Uitspraak
Arrest d.d. 28 februari 2012
Zaaknummer 200.076.453/01
(Zaaknr. rechtbank Groningen: 111361 / HA ZA 09-629)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de tweede kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. J.H. Mastenbroek, kantoorhoudende te Groningen, die ook gepleit heeft,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J. Bolt, kantoorhoudende te Groningen, die ook gepleit heeft.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 4 november 2009 en 13 oktober 2010 door de rechtbank Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 26 oktober 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 13 oktober 2010 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 9 november 2010.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"het vonnis gewezen door de rechtbank Groningen op 13 oktober 2010 onder rolnr. 111361/HA ZA 09-629, vernietigt en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
I Primair:
geïntimeerde veroordeelt tot betaling aan appellant van een bedrag van € 29.636,88 ter zake van vergoeding van schade geleden als gevolg van wanprestatie van geïntimeerde jegens appellant;
Subsidiair:
de tussen partijen gesloten overeenkomst(en) partieel vernietigt, in die zin dat de koopprijs van het door appellant gekochte pand verlaagd wordt met een bedrag van € 29.646,88 en geïntimeerde veroordeelt tot betaling aan appellant van dat bedrag ter zake van onverschuldigde betaling;
II geïntimeerde veroordeelt tot betaling aan appellant van de wettelijke rente over het onder I gevorderde vanaf 1 mei 2009 tot de dag van algehele voldoening;
III geïntimeerde veroordeelt in de kosten van het geding in beide instanties, de kosten van het belegde beslag daaronder begrepen."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"om bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraar, de grieven van [appellant] te verwerpen onder veroordeling van hem in de kosten van het appèl onder de bepaling dat over het bedrag van de toegewezen proceskosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf 14 dagen na de datum van het wijzen van het arrest tot de dag der voldoening."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof een dag bepaald waarop arrest zal worden gewezen.
De grieven
[appellant] heeft vier grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. De feiten
1.1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in onder 2 (2.1. en 2.2.) van het vonnis van 13 oktober 2010 is geen grief gericht. Ook in hoger beroep zal van die feiten worden uitgegaan. Samen met hetgeen verder als gesteld en onvoldoende weersproken is komen vast te staan gaat het om het volgende.
1.2. [geïntimeerde] heeft sinds 18 december 2005 in eigendom een pand aan de [adres] (hierna: het pand).
1.3. [appellant] heeft het pand van [geïntimeerde] gekocht voor een prijs van € 450.000,-. De onderhandse koopakte is op 25 februari 2009 ondertekend door [appellant] en op 26 februari 2009 door [geïntimeerde] en vermeldt onder meer het volgende:
"artikel 19 Verhuurd Pro object
Voornoemd perceel wordt in verhuurde staat opgeleverd onder gestanddoening van de lopende huurcontracten en vergunningen (zie bijlage).
artikel 20 Bijlagen Pro
Koper heeft kennis genomen van de bijbehorende stukken:
- Kadastraal bericht
- Kadastrale kaart
- Eigendomsakte
- Gemeentelijke informatie
- Provinciale bodeminformatie
- Huurcontracten"
1.4. [geïntimeerde] heeft zich bij de verkoop doen bijstaan door de heer [makelaar] van makelaardij Stad en Ommeland te Groningen.
1.5. Van het pand werd op het moment van verkoop en levering verhuurd, ten dele kamers aan studenten en ten dele bedrijfsruimte (een café). [appellant] heeft het pand gekocht met de bedoeling de verhuur voort te zetten.
1.6. Op 4 maart 2009 heeft ten kantore van [makelaar] een bespreking tussen partijen plaats gevonden omdat de feitelijke huurinkomsten lager waren dan voorafgaand aan de koop door of namens [geïntimeerde] aan [appellant] was meegedeeld.
1.7. Het pand is geleverd bij notariële akte van 1 mei 2009.
2. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
[appellant] vordert van [geïntimeerde] betaling van een bedrag van € 29.646,88. De vordering is primair gebaseerd op schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming, subsidiair op gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling en meer subsidiair op nakoming. Voorts vordert [appellant] vergoeding van de wettelijke rente en de proceskosten. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
3. De grieven
3.1. Het gaat in deze zaak om de vraag of de huuropbrengst van het pand overeenstemt met hetgeen [appellant] daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten respectievelijk of [appellant] op dat punt heeft gedwaald. De eerste drie grieven leggen deze vraag in zijn geheel aan het hof voor. De vierde grief ziet op de proceskosten en mist naast de eerste drie grieven zelfstandige betekenis. De grieven lenen zich daarom voor gezamenlijke beoordeling.
