Uitspraak
Arrest d.d. 27 november 2012
Zaaknummer 200.088.676/01
(zaaknummer rechtbank: 328593/CV EXPL 10-7327)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [appellante],
toevoeging aangevraagd,
advocaat: mr. B.H. Werink, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
Gemeente Ameland,
gevestigd te Ballum,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna te noemen: gemeente Ameland,
advocaat: mr. J. Werle, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 1 maart 2011 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 31 mei 2011 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van de gemeente Ameland tegen de zitting van 14 juni 2011.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn gevoegd, luidt:
"bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. De (…) toegewezen vorderingen uit de dagvaarding van de publieke rechtspersoon de gemeente Ameland (…) alsnog af te wijzen, althans ongegrond te verklaren;
2. De door [appellante] in reconventie (…) ingediende vorderingen alsnog alle toe te wijzen;
3. De publieke rechtspersoon de gemeente Ameland te veroordelen in de kosten van deze procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, in conventie en in reconventie, daaronder begrepen de kosten van het tweede rapport van [Bedrijf y], ter hoogte van € 1.071,-."
Bij memorie van antwoord is door gemeente Ameland verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis (…) te bekrachtigen en te bevestigen, zulks voor zoveel nodig met verbetering van de gronden, met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties."
Voorts heeft [appellante] een akte genomen waarbij producties zijn overgelegd, waarna de gemeente Ameland een antwoordakte heeft genomen, vergezeld van een productie.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellante] heeft zestien grieven opgeworpen.
De beoordeling
De feiten
1. [appellante] heeft geen grieven gericht tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten onder 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis, terwijl ook overigens niet van bezwaren tegen die vastgestelde feiten is gebleken. Aldus zijn deze feiten niet in geschil. Samen met wat in hoger beroep tussen partijen is komen vast te staan, komen de feiten op het volgende neer.
1.1 Op 3 februari 2006 is tussen partijen een huurovereenkomst gesloten ingaande 16 januari 2006 met betrekking tot de in 1886 gebouwde woning aan [adres] te [plaats], tegen een huurprijs van op dat moment € 355,95 per maand. Ingevolge de huurovereenkomst is [appellante] onder meer verplicht om de woning naar behoren te stofferen en zelf te bewonen.
1.2 [appellante] heeft de woning niet betrokken omdat zij vocht- en schimmelproblemen constateerde. Zij heeft elders tijdelijke huisvesting gevonden.
1.3 In opdracht van de gemeente Ameland heeft het bureau voor bouwfysica [bureau voor bouwfysica] de woning onderzocht en daarover op 29 januari 2008 rapport uitgebracht. Daaruit blijkt onder andere van zodanig ernstige vochtklachten in de woning, dat van een normaal woongerief geen sprake kan zijn. Bureau [bureau voor bouwfysica] achtte het noodzakelijk om een omvangrijke hersteloperatie aan de woning uit te voeren en heeft daartoe aanwijzingen gegeven.
1.4 Naar aanleiding van deze rapportage heeft de gemeente Ameland aan Bouwbedrijf [bouwbedrijf] opdracht tot renovatie van de woning gegeven tegen een aanneemsom van ongeveer € 155.000. Ing. [medewerker bureau van bouwfysica] van Bureau [bureau voor bouwfysica] heeft tijdens het gehele bouwtraject inspecties uitgevoerd.
1.5 [appellante] kon eind 2007 niet langer op haar tijdelijke adres verblijven en heeft in [woonplaats] een tijdelijk onderkomen gevonden. De gemeente Ameland heeft haar een verhuiskostenvergoeding verstrekt. Eind 2008 moest [appellante] opnieuw verhuizen, terwijl de gehuurde woning op Ameland nog niet gereed was voor gebruik. [appellante] heeft in het voorjaar van 2009 in kort geding van de gemeente een verhuiskostenvergoeding en huursuppletie wegens hogere huur elders gevorderd. Op 7 mei 2009 hebben partijen tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding een minnelijke regeling getroffen, onder meer inhoudende dat de gemeente aan [appellante] wederom een verhuiskostenvergoeding zou betalen en van 1 januari 2009 tot drie weken na voltooiing van de renovatie het verschil in huurprijs zou vergoeden tussen de woning op Ameland en de tijdelijke woning.
1.6 Bij brief van 24 december 2009 heeft de gemeente haar telefonische mededeling van eerder die maand bevestigd, inhoudende dat de woning begin februari 2010 zal worden opgeleverd, waarna [appellante] het gehuurde kan betrekken.
