 februari 2009 en 13 januari 2010 door de rechtbank Assen tussen partijen onder zaak- / rolnummer 67269 / HA ZA 08-295 gewezen, en opnieuw rechtdoende alsnog moge behagen bij arrest:
I. voor recht te verklaren dat geïntimeerden jegens appellant toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van een verbintenis uit overeenkomst, bijzonderlijk doordat zij een
woning met tuin aan appellant hebben verkocht en geleverd welke was behept met
gebreken en/of niet voldeed aan de eigenschappen welke appellant daaraan redelijkerwijs
had mogen verwachten, althans op de gronden als ten processe zijn en/of zullen worden
gesteld zijdens appellant, welke er in het bijzonder uit bestaan
- dat de ten processe bedoelde woning was behept met een lekke althans ondeugdelijk
functionerende dakgoot, hetgeen verdere schade heeft veroorzaakt;
- dat de ten processe bedoelde vijver in de tuin van bedoelde woning lek was;
- dat een naast de woning gelegen pad welke van het huis en de tuin naar een
achtergelegen bos liep, tussen het moment van koop en feitelijke oplevering van de
woning en tuin door een derde is afgesloten door het spannen van een draad, terwijl
geïntimeerden wisten of moesten begrijpen dat het voor appellant een redengevende
omstandigheid was van dit pad gebruik te kunnen maken met paard en wagen en dat hij
indien de draad zou zijn gespannen dientengevolge van de koop - op de thans gesloten
voorwaarden en tegen de thans bedongen prijs - zou hebben afgezien, en zij daarenboven
wisten of behoorden te weten dat genoemde derde het pad zou afsluiten doch hebben
verzuimd appellant van deze omstandigheid te verwittigen;
- dat geïntimeerden tussen de juridische levering en feitelijke levering van de woning en
tuin aan appellant, in strijd met de op hen rustende onderhoudsverplichting de tuin hebben
laten verwilderen;
II. voor recht te verklaren dat appellant op goede gronden de onder I. genoemde
koopovereenkomst partieel heeft kunnen vernietigen, inzoverre het de hoogte van de
koopprijs betreft, althans de koopovereenkomst in dier voege te vernietigen, zomede
geïntimeerden hoofdelijk, des de een betalend de ander inzoverre zal zijn gekweten, te
veroordelen tot terugbetaling aan appellant van het door deze aan geïntimeerden teveel
betaalde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste
aanleg tot de dag der algehele voldoening, een en ander als in goede justitie te bepalen;
III. geïntimeerden hoofdelijk, des de een betalend de ander inzoverre zal zijn gekweten, te
veroordelen om binnen een termijn van acht dagen na betekening van het ten dezen te
wijzen arrest over te gaan tot voldoening aan [appellant] van het bedrag ad € 8.092,00
inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente - vermeerder met 1,25% - vanaf
de vervaldatum van de ten processe bedoelde factuur (15 februari 2008) althans vanaf de
dag der algehele voldoening, zomede met de buitengerechtelijke kosten ad € 956,70, een
en ander terzake van de kosten die zijn gemaakt terzake van het herstel van de ter
processe bedoelde dakgoten althans op de gronden als ten processe zijn en/of zullen
worden gesteld zijdens appellant;
IV. geïntimeerden hoofdelijk, des de een betalend de ander inzoverre zal zijn gekweten, te
veroordelen om binnen een termijn van acht dagen na betekening van het ten dezen te
wijzen arrest over te gaan tot voldoening aan [appellant] van het bedrag ad € 3.228,05
inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in
eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening, zomede met de buitengerechtelijke
kosten ad € 470,30, een en ander terzake van de kosten die moeten worden gemaakt
terzake van het herstel van de ten processe bedoelde vijver althans op gronden als ten
processe zijn en/of zullen worden gesteld zijdens appellant;
V. geïntimeerden hoofdelijk, des de een betalend de ander inzoverre zal zijn gekweten, te
veroordelen om binnen een termijn vna acht dagen na betekening van het ten dezen te
wijzen arrest over te gaan tot voldoening aan [appellant] van het bedrag ad € 6.000,00
inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding
in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening, zomede met de buitengerechtelijke
kosten ad € 747,50, een en ander terzake van de kosten van het aanleggen van een pad via
hetwelk het ten processe bedoelde bos zal kunnen worden bereikt althans op de gronden
als ten processe zijn en/of zullen worden gesteld zijdens appellant;
