Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector belastingrecht
nummer 11/65
uitspraakdatum: 27 september 2011
Uitspraak van de meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 26 januari 2011, nummer AWB 10/805, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Opsterland, (hierna: de Ambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak
A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 - naar de waardepeildatum 1 januari 2009 - vastgesteld op € 461.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 maart 2010 de waardebeschikking gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 26 januari 2011 gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verlaagd tot € 425.000.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 14 februari 2011, ingekomen bij het Hof op 17 februari 2011, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Hierbij heeft de Ambtenaar incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.5. Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2011 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, vergezeld van zijn echtgenote, alsmede de Ambtenaar.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een
vrijstaande woning met een aangebouwde stenen garage, een houten gastenverblijf en een houten berging.
2.2. Het bouwjaar is 2000/2001. De inhoud van de woning is 560 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 1.576 m². De oppervlakten van de garage, het gastenverblijf en de berging bedragen respectievelijk 24, 36 en 15 m².
2.3. Naast het hiervoor genoemde perceel waarop de woning is gebouwd, maakt ook een weiland met een oppervlakte van 11.414 m² deel uit van de onroerende zaak.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde tussen € 320.000 en € 330.000.
3.3. De Ambtenaar stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de oorspronkelijk
vastgestelde waarde van € 461.000 niet te hoog was.
3.4. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen
afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4. Beoordeling van het geschil
Omvang van het geschil en ontvankelijkheid van het incidentele hoger beroep
4.1. Ter zitting heeft de Ambtenaar zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 455.000 bedraagt. Zijn beroep op de zogenoemde Fierensmarge als bedoeld in artikel 26a van de Wet WOZ heeft hij, onder verwijzing naar het arrest van 22 oktober 2010, nr. 08/02324, LJN: BL1943, waarin is beslist dat het betreffende wetsartikel buiten toepassing moet blijven, prijsgegeven.
4.2. Ter zitting heeft belanghebbende in reactie op het incidentele hoger beroep van de Ambtenaar een kopie overgelegd van een door hem van de Ambtenaar ontvangen brief met dagtekening 28 januari 2011. De tekst van deze brief luidt als volgt:
“Geachte heer X, Hierbij bevestig ik de ontvangst van de uitspraak van de rechtbank. Conform de uitspraak van de rechtbank heb ik de WOZ-waarde verlaagd van € 461.000,- naar € 425.000,-. De verlaging van de waarde betekent dat de gemeentelijke belastingaanslag 2010 zal wijzigen. De gecorrigeerde aanslag zal ik u met spoed toesturen. De griffierechten zullen op uw rekening worden overgemaakt.”
Voorts heeft belanghebbende een kopie overgelegd van een biljet Correctie-Aanslag Gemeentelijke belastingen met dagtekening 31 januari 2011. Blijkens dit aanslagbiljet is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verlaagd van € 461.000 tot € 425.000 en is de aanslag OZB dienovereenkomstig verlaagd van € 420,85 naar € 388,00.
4.3. In reactie hierop heeft de Ambtenaar ter zitting verklaard dat hij na ontvangst van de uitspraak van de Rechtbank en kennisneming van de daarin vervatte beslissing had besloten zich bij die beslissing neer te leggen. De brief van 28 januari 2011 en de Correctie-Aanslag met dagtekening 31 januari 2011 geven uitdrukking aan zijn beslissing.
4.4. Door aldus te handelen, heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof, voordat de uitspraak van de Rechtbank onherroepelijk was geworden, ambtshalve de waarde van de onroerende zaak verminderd overeenkomstig de beslissing van de Rechtbank. Daaraan verbindt het Hof de conclusie dat de Ambtenaar vervolgens geen belang meer had bij zijn in het incidentele hoger beroep ingenomen standpunt dat de oorspronkelijk vastgestelde waarde niet te hoog was. Dit heeft tot gevolg dat de Ambtenaar niet-ontvankelijk moet worden geacht in het incidentele hoger beroep.
De waarde van de onroerende zaak
4.6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.7. Op de Ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de door hem
vastgestelde waarde niet te hoog is. Nu de Ambtenaar niet-ontvankelijk moet worden geacht in het incidentele hoger beroep, houdt dit in dat hij in hoger beroep aannemelijk dient te maken dat de door hem in overeenstemming met de beslissing van de Rechtbank nader vastgestelde waarde van € 425.000 niet te hoog is.
