Uitspraak
Arrest d.d. 10 april 2012
Zaaknummer 200.093.548/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Beschikking van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
gevestigd te [plaats],
appellante,
in eerste aanleg: verwerende partij,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. G.M. Kerpestein, kantoorhoudende te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: verzoekster,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. P.W. Huitema, kantoorhoudende te Groningen.
Het geding in eerste aanleg
Bij beschikking van 14 juni 2011 heeft de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, verder aan te duiden als: de kantonrechter, [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a BW, eerste lid.
Het geding in hoger beroep
Bij beroepsschrift, ingekomen ter griffie op 8 september 2011, heeft [appellante] hoger beroep ingesteld van voornoemde beschikking bij het gerechtshof, en verzocht de beschikking waarvan beroep te vernietigen, en opnieuw rechtdoende, het verzoek van [geïntimeerde] af te wijzen en - zoals zij ook reeds in eerste aanleg had verzocht - de gebruiksvergoeding per 1 januari 2011 vast te stellen op een bedrag ad € 2.500,- per maand te vermeerderen met BTW, het voorschot op de servicekosten en de huurcontractuele indexering, onder veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.
[geïntimeerde] heeft bij verweerschrift, ingekomen ter griffie op 22 november 2011, geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellante] in haar hoger beroep, danwel tot afwijzing van haar verzoeken en tot bekrachtiging van de beschikking van de kantonrechter met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep.
Zowel bij het appelschrift als bij het verweerschrift zijn producties in het geding gebracht.
[appellante] heeft bij akte, binnengekomen ter griffie op 18 januari 2012, nadere stukken in het geding gebracht.
Ter zitting van 1 februari 2012 is de zaak behandeld. Mr. Kerpestein heeft daarbij schriftelijke aantekeningen overgelegd. Zijdens [appellante] was verschenen de heer [bestuurder appellante], bestuurder, bijgestaan door mr. Kerpestein. Zijdens [geïntimeerde] waren verschenen de heren [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2], gemachtigden, bijgestaan door mr. Huitema.
De beoordeling
Ten aanzien van de feiten
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.6) van genoemde beschikking is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
Het hof zal die feiten hier kort herhalen, aangevuld met enige feiten die tevens als vaststaand kunnen worden aangemerkt.
1.1. [geïntimeerde] huurt sinds eind 1999/begin 2000 een bedrijfsruimte aan [adres]te [plaats].
1.2. In het gehuurde wordt onder de naam "[naam kampeerboerderij]" voor rekening en risico van [geïntimeerde] een kampeerboerderij geëxploiteerd. De kampeerboerderij wordt aan groepen van maximaal 32 personen verhuurd, die daarin op basis van zelfverzorging verblijven.
1.3. Verhuurder was aanvankelijk [betr[betrokkene]. [geïntimeerde] en [betrokkene] hebben op 13 oktober 2005 een schriftelijk huurcontract gesloten waarbij de "Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en Andere Bedrijfsruimte in zin van Artikel 7:290 BW Pro" van toepassing zijn verklaard.
1.4. Op 14 januari 2008 hebben de toenmalige verhuurders (erven [betrokkene]) de huur aan [geïntimeerde] opgezegd tegen 1 januari 2011. [geïntimeerde] heeft op 21 januari 2008 en 6 februari 2008 bericht daarmee niet in te stemmen.
1.5. Op 29 mei 2009 heeft [appellante] de eigendom van de kampeerboerderij verkregen.
1.6. [appellante] en [geïntimeerde] zijn sedertdien met elkaar in gesprek over de uitvoering van groot onderhoud aan de kampeerboerderij. [appellante] is sinds de zomer van 2010 bezig ondermeer voorbereidingen te treffen voor renovatie van dak en kozijnen.
1.7. In november 2010 zijn partijen gebrouilleerd geraakt.
1.8. Bij e-mail van 30 november 2010 heeft [appellante] [geïntimeerde] erop geattendeerd dat de huurovereenkomst door de vorige verhuurders met ingang van 31 december 2010 was opgezegd en dat zij de kampeerboerderij dan daadwerkelijk diende te ontruimen. [geïntimeerde] heeft dit bij e-mail van 2 december 2010 bestreden.
1.9. Bij dagvaarding van 3 december 2010 heeft [appellante] gesteld dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] expireert op 31 december 2010 en daarna krachtens de optionele verlengingsclausule is verlengd tot 31 december 2015. In die dagvaarding stelt [appellante] dat sprake is van meervoudige wanprestatie zijdens [geïntimeerde] en vordert zij de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
De beslissingen in eerste aanleg
2. [geïntimeerde] heeft op grond van artikel 7:230a BW, eerste lid, verlenging van de ontruimingstermijn gevorderd, doch heeft primair geconcludeerd dat zij in haar verzoek niet-ontvankelijk verklaard moet worden omdat de kampeerboerderij moet worden aangemerkt als huurruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro en niet als overige huurruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
2.1. De kantonrechter heeft de vraag welk huurregiem van toepassing is, in het midden gelaten. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard op grond van haar oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen nog bestaat en niet door opzegging is geëindigd.