VI. geïntimeerden hoofdelijk, des de een betalend de ander inzoverre zal zijn gekweten, te
veroordelen om binnen een termijn van acht dagen na betekening van het ten dezen te
wijzen arrest over te gaan tot voldoening aan [appellant] van het bedrag ad € 60.000,00, te
vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der algehele voldoening, zomede met
de buitengerechtelijke kosten ad € 4.032,44, een en ander terzake van de
waardevermindering van de ten processe bedoelde woning althans op de gronden als ten
processe zijn en/of zullen worden gesteld zijdens appellant;
VII. geïntimeerden hoofdelijk, des de een betalend de ander inzoverre zal zijn gekweten, te
veroordelen om binnen een termijn van acht dagen na betekening van het ten dezen te
wijzen arrest over te gaan tot voldoening aan [appellant] van het bedrag ad € 7.500,00, te
vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot
de dag der algehele voldoening, zomede met de buitengerechtelijke kosten ad € 897,50,
een en ander terzake van het opgelopen renteverlies betreffende de drie maanden vanaf
het moment van de feitelijke oplevering van de ten processe bedoelde woning met tuin
althans terzake van het doen verwilderen van de tuin althans op de gronden als ten
processe zijn en/of zullen worden gesteld zijdens appellant;
VIII. te bepalen dat inzoverre enige van de onder III tot en met VII genoemde schadebedragen
thans nog niet kunnen worden vastgesteld danwel in goede justitie begroot, deze zullen
dienen te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;
IX. geïntimeerden hoofdelijk, des de een betalend de ander inzoverre zal zijn gekweten, te
veroordelen tot terugbetaling van hetgeen appellant ter voldoening aan de vonnissen
waarvan beroep heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der
onverschuldigde voldoening door appellant tot de dag der algehele voldoening door
geïntimeerden in de kosten vallende op beide instanties, te vermeerderen met de
wettelijke rente vanaf acht dagen na betekening van het ten dezen te wijzen arrest tot de
dag der algehele voldoening;
X. het ten dezen te wijzen arrest op alle onderdelen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
"tot verwerping van het beroep, tevens tot afwijzing van de gevorderde eiswijzigingen alsmede tot veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties. Tevens verzoeken [geïntimeerden] het te wijzen arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft zeven grieven opgeworpen.
De beoordeling
De feiten
1. De rechtbank heeft in het vonnis van 4 februari 2009 onder 2 (2.1 tot en met 2.3) een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Het volgende staat vast.
1.1 Tussen [appellant] (koper) en [geïntimeerden] (verkopers) is een koopovereenkomst
tot stand gekomen met betrekking tot de onroerende zaak “Landgoed [X]”, bestaande uit een landhuis met erf, tuin, schuur, ondergrond en verdere aanhorigheden (hierna: de woning), staande en gelegen aan de [adres] te [postcode] [woonplaats]. De koopprijs bedroeg € 600.000,00.
1.2 De koopovereenkomst is gesloten op 31 mei 2007, met bepaling dat de feitelijke
levering van het verkochte uiterlijk 1 september 2007 zal plaatsvinden. In de akte van levering van 31 mei 2007 staat onder meer het volgende:
“CONFORMITEIT
Het verkochte bezit de feitelijke eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als woonhuis.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar waren ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst.
(...)
Artikel 3
(...)
3. De aflevering (feitelijke aflevering) van het verkochte dient uiterlijk één september tweeduizend zeven (01-09-2007) plaats te vinden in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, geheel ontruimd.
Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar na het tot stand komen van de koopovereenkomst tot aan het tijdstip van aflevering wordt geacht, behoudens normale slijtage, geen wijziging te hebben gebracht in de staat van het gekochte.
In aanvulling hierop verklaart koper dat hij het verkochte van binnen en buiten heeft geïnspecteerd en geen bijzonderheden heeft aangetroffen.
Koper mag wel in het verkochte verbouwings- en verbeteringswerkzaamheden uitvoeren of doen laten uitvoeren. Koper verklaart dat deze werkzaamheden geen invloed zullen hebben op de bewoonbaarheid van het verkochte. Koper verklaart dat het verkochte in ieder geval tot een september tweeduizend zeven (01-09-2007) bewoonbaar zal blijven voor verkoper.”