In een brief van eveneens 24 december 2009 heeft [appellante] te kennen gegeven dat zij nogmaals moest verhuizen, ditmaal naar [plaats]. De gemeente heeft, op verzoek van [appellante], weer een verhuiskostenvergoeding betaald, ditmaal van
€ 2.500,- en onder de voorwaarde dat dit bedrag wordt teruggevorderd wanneer [appellante] het gehuurde pand op Ameland niet zal betrekken.
1.7 Op 6 januari 2010 heeft de gemeente Ameland aan de gemachtigde van [appellante] bericht dat de oplevering zal plaatsvinden op 4 februari 2010, waarna de woning op 8 februari 2010 door [appellante] kan worden betrokken.
1.8 De oplevering heeft op 4 februari 2010 daadwerkelijk plaatsgevonden. [medewerker bureau van bouwfysica] heeft bij brief van 19 februari 2010 bericht dat, op enkele werkzaamheden na, de woning conform afspraken is gesaneerd en aangepast ten aanzien van de vochttechnische- en bouwfysische aspecten. Hier en daar is volgens hem qua materiaalgebruik of uitvoering afgeweken van het aanvankelijke plan, maar er zijn geen concessies gedaan aan het gewenste kwaliteitsniveau.
1.9 De gemeente Ameland heeft [appellante] op 4 maart 2010 bericht dat zij de woning kan betrekken, dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst met ingang van 15 maart 2010 weer in werking treden en dat de op 7 mei 2009 afgesproken huursuppletie zou eindigen.
Vanaf 15 maart 2010 heeft de gemeente de (geïndexeerde) huurprijs in rekening gebracht.
1.10 [appellante] heeft geantwoord dat zij een gezamenlijke inspectie van de woning wenste in aanwezigheid van [medewerker bureau van bouwfysica]. De gemeente Ameland heeft dit afgewezen. [appellante] heeft de woning daarna op 26 april 2010 geïnspecteerd in aanwezigheid van een medewerker van de gemeente, en daarna bericht dat de woning nog steeds muf rook en dat er schimmel op de eerste verdieping was aangetroffen. [appellante] wenst een overzicht van de werkzaamheden die zijn verricht door [Bedrijf X] Bedrijfshygiëne, het bedrijf dat belast was met de schimmelbestrijding. Na ontvangst van de opdrachtbon aan en garantieverklaring van [Bedrijf X] heeft [appellante] de renovatie laten beoordelen door [Bedrijf y] Adviesburo. Directeur [medewerker Bedrijf y] van [Bedrijf y] heeft bij zijn onderzoek op 8 juli 2010 op een enkele plaats oppervlakteschimmels aangetroffen en verder een aantal onvolkomenheden vastgesteld. [medewerker bureau van bouwfysica] heeft nader gereageerd op de rapportage van [Bedrijf y].
1.11 [appellante] heeft de woning niet betrokken en ook de met ingang van 15 maart 2010 in rekening gebrachte huur, ondanks sommaties, niet betaald. De gemeente Ameland heeft, na een medio juli 2010 verstreken ultimatum voor het voldoen van de huurachterstand en een toezegging de woning binnen korte termijn te betrekken, in kort geding gevorderd dat [appellante], vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst, ieder gebruiksrecht van de woning wordt ontzegd. Deze vordering is bij vonnis van 28 september 2010 toegewezen. Het vonnis is bij arrest van dit hof van 18 januari 2011 in kort geding bekrachtigd. De gemeente Ameland heeft de woning met ingang van 1 november 2010 aan derden verhuurd.
De vorderingen en beoordeling daarvan in eerste aanleg
2.1 De gemeente Ameland heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, betaling van € 2.872,58 wegens achterstallige huur over de periode van 15 maart 2010 tot 1 november 2010 en
€ 2.500,- voor te restitueren verhuiskostenvergoeding, alsmede vergoeding van primair alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, op te maken bij staat, en subsidiair € 3.238,01 buitengerechtelijke kosten.
2.2 [appellante] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij, tot de toelichting van [medewerker bureau van bouwfysica] tijdens de mondelinge behandeling van het onder 1.11 bedoelde kort geding in eerste aanleg, gerechtvaardigde twijfel had over de bewoonbaarheid van de woning. Zij heeft oorspronkelijk in reconventie na vermeerdering van eis, doorbetaling van de huursuppletie gevorderd vanaf 15 maart 2010 totdat de aan haar verhuurde, dan wel een vergelijkbare woning op Ameland -en meer subsidiair een woning in [woonplaats]- daadwerkelijk voor haar beschikbaar is, te vermeerderen met een vergoeding voor de verhuiskosten daarheen, gemaakte opslagkosten en € 704,90 voor het rapport van [Bedrijf y].
