Uitspraak
Arrest d.d. 27 september 2011
Zaaknummer 200.055.244/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant]
Wonende te [woonplaats]
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant]
advocaat: mr. H.A. Koning
tegen
1. [geïntimeerde 1].
gevestigd te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden]
advocaat: mr. J.A.M. van Sande
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 23 juli 2008, 19 november 2008 en 14 oktober 2009 door de rechtbank Zwolle-Lelystad.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 14 januari 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 2 februari 2010.
Het petitum van de dagvaarding in hoger beroep luidt:
"uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag van € 24.462,50, waarvan het bedrag ad €23.982,50 vermeerderd dient te worden met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2007, subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening en het bedrag ad €480,00 met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening, voorts met veroordeling van gedaagde in de kosten van dit geding.
De kosten dezes zijn voor mij, deurwaarder € 71,80"
[appellant] heeft een memorie van grieven genomen.
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
"Uitvoerbaar bij voorraad, het beroep van [appellant] af te wijzen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het appel".
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
Met betrekking tot de ontvankelijkheid van [appellant]
1. Nu [appellant] geen grieven heeft ontwikkeld tegen het genoemde vonnis van 28 juli 2008, is hij in zoverre niet-ontvankelijk in het door hem ingestelde hoger beroep.
Met betrekking tot de feiten
2. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.4) van het vonnis van 19 november 2008 bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
3. In deze zaak gaat het, samengevat, om het volgende.
3.1 [appellant] heeft op 3 oktober 2003 aan [geïntimeerden] een schriftelijke opdracht verstrekt tot verkoop van de woning gelegen te [adres]. Op 17 februari 2004 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] een schriftelijk opdracht verstrekt tot verkoop van de woning en de (onbebouwde) kavel gelegen te [adres].
3.2 Op grond van de overeenkomst van opdracht is [appellant] een courtage verschuldigd van 1,85% exclusief BTW. Het is [appellant] - eveneens op grond van de overeenkomst - niet toegestaan, kort gezegd, om buiten [geïntimeerden] om een overeenkomst tot stand te brengen ten aanzien van de aan [geïntimeerden] in verkoop gegeven ontroerende zaken.
3.3 In de winter van 2004 heeft [geïntimeerden] de woning te [plaats] voor [appellant] verkocht. De voor die verkoop door [geïntimeerden] aan [appellant] verzonden courtagenota is door [appellant] voldaan.
3.4 De woning te [plaats] (hierna: de woning) is door [appellant] verkocht en op 29 november 2005 geleverd aan [betrokkenen] voor een koopsom van € 745.000,--. De kavel te [plaats] (hierna: de kavel) is door [appellant] verkocht en op 31 januari 2007 geleverd aan Oostelijk Onroerend Goed BV voor een koopsom van € 300.000,--. De verkoop en levering van de woning en de kavel zijn om buiten [geïntimeerden] om geschied.
3.5 Door [geïntimeerden] is middels een factuur d.d. 20 februari 2007 aan [appellant] courtage is rekening gebracht in verband met de verkoop van de woning en kavel ten bedrage van € 16.520,18 respectievelijke € 7.462,32 inclusief BWT. Deze courtage is, ondanks sommaties zijdens [geïntimeerden], niet betaald door [appellant].
Het geschil
4. In eerste instantie hebben [geïntimeerden] betaling gevorderd van de verschuldigde courtage ten bedrage van € 23.982,50 vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten € 480,-. Aan deze vordering hebben c.s. ten grondslag gelegd dat zij krachtens de overeenkomsten van opdracht en de daarbij behoorden "voorwaarden en adviestarieven van de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed" (hierna: de VBO-voorwaarden) recht hebben op volledige courtage. Deze stelling is door [appellant] gemotiveerd bestreden. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat de overeenkomsten van opdracht door opzegging in de zomer van 2005 zijn beëindigd en hij mitsdien geen courtage aan [geïntimeerden] is verschuldigd.
5. De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerden] toegewezen. Zij is tot de slotsom gekomen dat niet bewezen is dat de overeenkomsten van opdracht door [appellant] zijn opgezegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft te gelden dat [appellant] op grond van artikelen 13 en 14 van de VBO-voorwaarden aan [geïntimeerden] courtage is verschuldigd als ware de overeenkomst door tussenkomst c.q. toedoen van [geïntimeerden] tot stand gekomen.