1.3 [geïntimeerden] hebben een “Vragenlijst voor de verkoop van een onroerende
zaak” (hierna: vragenlijst) ingevuld. Hierin staat onder meer het volgende:
‘26. Daken
(…)
Heeft u last van lekkages aan de daken (gehad)? JA
Zo ja, waar? Schoorsteen lage gedeelte huis
(…)
Dakgoten (bijvoorbeeld lekkage)? GOED”
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2. [appellant] heeft [geïntimeerden] gedagvaard voor de rechtbank te Assen en aangevoerd dat de door hem gekochte onroerende zaak op een aantal punten niet beantwoordt aan de overeenkomst en dat ten aanzien van een van deze punten tevens sprake is van dwaling. [appellant] heeft op grond daarvan vorderingen ingesteld tot vergoeding van herstelkosten voor dakgoten (€ 8.092,-) en vijver (€ 3.228,05), alsmede de kosten voor het aanleggen van een pad (€ 6.000,-), een en ander vermeerderd met rente. Voorts heeft hij gevorderd betaling van € 60.000,- wegens waardevermindering van de woning en € 7.500,- wegens geleden renteverlies als schadevergoeding voor niet uitgevoerd tuinonderhoud. Ten slotte is veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten gevorderd. De rechtbank heeft bij het bestreden tussenvonnis van 4 februari 2009 [appellant] te bewijzen opgedragen dat de dakgoten van de woning lek waren ten tijde van de oplevering van de woning op 1 september 2007. Ten aanzien van andere kwesties dan de dakgoten heeft de rechtbank geoordeeld dat de vorderingen niet toewijsbaar zijn. Bij het bestreden eindvonnis van 13 januari 2010 heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellant] ten aanzien van de dakgoten niet in de bewijslevering is geslaagd en heeft zij alle vorderingen afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.
Eiswijziging
3. [appellant] heeft in het hoger beroep zijn eis bij memorie van grieven gewijzigd. Deze luidt thans zoals hiervoor is weergegeven onder het kopje “Het geding in hoger beroep". Tegen deze eiswijziging is door [geïntimeerden] geen bezwaar aangevoerd, terwijl het hof de eiswijziging ook ambtshalve niet in strijd acht met de eisen van een goede procesorde. Het hof zal derhalve wat betreft de vordering van [geïntimeerden] recht doen op de gewijzigde eis.
De bespreking van de grieven
Inleidende beschouwingen inzake het beroep op non-conformiteit
4. [appellant] baseert zijn vorderingen op non-conformiteit en deels op dwaling.
Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW Pro dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Het tweede lid van dit wetsartikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachtend dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.
5. Behalve bij de (hier niet aan de orde zijnde) consumentenkoop staat het partijen vrij van deze wettelijke regeling bij overeenkomst af te wijken. In het onderhavige geval wijken de bepalingen van de koop/leveringsakte in die zin af van de wettelijke regeling dat partijen zijn overeengekomen dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn (behoudens voor zover deze aan koper kenbaar waren) en dat de verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
6. Partijen hebben zich niet uitgelaten over de vraag hoe het begrip “normaal gebruik” dient te worden uitgelegd. In een zaak waarin het ging om de uitleg van dit begrip in artikel 5.3 van de NVM-koopakte heeft de Hoge Raad beslist dat bij de uitleg hiervan uitgangspunt dient te zijn wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, LJN AU2414). In het onderhavige geval is geen sprake van een NVM-koopcontract maar is de koopovereenkomst neergelegd in een notariële akte (die tevens de leveringsakte is). Gesteld noch gebleken is dat partijen over deze regeling hebben onderhandeld en in zoverre is ook hier sprake van een "standaardakte". Het hof zal daarom ook in het onderhavige geval bij de uitleg van "normaal gebruik" tot uitgangspunt nemen wat daaronder naar normaal spraakgebruik moet worden verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt tevens een rol dat de woning die onderdeel uitmaakt van het verkochte is gebouwd in 1915. Bij de koop van een woning van die ouderdom dient in beginsel rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties.
Om teleurstellingen op dit gebied te voorkomen mag van de koper van een dergelijke woning dan ook in beginsel worden verwacht dat hij de woning voorafgaand aan de koop bouwkundig laat onderzoeken.