2.3 De kantonrechter heeft in conventie de vorderingen tot ontbinding, betaling van de huurachterstand en restitutie verhuiskostenvergoeding toegewezen, [appellante] in de proceskosten veroordeeld en de overige vorderingen afgewezen.
De vorderingen van [appellante] in reconventie zijn afgewezen, behalve de vergoeding van opslagkosten, onder compensatie van proceskosten.
Bespreking van de grieven
3. Nu [appellante] niet meer in de gelegenheid is geweest te reageren op de door de gemeente Ameland bij antwoordakte overgelegde productie, zal het hof deze productie vooralsnog buiten beschouwing laten. De gemeente Ameland ondervindt daarvan geen nadeel, zoals hierna zal blijken.
4. Met grief 1 komt [appellante] terecht op tegen de overweging van de kantonrechter, dat de onder 1.11 bedoelde beslissing van het hof in kort geding leidend is voor zijn verdere beoordeling.
Het onderhavige geding betreft immers de bodemprocedure. De regel dat de kortgedingrechter in appel zijn oordeel in beginsel dient af te stemmen op een reeds gegeven oordeel in de bodemprocedure (HR 17 januari 2011, LJN: BP0015) geldt niet omgekeerd voor de bodemrechter.
Het slagen van deze grief kan op zichzelf evenwel niet tot vernietiging van het vonnis leiden, nu hiermee nog niet gegeven is dat de beslissing van de kantonrechter onjuist is.
5. Grief 2 van [appellante] keert zich tegen de motivering waarmee de kantonrechter het beroep van [appellante] op een, op 26 april 2010 nog steeds bestaand, gebrek (in de zin van art. 7:204 lid 2 BW) heeft verworpen, welk gebrek aan het betrekken van de woning in de weg zou staan.
Ter nadere onderbouwing van haar standpunt heeft [appellante] in hoger beroep een brief van 22 juni 2011 overgelegd, waarin directeur [medewerker Bedrijf y] van [Bedrijf y] zijn onder 1.10 genoemde rapportage aanvult.
6. Het hof constateert dat de gemeente Ameland ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd op grond van wanbetaling en het, ondanks sommatie, niet betrekken van de woning.
[appellante] beroept zich, ter rechtvaardiging van het achterwege laten van iedere huurbetaling, op gebreken in het gehuurde die niet volledig zijn hersteld.
Het hof stelt voorop dat een huurder zijn betalingsverplichting slechts mag opschorten voor zover dat proportioneel is (art. 6:262 lid 2 BW) en na kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder (HR 30 juni 1978, NJ 1978, 698).
Wil een gebrek algehele opschorting rechtvaardigen, dan is daarvoor vereist dat ieder genot van het gehuurde onmogelijk is. De vraag is of dat laatste het geval is, waarbij het hof aantekent dat het begrip ‘gebrek’ in art. 7:204 lid 2 BW geobjectiveerd is. De maatstaf is niet wat deze huurder van de zaak waarop de huurovereenkomst ziet mag verwachten, maar: wat een huurder van een goed onderhouden zaak van de soort waar het om gaat mag verwachten.
7. In het onderhavige geval gaat het om een ruim 120 jaar oude woning. Vast staat dat de gemeente deze woning, na kostbare werkzaamheden, begin februari 2010 weer voor bewoning ter beschikking van [appellante] heeft gesteld en dat de gemeente vanaf medio maart 2010 vergeefs aanspraak op huurbetaling heeft gemaakt. [appellante] heeft pas eind april 2010 bedenkingen geuit omtrent de staat van het gehuurde, en deze ruim twee maanden later geconcretiseerd met het rapport-[Bedrijf y]. In dat rapport wordt opgemerkt dat de garantieverklaring van schimmelbestrijder [Bedrijf X] alleen ziet op de houten delen van het huis en niet op de ondergronden van steen; dat er schimmels zijn aangetroffen op het stucwerk op zolder en de scheidingswand met de badkamer, en dat op een plaats de dampremmende folie niet geheel is doorgetrokken. Omdat niet alle voorzetwanden zijn verwijderd, kan er daarachter -aldus [Bedrijf y]- geen duurzame reiniging hebben plaatsgevonden.
[medewerker bureau van bouwfysica] heeft, bij brief van 6 september 2010, laten weten dat de op een plaats
ontbrekende folie alsnog is aangebracht en dat [Bedrijf X] de gehele woning onder handen heeft genomen, dus ook de steenachtige ondergronden, en de schriftelijke garantieverklaring heeft aangepast. De plaatsen waar nog schimmelresten zijn waargenomen, zijn volgens [medewerker bureau van bouwfysica] wel behandeld en die plaatsen dienen met een oplossing van bleekwater of soda schoongemaakt te worden, of kunnen worden overgeschilderd.