De ontvankelijkheid van [appellante] in haar appel
3. [geïntimeerde] heeft betoogd dat [appellante] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar appel, omdat op grond van artikel 7:230a BW, achtste lid, geen hoger beroep open staat van de beschikking van de kantonrechter.
[appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling een beroep gedaan op HR 14 juli 2000, NJ 2000, 715, LJN: AA6528 en gesteld dat daaruit volgt dat het appelverbod niet ziet op de hier aan de orde zijnde voorvraag.
4. Het hof onderschrijft op dit punt het betoog van [appellante]. De vraag of er sprake is van een opzegging is een voorvraag die buiten het toepassingsgebied van artikel 7:230a BW valt. Dat artikel heeft tot uitgangspunt, voor zover hier van belang, dat de huur is geëindigd. Indien het hof tot een andere conclusie omtrent het nog bestaan eind 2010 van een opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 januari 2011 komt, impliceert zulks dat de kantonrechter artikel 7:230a BW mogelijk ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, althans wanneer het hof de huurovereenkomst zou kwalificeren als betrekking hebbende op huurruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW.
Dit betekent dat [appellante] ontvankelijk is in haar appel.
De huuropzegging van 14 januari 2008
5. Het hof dient vervolgens de vraag te beantwoorden of [appellante] zich op 30 november 2010 nog wel rechtsgeldig kon beroepen op de huuropzegging die haar rechtsvoorgangster had gedaan op 14 januari 2008.
6. Het hof stelt voorop dat de huuropzegging niet haar kracht heeft verloren door het enkele feit dat [appellante] op 29 mei 2009 opvolgend eigenaar is geworden.
7. [appellante] heeft vanaf het moment dat zij eigenares is geworden tot 30 november 2010 intensief met [geïntimeerde] onderhandeld over groot onderhoud en aanpassingen aan het gehuurde. In die gesprekken zijn ook irritaties over en weer besproken. In geen van die gesprekken heeft [appellante] aan [geïntimeerde] kenbaar gemaakt dat zij vasthield aan de huuropzegging van haar rechtsvoorgangers. Ter zitting van het hof heeft de heer Versluis nog opgemerkt dat hij zich wel van de opzegging bewust was en daarover met zijn advocaat heeft gesproken, maar dat hij dit onderwerp niet met [geïntimeerde] heeft aangeroerd ook niet in de gesprekken over het in februari 2011 uit te voeren onderhoud aan het dak van het gehuurde - tot het e-mailbericht van 30 november 2010. De advocaat van [appellante] heeft ter terechtzitting verklaard dat hij in de dagvaarding van 3 december 2010 bewust niet heeft opgenomen dat de huurovereenkomst was opgezegd, omdat hij [geïntimeerde] niet op het spoor van artikel 7:230a wilde zetten.
8. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat onder deze omstandigheden [appellante] zich niet meer met recht op de huuropzegging van haar rechtsvoorgangsters kan beroepen. Zij heeft, door te onderhandelen over renovatie zonder de (bij haar bekende) opzegging daarbij te noemen, zoal geen afstand gedaan van die opzegging dan toch wel minstens [geïntimeerde] in de waan gebracht dat de door haar, [geïntimeerde], aangevochten huuropzegging van tafel was. [geïntimeerde] behoefde op 30 november 2010 er niet meer op bedacht te zijn dat [appellante], als gevolg van een verslechterende verstandhouding, zich alsnog, een maand voor de datum waartegen door de erven [betrokkene] de huur was opgezegd, op die opzegging zou beroepen. [appellante] had door haar opstelling tevoren bij [geïntimeerde] het vertrouwen gewekt dat de opzegging van de baan zou zijn. Zo die opzegging al niet door afstand zijdens [appellante] krachteloos was geworden, is het hof van oordeel dat [appellante] haar recht had verwerkt om zich op die opzegging te beroepen.
De slotsom
9. Het hof deelt dan ook de conclusie van de kantonrechter dat er geen geldige opzegging voorligt die de huurovereenkomst kan beëindigen - nog daargelaten of [appellante] terecht van de toepasselijkheid van artikel 7:230a BW uitgaat - zodat de kantonrechter aan een inhoudelijke beoordeling van het verlengingsverzoek van de ontruimingstermijn van [geïntimeerde] terecht niet is toegekomen.
10. Het hof zal dan ook het appel zijdens [appellante] verwerpen en haar in de kosten van het hoger beroep veroordelen, voor wat betreft het geliquideerde salaris van de advocaat van [geïntimeerde] te begroten op 2 procespunten naar tarief II. De aangevochten beslissing zal worden bekrachtigd voor zover aan appel onderworpen.
De beslissing
Het gerechtshof:
verwerpt het beroep en bekrachtigt de bestreen beschikking;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € @[bedrag aan verschotten] aan verschotten en € 1.788,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, R.A. Zuidema en F. J. Streppel,