7. Indien de verkochte onroerende zaak eigenschappen mist die niet aan een normaal gebruik in de weg staan of die voor [appellant] als koper na onderzoek kenbaar waren, dan staan [geïntimeerden] daar blijkens de hiervoor weergegeven inhoud van de koopakte niet voor in. Een beroep hierop door [geïntimeerden] dient evenwel naar vaste jurisprudentie in beginsel te falen indien het gaat om eigenschappen die [appellant] op grond van uitdrukkelijke mededelingen van [geïntimeerden] mocht verwachten, dan wel indien [geïntimeerden] als verkopers op de hoogte waren van de ontbrekende eigenschappen, terwijl zij wisten dan wel dienden te begrijpen dat [appellant] bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van [geïntimeerden] had gelegen [appellant] omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren.
8. Toegespitst op de stellingen en vorderingen van [appellant] overweegt het hof thans het volgende.
De dakgoten (grieven I en V)
9. Ten aanzien van de dakgoten stelt [appellant] dat deze “af ” en lek zijn. De rechtbank heeft geoordeeld dat het begrip “af” te vaag is en heeft [appellant] opgedragen te bewijzen dat de dakgoten ten tijde van de levering lek waren, in welk bewijs de rechtbank [appellant] niet geslaagd heeft geacht. [appellant] stelt thans (grief I) dat hij met “af” bedoelt dat de goten in slechte conditie verkeerden. Hij stelt voorts dat de juistheid van zijn stellingen al blijkt uit het feit dat hij goten heeft laten vervangen en dat er sprake was van schimmelvorming op een muur. Verdere bewijsvoering acht hij niet nodig. Mocht dat anders zijn, dan betoogt [appellant] (grief V) dat hij wel degelijk heeft bewezen dat de goten lek waren ten tijde van de levering. [geïntimeerden] hebben deze stellingen bestreden.
10. Het hof leest in de stellingen van [appellant] inzake de dakgoten uitsluitend een beroep op non-conformiteit. Het hof gaat er dan ook van uit dat de vordering als gewijzigd onder II (voor recht te verklaren dat de overeenkomst partieel is vernietigd, naar het hof begrijpt: op grond van dwaling) niet mede geënt is op de gestelde gebreken aan de dakgoten.
11. Hiervoor is reeds overwogen dat bij een woning van deze ouderdom slijtage en veroudering moet worden ingecalculeerd als het gaat om de vraag wat men onder normaal gebruik mag verstaan. Ten aanzien van dakgoten mag een koper van een bijna 100 jaar oude woning zeker niet zonder meer verwachten dat deze lekvrij zijn en in gave staat verkeren, tenzij die goten op enig moment zijn vervangen, hetgeen echter niet is gesteld. [appellant] stelt dat de goten "af" waren en lekten en dat dit bleek uit vochtplekken op muren, reparatieplekken in de goten ("stickers"), loszittende delen en verrot houtwerk onder de goten. Indien dat juist is, dan zijn dit allemaal verschijnselen die na een eenvoudig onderzoek voor [appellant] kenbaar waren ten tijde van de koop. Gelet op de ouderdom van de woning mocht een dergelijk onderzoek ook van [appellant] worden verwacht teneinde teleurstelling achteraf te voorkomen. Voor zover dan ook sprake is van het ontbreken van eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik, dan was dit bij juistheid van het door [appellant] gestelde voorafgaand aan de koop voor [appellant] kenbaar.
12. [appellant] heeft hier tegenover gesteld dat hij geen onderzoek naar de goten hoefde te doen, omdat in de bij de overeenkomst behorende vragenlijst bij het onderwerp “Dakgoten (bijvoorbeeld lekkage)?” het voorgedrukte antwoord “goed” was omcirkeld. Deze mededeling kan naar het oordeel van het hof echter niet als garantie worden aangemerkt (zoals [appellant] stelt), noch als een mededeling die [appellant] ontslaat van zijn onderzoeksplicht of die meebrengt dat [appellant] niet kan worden tegengeworpen dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Daartoe overweegt het hof dat de vragenlijst klaarblijkelijk tot strekking heeft de verkopers in de gelegenheid te stellen hen bekende gebreken aan het verkochte kenbaar te maken. Zij kunnen bij de beantwoording slechts kiezen tussen “niet goed” en “goed”. Het antwoord “onbekend” staat er niet bij, evenmin als “redelijk”. Met het omcirkelen van “goed” is dan ook naar het oordeel van het hof in beginsel niet meer bedoeld dan dat de verkopers aangeven dat hen geen gebreken bekend zijn. Een koper mag daar niet blind op varen bij een object als het onderhavige. Overigens geven de stukken geen aanleiding om aan te nemen dat [appellant] ter zake van overige onderdelen van de woning wel een bouwkundig onderzoek heeft verricht maar daarvan ten aanzien van de goten heeft afgezien op grond van de invulling van de vragenlijst. Door [appellant] is immers niet gesteld dat hij enig bouwkundig onderzoek naar de woning heeft laten uitvoeren. Een bouwkundig rapport is ook niet door hem overgelegd.
