Uitspraak
Arrest d.d. 18 december 2012
Zaaknummer 200.084.341/01
(zaaknummer rechtbank: 469773 CV EXPL 10-15096)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellante],
toevoeging,
advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
Christelijke Woningstichting Patrimonium Groningen,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Patrimonium,
advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 10 november 2010 en 23 februari 2011 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 14 maart 2011 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van Patrimonium tegen de zitting van 29 maart 2011.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het vonnis dat op 23 februari 2011 door de rechtbank Groningen (…) tussen partijen is gewezen, te vernietigen en opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog in haar inleidende vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, danwel haar inleidende vorderingen af te wijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door Patrimonium, onderoverlegging van een drietal producties verweer gevoerd met als conclusie:
"om bij arrest uitvoerbaar bij voorraad het zijdens appellante ingestelde appel tegen het vonnis d.d. 23 februari 2011 tussen partijen gewezen door de kantonrechter te Groningen te bekrachtigen, desnoods onder aanvulling en verbetering van de gronden waarop het berust, met veroordeling van appellante in de kosten van het hoger beroep nog te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van het arrest tot de dag der algehele voldoening."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellante] heeft twee grieven opgeworpen.
De beoordeling
De feiten
1 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.7) van het bestreden vonnis van 23 februari 2011 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten komen (met een aantal aanvullingen van het hof) op het volgende neer:
1.1 [appellante] heeft, op basis van een huurovereenkomst van 18 juli 2007, per 1 augustus 2007 van Patrimonium gehuurd de portiekwoning aan [adres].
1.2 De huurovereenkomst is tot stand gekomen door tussenkomst van Bureau Woonkans op basis van de in samenwerking met de gemeente Groningen opgestelde regels voor Huisvesting Kwetsbare Personen. [appellante] heeft in dat kader met Patrimonium en de Stichting Maatschappelijke en Juridische Dienstverlening hierna: MJD) een schriftelijke overeenkomst gesloten op grond waarvan [appellante] zich onder meer heeft verplicht begeleiding van MDJ te aanvaarden, de huur via de Groningse Kredietbank (GKB) te laten voldoen, de woning zelf te bewonen en niet geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden, de woning schoon en opgeruimd te houden en geen overlast te geven aan omwonenden.
1.3 Vanaf september 2009 heeft Patrimonium klachten ontvangen over de wijze waarop [appellante] en haar gezinsleden de woning bewonen. De klachten hebben betrekking op geluidsoverlast en vervuiling van de woonomgeving. Een van de medeportiekbewoners voelde zich dusdanig gestoord in haar woongenot dat zij de huur heeft opgezegd en de woning heeft verlaten.
1.4 Patrimonium heeft [appellante] bij brief van 27 oktober 2009 schriftelijk in kennis gesteld van de klachten zoals Patrimonium, de regio[politie] Groningen en het Meldpunt Overlast die hadden ontvangen. Daarnaast heeft Patrimonium contact opgenomen met Bureau Woonkans. Omdat de klachten aanhielden, heeft Patrimonium op 8 februari 2010 nogmaals een ingebrekestelling aan [appellante] gezonden.
1.5 Op 18 mei 2010 heeft de casemanager van Bureau Woonkans een persoonlijk gesprek gehad met [appellante]. Daarbij is [appellante] gewezen op de ernstige consequenties van het niet naleven van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de woonkansovereenkomst. Ook Patrimonium heeft [appellante] uitgenodigd voor een gesprek op woensdag 23 juni 2010. [appellante] is zonder bericht niet verschenen.
1.6 Vervolgens bleef Patrimonium schriftelijke klachten ontvangen van omwonenden over de overlast die onverminderd bleef voortduren.
1.7 Na het bestreden vonnis heeft Patrimonium de woning doen ontruimen.
[appellante] beschikt sedertdien niet over een stabiele verblijfplaats, maar is aangewezen op familie, vrienden, bekenden en een kamermarkt.
De vordering in eerste aanleg en de beoordeling daarvan
2 Patrimonium heeft in eerste aanleg gevorderd de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden, [appellante] te gelasten het gehuurde te ontruimen en haar te veroordelen in de proceskosten. Patrimonium heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [appellante] wanprestatie heeft gepleegd door ernstige overlast voor omwonenden te veroorzaken.
[appellante] heeft hiertegen verweer gevoerd.
Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld om deze binnen dertig dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Nieuwe producties
3 Patrimonium heeft bij memorie van antwoord een drietal producties in het geding gebracht. Het hof laat deze buiten beschouwing, nu [appellante] geen gelegenheid meer heeft gehad erop te reageren en Patrimonium door het buiten beschouwing blijven van deze producties, zoals uit het hierna overwogene volgt, niet in haar belangen wordt geschaad.
Bespreking van de grieven
4 De grieven richten zich niet tegen het tussenvonnis van 10 november 2010, zodat [appellante] in haar hoger beroep tegen dit vonnis niet kan worden ontvangen.
5 Met grief 1 legt [appellante] de vraag of haar woongedrag ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt aan het hof voor. Hoewel zij de woning reeds heeft verlaten, stelt [appellante] er belang bij te hebben dat in rechte wordt vastgesteld dat zij ten onrechte werd ontruimd, aangezien haar in dat geval mogelijk een schadeclaim toekomt, maar vooral omdat dit haar kans bepaalt om alsnog via een sociale woningcorporatie woonruimte te verkrijgen. Patrimonium heeft dit belang erkend.
Het hof zal de vordering van Patrimonium tot ontbinding en ontruiming opnieuw beoordelen.