De grieven
6. Grief 1 keert zich tegen de overweging van de rechtbank in het vonnis van
14 oktober 2009 dat indien komt vast te staan dat mevrouw [appellant] daadwerkelijk heeft meegedeeld: "Wij gaan toch over naar een NVM makelaar zodat het op Funda komt", dit nog niet tot de conclusie leidt dat daarmee de overeenkomsten zijn opgezegd. Uit de toelichting op deze grief begrijpt het hof dat [appellant] van oordeel is dat de opzegging ook in deze vorm heeft kunnen geschieden. Volgens [appellant] rust op [geïntimeerden] , als professionele wederpartij, een verzwaarde plicht om de uitlatingen van een niet professionele partij op een juiste wijze te interpreteren en te wegen. Gelet op alle omstandigheden van het geval hadden [geïntimeerden] deze uitlating moeten beschouwen als een opzegging, aldus nog steeds [appellant]. [geïntimeerden] voert gemotiveerd verweer. Het meest verstrekkende verweer van [geïntimeerden] houdt in dat de hiervoor genoemde uitlating helemaal niet is gedaan.
7. Het hof overweegt als volgt. Door [appellant] is niet gegriefd tegen de (impliciete) conclusie dat de genoemde uitlating van mevrouw [appellant] niet is komen vast te staan (zie r.o. 2.5 van het bestreden vonnis). Reeds op die grond strandt de grief. [appellant] heeft evenmin gegriefd tegen de beslissing van de rechtbank in het tussenvonnis van 19 november 2008 dat de VBO-voorwaarden op de gesloten overeenkomsten van toepassing zijn. Derhalve zal ook in hoger beroep worden uitgegaan van de toepasselijkheid van de VBO-voorwaarden. In artikel 12 van Pro de VBO-voorwaarden is bepaald dat het intrekken of teruggeven van een opdracht bij aangetekend schrijven dient te geschieden. Nu aan die voorwaarde niet wordt voldaan, moet de conclusie zijn dat de overeenkomsten niet door opzegging zijn beëindigd en strandt de grief ook op die grond. Hetgeen door [appellant] voorts nog te berde is gebracht behoeft mitsdien geen verdere bespreking meer.
8. Grief 1 faalt.
9. Grief 2 houdt in dat de rechtbank ten onrechte de gevorderde courtage niet heeft gematigd.
10. Het hof overweegt als volgt. Het gaat hier om de nakoming van een overeengekomen sanctiebeding in artikel 14 van Pro de VBO-voorwaarden. Van dit beding is niet de nietigheid ingeroepen. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat het recht op courtage ingevolge een sanctiebeding als de onderhavige zich in beginsel leent voor matiging omdat de courtage valt onder het in artikel 7:411 BW Pro bedoelde loonbegrip (vgl. HR 28 januari 2005, JOR 2005, 167, LJN: AR4481). Echter, er kan slechts sprake zijn van een matiging in vorenbedoelde zin indien de overeenkomst voortijdig is opgezegd, hetgeen hier niet het geval is. Voor zover [appellant] zich tevens heeft willen beroepen op het algemene matigingsrecht van de rechter als bedoeld in artikel 6:109 BW Pro, overweegt het hof dat dit recht niet ziet op een vordering tot nakoming van een verplichting uit een overeenkomst.
11. Grief 2 volgt het lot van de vorige grief.
12. Grief 3 houdt in dat de rechtbank ten onrechte als vaststaand aanneemt dat er geen afspraak is gemaakt tussen [geïntimeerden] en de Rabobank met betrekking tot de courtage zoals vastgelegd in de brief van 28 juli 2004, inhoudende "dat degene die de klant aanlevert én verkoopt de volledige courtage toekomt".
13. Het hof overweegt dat zonder toelichting, die ontbreekt, [appellant] geen belang heeft bij deze grief. Uit de toelichting op de grief blijkt ook niet op grond waarvan [appellant] rechten zou kunnen ontlenen aan een tussen [geïntimeerden] en de Rabobank gemaakte afspraak en welke rechtsgevolgen hieraan verbonden moeten worden.
14. Grief 3 faalt eveneens.
Slotsom:
15. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. Deze kosten worden wat het geliquideerde salaris voor de advocaat betreft aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 632,- (1 punt tarief III).
De beslissing:
Het gerechtshof:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk is het door hem ingestelde hoger beroep, voor zover dat is gericht tegen het vonnis van 23 juli 2008;
bekrachtigt de vonnissen van 19 november 2008 en 14 oktober 2009;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geschil in hoger beroep, en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] € 735,- op verschotten en € 1.158,- aan salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, W. Breemhaar en R.E. Weening uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 27 september 2011 in bijzijn van de griffier.