13. Ten slotte is niet, althans onvoldoende onderbouwd, gesteld en in elk geval niet door [appellant] te bewijzen aangeboden, dat [geïntimeerden] bekend waren met de beweerde slechte staat en de lekkages van de dakgoten en dat zij dit voor hem verzwegen hebben.
14. Het voorgaande betekent dat [appellant] geen beroep toekomt op non-conformiteit.
15. Het vorenstaande brengt mee dat de grieven I en V hoe dan ook geen doel kunnen treffen en dat verdere afzonderlijke bespreking van die grieven achterwege kan blijven. Het bewijsaanbod als geformuleerd sub 70 van de memorie van grieven onder 1 mist gelet op het vorenstaande relevantie.
De vijver (grief II)
16. Ten aanzien van de vijver klaagt [appellant] dat deze bij levering leeg bleek te zijn terwijl deze bij koop nog vol was met water. De vijverfolie bleek “af” te zijn en diende vernieuwd te worden. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] niet zonder meer ervan mocht uitgaan dat de vijver voorzien was van deugdelijke vijverfolie en dat [appellant] ter zake vragen had moeten stellen aan [geïntimeerden] dan wel onderzoek had moeten verrichten. Hiertegen keert zich grief II. In de toelichting op deze grief betoogt [appellant] dat de vijver bij het woonhuis behoort en het gebrek aan de vijver daarom valt onder de garantie van “normaal gebruik”. Nu bij de bezichtiging de vijver vol was met water, behoefde [appellant] niet te twijfelen aan de staat van onderhoud van de vijver en lag het niet op zijn weg vragen te stellen of onderzoek te doen, aldus [appellant]. Voorts stelt [appellant] dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in hun mededelingsplicht. Zij hebben weliswaar meegedeeld dat de vijver om het aantal weken moest worden bijgevuld, maar zij hebben niets gezegd over de slechte staat van de folie. Zij waren daarvan blijkbaar wel op de hoogte nu zij de vijver vóór de verkoop met een pomp hebben laten vollopen. [geïntimeerden] hebben deze stellingen gemotiveerd bestreden.
17. Het hof overweegt dat de tuin inderdaad bij de woning behoort en dat [appellant] op grond van de overeenkomst mocht verwachten dat de woning inclusief de tuin voor normaal gebruik geschikt was. Dit betekent evenwel niet dat ieder niet of niet optimaal kunnen gebruiken van een onderdeel van de woning of tuin in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning met tuin als geheel. Het enkele feit dat een vijver na verloop van tijd leegloopt omdat de folie scheurtjes vertoont, maakt naar het oordeel van het hof niet dat het normale gebruik van de woning inclusief tuin wordt aangetast. Dit geldt temeer nu de vijver eenvoudig bijgevuld kon worden dankzij een zich daarnaast bevindende bron met pomp. Het hof tekent hierbij aan dat [appellant] niet heeft gesteld hoe snel de vijver leegloopt, doch slechts dat de vijver leeg was ten tijde van de levering. Nu partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerden] niet instaan voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, is in beginsel geen sprake van non-conformiteit.