3.2. Vaststaat dat aan [appellant] voorafgaand aan de koop is meegedeeld dat maandelijks uit kamerverhuur een bedrag van € 1.920,- werd ontvangen en dat daarbij is opgegeven dat per kamer € 20,- aan schoonmaakkosten werd gerekend (handgeschreven bijlage bij de koopovereenkomst(laatste blad prod. 1 bij inleidende dagvaarding). In totaal mocht [appellant] derhalve een huuropbrengst van € 1.920,- minus € 120,- schoonmaakkosten verwachten, te weten € 1.800,- per maand. Vaststaat voorts dat de huur voor de kamers na het overleg op 4 maart 2009 met ingang van 1 mei 2009 is verhoogd tot € 1.730,- per maand en dat daarin geen schoonmaakvergoeding is begrepen.
3.3. Volgens [appellant] maakte [geïntimeerde] niet schoon en was de schoonmaakvergoeding verkapte huur. Volgens [geïntimeerde] namen de studenten het niet zo nauw met de hygiëne en was daarom nodig dat haar echtgenoot [partner van geïntimeerde] eenmaal per twee weken op maandag gedurende 2 tot 2,5 uur de trappen, de gemeenschappelijke woonkamer, de gang en de badkamer schoonmaakte. Ter zitting is heeft [geïntimeerde] onweersproken gesteld dat zij meerdere panden verhuurd. Dat zij dan om niet schoonmaakwerk zou verrichten is niet aannemelijk en de enkele ontkenning door [appellant] van een schoonmaakvergoeding, is mede daarom onvoldoende. Vaststaat derhalve dat [geïntimeerde] tegen een bescheiden vergoeding van € 20,- per maand per huurder schoonmaakte. Zulks vindt bevestiging in de handgeschreven notitie bij de koopovereenkomst.
3.4. De netto-huuropbrengst per maand uit kamerverhuur is dus € 70,- minder dan [appellant] mocht verwachten op grond van de overeenkomst.
3.5. Vast staat tevens dat de huur van de caféruimte ten tijde van de koop al vijf jaar € 1.277,50 per maand bedroeg. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] die huur per 4 maart 2009 verhoogd naar € 320,- per week (omgerekend € 1.386,67 per maand). [appellant] stelt dat dit hem schaadt omdat hij nu zelf de huur niet meer kon verhogen. Hij weerspreekt echter niet dat daardoor de huur € 109,17 per maand hoger was dan hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten.
3.6. Hoewel de kamers € 70,- per maand te weinig opbrachten, bracht de caféruimte € 109,17 per maand te veel op. Het pand als geheel leverde daardoor bij levering € 39,17 meer op dan [appellant] op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
3.7. Dat [appellant] door de verhoging van de huur voor de caféruimte zelf de huur niet meer kon verhuren snijdt evenmin hout. Vaststaat dat [appellant] per 1 mei 2009 de caféruimte datum aan een nieuwe huurder heeft verhuurd voor circa € 1.650,- per maand (aldus [appellant] bij pleidooi). Dat is hoger dan de door [geïntimeerde] meegedeelde huur. Ook voor de kamers heeft [appellant] sinds de levering al meerdere nieuwe huurders gevonden. Dat [appellant] in het bedingen van de nieuwe huur gehinderd zou zijn door hetgeen [geïntimeerde] voorheen, al dan niet na verhoging rekende valt zonder nadere verklaring, welke ontbreekt, niet in te zien. De conclusie is dat de huur voor het totale pand op het moment van levering hoger was dan [appellant] op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Zijn daarop gebaseerde vordering dient daarom te worden afgewezen.
Slotsom
4. De grieven falen zodat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep voor zover gevallen aan de zijde van [geïntimeerde] (3 punten, tarief III).
De beslissing
Het gerechtshof
verwerpt het beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep gevallen aan de zijde van [geïntimeerde] en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] op € 649,- aan verschotten en € 3.474,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;
Aldus gewezen door mrs. G. van Rijssen en L. Janse en M.A.L.M. Willems en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 28 februari 2012 in bijzijn van de griffier.