In de nu in hoger beroep overgelegde aanvulling op het eerdere rapport van [Bedrijf y] schrijft [medewerker Bedrijf y] dat er bij juiste behandeling door [Bedrijf X] geen schimmel meer zichtbaar had kunnen zijn op muren. Wanneer die schimmel niet adequaat is verwijderd kan deze zich in korte tijd verder ontwikkelen.
De gemeente heeft vervolgens, en naar het oordeel van het hof: terecht, opgemerkt dat door [appellante] niet is gesteld dat het om nog levende schimmels gaat, laat staan dat is gebleken dat daar door [medewerker Bedrijf y] onderzoek naar is gedaan.
8. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] niet genoegzaam onderbouwd dat het gehuurde, toen dat begin februari 2010 weer aan haar ter beschikking werd gesteld voor bewoning, behept was met een gebrek zoals bedoeld onder overweging 6. De toen deels ontbrekende folie en de nog onvolledige schriftelijke garantie vormen geen gebrek. Bij een ruim 120 jaar oude woning die is behandeld tegen schimmel vormen oude schimmelsporen van niet levende schimmels, die weg te borstelen of over te schilderen zijn, evenmin een gebrek dat men bij een goed onderhouden woning van die leeftijd niet mag verwachten.
Door [appellante] is geen uitdrukkelijk en gespecificeerd bewijsaanbod gedaan van het (nog steeds) bestaan van gebreken die aan bewoning in de weg stonden.
Het hof laat dan nog daar dat [appellante] op geen enkele wijze heeft toegelicht waarom vanaf begin februari 2010 ieder genot van het gehuurde onmogelijk was.
De grief faalt.
9. [appellante] heeft haar grieven 3 tot en met 8 gericht tegen de overwegingen 6.5 tot en met 6.9 van het bestreden vonnis, waarmee de kantonrechter motiveert waarom ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
Het hof leest in de grieven en in de daarop gegeven toelichting in essentie geen andere relevante stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd en door de kantonrechter gemotiveerd zijn verworpen. Voor zover [appellante] in appel nog wijst op de contractuele bepaling dat huurder en verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst de staat van het gehuurde opnemen, ziet zij eraan voorbij dat deze bepaling haar niet het recht geeft om aanwezigheid van [medewerker bureau van bouwfysica] te verlangen (zie overweging 1.10). Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter ter motivering van zijn beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over.
10. Het voorgaande brengt mee dat de grieven 9 tot en met 14, waarmee [appellante] opkomt tegen de toewijzing van de vordering ter zake van achterstallige huur en restitutie verhuiskostenvergoeding, alsmede tegen de afwijzing van haar vorderingen tot doorbetaling van de huursuppletie, vergoeding van de volgende verhuizing en kosten van het onderzoek door [Bedrijf y], eveneens doel missen.
Het hof voegt daar met betrekking tot de door [appellante] geclaimde vergoeding voor de volgende verhuizing nog het volgende aan toe. Zelfs als [appellante] zich wel aan haar verplichtingen had gehouden tot huurbetaling en het daadwerkelijk betrekken van de woning, en indien, anders dan de kantonrechter overwoog, zou moeten worden aangenomen dat de onder 1.5 vermelde overeenkomst van 7 mei 2009 niet aan die vordering in de weg staat, dan nog valt niet in te zien waarom de gemeente Ameland verplicht zou zijn een dergelijke vergoeding te betalen. Daarbij wijst het hof op het feit dat de vergoeding, die [appellante] voor haar verhuizing eind 2007 heeft ontvangen (zie haar conclusie van antwoord onder punt 6), een vergoeding is voor twee verhuisbewegingen: heen en terug, in het kader van bijvoorbeeld renovatie. De gemeente heeft daarop reeds gewezen in haar brieven van 24 december 2009 en 6 januari 2010, die als producties 5 en 7 bij dagvaarding in eerste aanleg zijn gevoegd.
11. De kantonrechter heeft [appellante] dan ook terecht veroordeeld in de proceskosten in conventie, en de kosten van reconventie gecompenseerd. Grief 15, waarin anders wordt betoogd, faalt.
Grief 16 heeft geen zelfstandige betekenis.
De slotsom
12. De conclusie luidt dat, nu het slagen van grief 1 niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden en de overige grieven falen, het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep (salaris advocaat volgens liquidatietarief 1½ punt, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep onder verbetering van gronden;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van de gemeente Ameland tot aan deze uitspraak op € 649,- aan verschotten en € 1.341,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat,
- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, voorzitter, L. Groefsema en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 27 november 2012 in bijzijn van de griffier.