18. Er zijn voorts onvoldoende feiten gesteld of gebleken die een beroep op deze exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou doen zijn. Door te vertellen dat de vijver regelmatig dient te worden bijgevuld hebben [geïntimeerden] naar het oordeel van het hof voldoende invulling aan hun mededelingsplicht gegeven. [geïntimeerden] hebben betwist dat zij vlak vóór de verkoop de vijver met de pomp hebben laten vollopen. Bewijs van die stelling heeft [appellant] niet aangeboden, zodat het hof daaraan voorbijgaat
19. In de toelichting op de grief wordt voorts ten aanzien van de vijver (en daarmee voor het eerst in hoger beroep) een beroep gedaan op dwaling. Uit het slot van het gestelde in de memorie van grieven onder 17 leidt het hof af dat [appellant] daarbij het oog heeft op het dwalingsgeval van artikel 6:228, lid 1 onder b BW: [geïntimeerden] hadden [appellant] dienen in te lichten dat de vijverfolie aan vervanging toe was. Het hof is echter, onder verwijzing naar het voorgaande, van oordeel dat [geïntimeerden], in voldoende mate aan hun mededelingsplicht hebben voldaan door te zeggen dat de vijver regelmatig bijgevuld moest worden. Als [appellant] ter zake meer had willen weten, dan had hij nadere vragen moeten stellen of onderzoek moeten laten doen. Het hof verwerpt in dit verband de onvoldoende gemotiveerde stelling van [appellant] dat hij van een landgoed met een koopsom van € 600.000,- zonder meer mocht verwachten dat de vijver professioneel is aangelegd en onderhouden. Derhalve behoefden [geïntimeerden] niet te begrijpen dat [appellant] daarvan uitging.
20. Ten slotte heeft [appellant] aangevoerd dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in hun verplichting uit hoofde van artikel 3 lid 3 van Pro de koop/leveringsakte, inhoudende:
“ De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient uiterlijk een september tweeduizend zeven (01-09-2007) plaats te vinden in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, geheel ontruimd. Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar na het tot stand komen van de koopovereenkomst tot aan het tijdstip van aflevering wordt geacht, behoudens normale slijtage, geen wijziging te hebben gebracht in de staat van het verkochte”.
21. [appellant] stelt dat [geïntimeerden] niet aan deze verplichting hebben voldaan omdat bij aankoop sprake was van een volle vijver en bij feitelijke oplevering van een lege vijver.
22. Het hof ziet, zonder nadere uitleg die ontbreekt, niet in hoe deze bepaling iets toevoegt aan de verplichtingen van de verkoper die hij reeds heeft uit hoofde van de bepaling inzake conformiteit en waarvan hiervoor is geoordeeld dat de verkoper die is nagekomen. Het artikel beoogt slechts een bijzondere regeling te geven in verband met het feit dat verkoop en levering op 31 mei 2007 tegelijk plaatsvinden en feitelijke aflevering pas op 1 september 2007.
23. Grief II faalt in alle onderdelen. Het bewijsaanbod als geformuleerd sub 70 van de memorie van grieven onder 3 mist gelet op het vorenstaande relevantie.
Draad langs pad (grief III)
24. [appellant] stelt zich op het standpunt dat sprake is van non-conformiteit en dwaling vanwege het spannen van een draad door de buurman van het verkochte perceel langs een pad in een periode tussen de verkoop en de feitelijke levering. De rechtbank heeft dat standpunt verworpen. Hiertegen keert zich grief III.
25. [appellant] stelt dat op dit punt sprake is van non-conformiteit en dwaling omdat [geïntimeerden] ten tijde van de koop op de hoogte waren van de plannen van de buurman en zij ter zake een mededelingsplicht hebben geschonden. [appellant] heeft die mededelingsplicht in eerste instantie onderbouwd door te stellen dat het pad voor hem van belang was om met paard en wagen het bos in te kunnen gaan en [geïntimeerden] daarvan op de hoogte waren omdat hij dit aan hun makelaar heeft meegedeeld. Later heeft hij daaraan toegevoegd dat ook hijzelf, zijn (klein)kinderen, honden en katten en zijn vee niet meer via het pad naar het bos kunnen lopen. In hoger beroep heeft [appellant] hieraan weer toegevoegd dat met trekkers en zwaar materieel door de tuin moet worden gereden in plaats van over het pad. Voorts stelt hij dat door de afsluiting van het pad de landgoedstatus die het verkochte perceel heeft ontnomen zou kunnen worden. Die status brengt mee dat het verkochte perceel en dat van de buurman opengesteld moeten blijven voor het publiek. Ten slotte heeft [appellant] aangevoerd dat [geïntimeerden] na de verkoop niet de zorg voor de belangen van [appellant] hebben betracht door niet op te komen tegen de afsluiting van het pad. In dit verband doet hij tevens een beroep op artikel 3 lid 3 van Pro de koop/leveringsakte. [appellant] vordert zowel een bedrag voor waardevermindering ad € 60.000,- als de kosten voor de aanleg van een nieuw pad ad € 6.000,-.