4.8. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar in
hoger beroep naar het taxatierapport van 7 juni 2010, dat in de procedure voor de Rechtbank is overgelegd en naar de aanvulling op dit rapport van 22 maart 2011 die als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep is overgelegd. Bij deze taxatie zijn de volgende, woningen als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Bouwjaar Inhoud Waarde
per m³ Waarde inhoud Perceel Waarde
per m² Waarde perceel Bijgebouwen WOZ
(01-01-09) koopsom
A-straat 1 te Z 2000/2001 560 m³ € 455 € 254.756 1576 m² 11414m² € 111,25 € 3,50 € 175.344 € 40.000 Garage € 12.000
Gastenvb € 11.700 Berging € 1.200 € 495.000
B-straat 1 te Y, 1988 455 m³ € 477 € 216.990 2.650 m² 5.905m² (water) € 86,35 € 2 € 228.850 € 11.810 Berging € 750 Tuinhuis € 500 Carport € 4.200 € 462.500 (05-08-09)
C-straat 1 te R, 1890, ren. 2003 595 m³ € 477 € 283.765 6495 m² € 37,64 € 244.485 Garage € 24.500 Dierenvb € 5.000 Carport € 2.250
€ 560.000
(04-05-08)
D-straat 1 te Q
1906
ren. 2003 413 m³ € 587 € 242.325 3615 m² € 99,05 € 358.075 Gastenvb € 75.600
€ 676.000
(21-11-08)
E-straat 1 te S 1980, ren. 2000 515 m³ € 517 € 266.150 1615 m² € 127,40 € 205.750 Garage € 35.000 Tuinhuis € 600
€ 507.500
(05-08-09)
4.9. Met dit taxatierapport en de daarop gegeven aanvulling, waarin wordt geconcludeerd
tot een waarde van € 455.000, in welk bedrag niet is begrepen de waarde van het tot de onroerende zaak behorende weiland nu dit volgens de Ambtenaar onder de cultuurgrondvrijstelling valt, heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van € 425.000 niet te hoog is. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat betreft type woning (vrijstaand), ligging, inhoud, uitstraling en perceelsomvang voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Verder is met de matrix die deel uitmaakt van de aanvulling op het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk geworden dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en deze vergelijkingsobjecten.
4.10. Belanghebbende wijst ter staving van de door hem bepleite waarde op de verkoopprijs
van zijn buurpand A-straat 2 te Z, dat op 28 september 2009 is verkocht voor € 320.000. Met de verwijzing naar dit object maakt belanghebbende naar het oordeel van het Hof de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 320.000 tot € 330.000 niet aannemelijk. Gezien de verschillen tussen het buurpand en de onroerende zaak zijn beide objecten naar het oordeel van het Hof niet vergelijkbaar. Hierbij slaat het Hof acht op het betoog van de Ambtenaar, dat de woning A-straat 2 te Z met bouwjaar 1971 een geringere inhoud heeft dan de onroerende zaak (403 m³ exclusief de garage/bijkeuken), dat zij bij verkoop in gedateerde staat was, dat het dakbeschot asbestplaten bevatte, dat de woning niet geïsoleerd was en nadien geheel is gerenoveerd, waarbij de woning vrijwel geheel is gestript met het oog op de verwijdering van de asbestplaten. Het Hof acht dit betoog, mede gelet op de door de Ambtenaar overgelegde foto’s, aannemelijk. Voor een verdere verlaging van de waarde dan het bedrag waartoe de Rechtbank heeft geconcludeerd, ziet het Hof dan ook geen aanleiding.
4.11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hoger beroep ongegrond.
5. Kosten
Het Hof ziet vanwege de behandeling van het incidentele hoger beroep ter zitting aanleiding de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de procedure bij het Hof heeft moeten maken. Met toepassing van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht en het Besluit proceskosten bestuursrecht komen de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 45 (reiskosten openbaar vervoer) in aanmerking.
6. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het incidentele hoger beroep niet-ontvankelijk;
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de Ambtenaar in de kosten van belanghebbende in verband met de procedure bij het Hof tot een bedrag van € 45, te voldoen door de gemeente Opsterland.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. J.A. Monsma voorzitter,
mr. A.J.H. van Suilen en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van
mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 september 2011.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 september 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.