26. [geïntimeerden] hebben betwist dat zij van het voornemen van [appellant] om het pad te gebruiken voor paard en wagen op de hoogte waren. Ook ontkennen zij op de hoogte te zijn geweest van de plannen van de buurman tot afsluiting van het pad. Voorts stellen zij dat het verboden is het pad met een paard en motorrijtuigen en bromfietsen te betreden, hetgeen zij met een foto van een verbodsbod hebben gestaafd. Verder stellen zij dat het de buurman vrijstond zijn perceel af te grenzen. Het pad is zijn eigendom en [geïntimeerden] waren naar hun zeggen niet bij machte hiertegen iets te doen. In de contacten met [appellant] is niet aangegeven dat er een recht op overpad bestond, aldus [geïntimeerden] De landgoedstatus wordt volgens hen niet bedreigd. Zij betwisten de gestelde waardevermindering en de noodzaak voor een nieuw pad.
27. Het hof zal als eerste de stelling van [appellant] bespreken dat [geïntimeerden] na de verkoop niet de zorg voor de belangen van [appellant] hebben betracht door niet op te komen tegen de afsluiting van het pad. Deze stelling mist een deugdelijke onderbouwing. Het hof begrijpt uit de stukken dat de buurman de draad heeft gespannen op zijn eigen perceel. Daartoe is hij in beginsel bevoegd (artikel 5:48 BW Pro). Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] een zakelijk of persoonlijk recht van overpad hadden ten aanzien van het perceel van de buurman. Kennelijk was er hooguit sprake van een gedogen van het gebruik van het pad, hoewel [appellant] daarover niets heeft gesteld. Niet valt dan ook in te zien hoe [geïntimeerden] de buurman van uitvoering van zijn plan hadden kunnen weerhouden. Als zij dit al hadden kunnen doen, dan had [appellant] dit als opvolgend eigenaar in beginsel ook kunnen doen. Gesteld noch gebleken is dat hij dit heeft gedaan. In zoverre faalt de grondslag voor het gevorderde.
28. Vervolgens dient te worden beantwoord of [geïntimeerden] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst een mededelingsplicht hebben geschonden en zo ja, of op grond daarvan non-conformiteit of dwaling kan worden aangenomen. In de eerste plaats is daarvoor vereist dat [geïntimeerden] voorafgaand aan de koop op de hoogte waren van de plannen van de buurman tot afsluiting. Zij hebben dat betwist. Gesteld echter dat zij van die plannen op de hoogte waren, dan rijst de vraag of zij rechtens gezien [appellant] daarover hadden moeten informeren. Een bevestigend antwoord op die vraag zou naar het oordeel van het hof slechts dan moeten worden gegeven, indien [appellant] voorafgaand aan de koop uitdrukkelijk met [geïntimeerden] had besproken dat hij uitging van ongewijzigde voortzetting van de gedoogsituatie door de buurman of als [geïntimeerden] op andere wijze hadden moeten begrijpen dat [appellant] rekende op bestendiging van de bestaande situatie. Niet, althans onvoldoende onderbouwd, is gesteld dat het een of het ander het geval is. Het enkele feit dat [appellant] mogelijk tegen de makelaar van [geïntimeerden] heeft gezegd dat hij met een paard en wagen over het pad wilde rijden, acht het hof daartoe onvoldoende. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat onvoldoende feiten zijn gesteld die een geslaagd beroep op het verzaken van een mededelingsplicht kunnen dragen. Het bewijsaanbod als geformuleerd sub 70 van de memorie van grieven onder 3 is niet correct, nu aldaar geen bewijs van feiten wordt aangeboden maar van een conclusie waarvoor blijkens het vorenstaande onvoldoende feiten zijn gesteld. Het bewijsaanbod als t.a.p. geformuleerd onder 4 is niet voldoende nu als gezegd niet tevens feiten zijn gesteld en te bewijzen zijn aangeboden waaruit volgt dat op [geïntimeerden] ter zake een mededelingsplicht rustte.
29. De grief faalt.
Tuinonderhoud en rolhorren (grief IV)
30. [appellant] stelt dat uit artikel 3 lid 3 van Pro de koopovereenkomst (hiervoor geciteerd bij grief II) voortvloeit dat [geïntimeerden] de tuin moesten onderhouden tot aan de feitelijke levering. Daarnaast was dit ook mondeling afgesproken. Bij de koop was de tuin goed onderhouden. Bij feitelijke aflevering was deze verwilderd, met een kapot gereden gazon, aldus nog steeds [appellant]. De hierdoor geleden schade stelt [appellant] op een bedrag van € 7.500,-.
31. [geïntimeerden] hebben (onder meer) gemotiveerd betwist dat zij de tuin verwilderd hebben afgeleverd en dat het gazon stuk is gereden door personen die in hun opdracht werkzaamheden hebben uitgevoerd. De (omvang van) de schade hebben zij gemotiveerd bestreden.
32. Het hof gaat eerst in op de vraag of [appellant] de gestelde schade deugdelijk heeft onderbouwd. [appellant] stelt ter onderbouwing van de schade primair dat hij erin heeft bewilligd dat de verkopers na de verkoop en levering op 31 mei 2007 nog in de woning mochten blijven wonen tot 1 september 2007 en dat hij daardoor een renteverlies heeft geleden van € 7.500,-. Besproken en daarmee bedongen was dat [geïntimeerden] ter compensatie daarvan het verkochte inclusief de tuin zouden onderhouden tot aan de aflevering, aldus [appellant]. Subsidiair stelt [appellant] dat zijn schade, ook los van bedoelde afspraak, € 7.500,- bedraagt.
33. [geïntimeerden] hebben de koppeling die [appellant] maakt tussen de rente en de schade bestreden, waaruit het hof begrijpt dat zij betwisten dat er tussen partijen is overeengekomen dat het onderhoud diende ter compensatie van de door [appellant] te betalen rente. Nu [appellant] zich op bedoelde afspraak beroept, ligt op hem de stelplicht en de bewijslast ter zake daarvan. De afspraak blijkt niet uit de bewoordingen van de notariële akte. Dat en waarom de in die akte neergelegde overeenkomst toch zo moet worden uitgelegd heeft [appellant] niet onderbouwd. Evenmin is voldoende gemotiveerd gesteld dat er een separate overeenkomst van de door [appellant] gestelde strekking is gesloten en hoe, waar en wanneer dit heeft plaatsgevonden. Het hof gaat dan ook aan de primaire onderbouwing van de onderhavige vordering voorbij.
34. Niet valt in te zien waarom de schade ook los van de gestelde afspraak toch gelijk zou zijn aan het bedrag van € 7.500,-, zoals [appellant] subsidiair heeft gesteld. Iedere onderbouwing van dit bedrag ontbreekt.
35. Reeds hierom kan de grief in zoverre geen doel treffen en behoeft deze op dit punt geen verdere bespreking. Nu [appellant] ter zake van de schade niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, komt het hof aan het bewijsaanbod als geformuleerd sub 70 van de memorie van grieven onder 5 niet toe.
36. [appellant] stelt (voor het eerst in hoger beroep) dat [geïntimeerden] in strijd met de afspraak (rol)horren niet hebben achtergelaten. [geïntimeerden] hebben dit bestreden en aangevoerd dat zij de horren op zolder hebben achtergelaten. Het hof overweegt dat ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro op [appellant] de bewijslast rust van zijn stelling. Nu hij op dit punt geen bewijsaanbod heeft gedaan, gaat het hof aan deze stelling voorbij.
37. Grief IV faalt.
De grieven VI en VII
38. De grieven VI en VII missen naast de overige grieven zelfstandige betekenis en behoeven geen afzonderlijke bespreking. Het bewijsaanbod als geformuleerd sub 70 van de memorie van grieven onder 6 is onvoldoende specifiek en wordt daarom gepasseerd.
De slotsom.
39. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (1 punt in tarief IV).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt de vonnissen van 4 februari 2009 en 13 januari 2010 waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 1.188,- aan verschotten en € 1.631,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. L. Janse, voorzitter, L. Groefsema en I. Tubben, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 6 september 2011 in bijzijn van de griffier.