6 De aan [appellante] verweten gedragingen bestaan uit het sinds september 2009 met grote regelmaat veroorzaken van geluidsoverlast door harde muziek, schreeuwen, ruzie, slaan met deuren, blaffende honden alsook uit vervuiling van de woonomgeving door fietsen, rommel en urine en ontlasting van de honden van [appellante] in het gemeenschappelijk portiek. Voorts zouden [appellante] en haar huisgeno(o)ot(en) jegens de buren een agressieve en bedreigende houding hebben aangenomen.
Het hof stelt voorop dat deze gedragingen, zeker als zij, zoals hier het geval is, meer dan een half jaar lang aanhouden, ernstige overlast en een stelselmatige schending van goed huurderschap opleveren.
7 [appellante] heeft de gedragingen op zichzelf erkend maar stelt dat er, doordat haar partner de woning heeft verlaten en haar kinderen eind 2009 uit huis werden geplaatst, in de tweede helft van 2010 geen sprake meer is geweest van overlast. Nu zij haar woongedrag tijdig heeft aangepast, is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd, aldus [appellante].
8 Het hof merkt allereerst op dat de klachten van omwonenden zeker niet uitsluitend op de interactie tussen [appellante] en haar huisgenoten zagen: ook het gedrag van de honden en de aanwezigheid van vuil en rommel in de tuin en in het portiek komen er prominent in naar voren.
Verder blijkt uit de door Patrimonium in eerste aanleg overgelegde stukken dat er ook in de tweede helft van 2010 wel degelijk sprake is geweest van overlast. Zo beklaagt buurman [buurman 1] (productie 11 bij akte van 24 januari 2011) zich in het najaar van 2010 nog over veelvuldig nachtelijk geschreeuw, blaffende honden en stankoverlast en blijkt uit andere getuigenissen van diezelfde [buurman 1] maar ook van [buren 2], [buren 3], [buren 4] en [buren 5] (productie 10 akte bij inleidende dagvaarding) dat de bedoelde overlast ook in juli 2010 voortging, terwijl de bron van de overlast naar [appellante] stelt toen al was weggenomen. Verder heeft [appellante] in oktober 2010 nog toegestaan dat derden in haar plaats de woning bewoonden, hetgeen op zichzelf al een schending van de woonkansovereenkomst oplevert maar bovendien wederom onbetwist tot overlast voor omwonenden heeft geleid. Dat deze situatie "slechts" twee weken heeft geduurd en [appellante] na klachten onmiddellijk heeft ingegrepen maakt dat niet anders.
Aldus heeft [appellante] de stelling van Patrimonium dat de overlast ook na de eerste helft van 2010 voortduurde onvoldoende gemotiveerd betwist.
Hoewel niet uitgesloten kan worden dat de overlast hangende de procedure in eerste aanleg enigszins in ernst is afgenomen, was zij naar het oordeel van het hof qua aard en omvang en mede gelet op de duur ook in de tweede helft van 2010 nog altijd zodanig, dat ontbinding gerechtvaardigd was.
Gelet daarop volgt het hof [appellante] niet in haar standpunt dat zij, zoals zij dat zelf formuleert, haar lesje (nog juist) op tijd heeft geleerd en dat voor herhaling niet behoeft te worden gevreesd. Wat dat laatste betreft merkt het hof nog op dat [appellante] in het midden laat of het vertrek van haar partner, wiens aanwezigheid getuige de klachten inderdaad nogal wat overlast sorteerde, het gevolg van een definitieve relatiebreuk was dan wel met een periode van detentie te maken had (en dus tijdelijk was). Dat [appellante], zoals zij in mei 2010 tegenover haar casemanager heeft verklaard, niet weet hoe zij deze persoon buiten de deur moet houden, dient voor haar rekening te blijven.
9 [appellante] heeft nog aangevoerd dat de in kwesties als de onderhavige te maken belangenafweging in haar voordeel uit zou moeten vallen, nu zij na een gedwongen ontruiming geen woonkans meer bij een sociale woningcorporatie krijgt, terwijl zij daar qua inkomen wel op aangewezen is.
Het hof zal haar hierin niet volgen. Immers juist het gegeven dat [appellante] de woning in het kader van een tweede woonkans huurde, had haar moeten doen inzien dat zij van onbesproken (huurders)gedrag had moeten zijn. Een gewaarschuwd mens telt immers voor twee. Daar komt in dit geval nog bij dat Patrimonium er blijk van heeft gegeven rekening te houden met [appellante]s kwetsbare positie door in reactie op de vele klachten Bureau Woonkans en MJD in te schakelen en pas na het uitblijven van verbetering tot het vorderen van ontruiming over te gaan. Gelet op de duidelijke waarschuwingen die [appellante] niet alleen van de zijde van Patrimonium maar ook van de kant van haar casemanager van Bureau Woonkans zijn gegeven, kan de ernst van de situatie haar niet zijn ontgaan. Verder kent het hof in dit verband nog gewicht toe aan de omstandigheid dat de door [appellante] veroorzaakte overlast voor een andere huurder daadwerkelijk aanleiding is geweest om de huur op te zeggen en de woning te verlaten.
10 Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [appellante] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst op een zodanige wijze heeft geschonden dat Patromunium het recht toekwam om de huurovereenkomst deswege te doen ontbinden. De vraag of [appellante] zich er daarnaast al dan niet van bewust is geweest dat op haar adres niet alleen zijzelf en haar huisgenoten, maar ook nog drie anderen stonden ingeschreven kan mitsdien onbesproken blijven.
De conclusie moet zijn dat de eerste grief faalt.
11 Nu grief 1 geen doel treft, slaagt de tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg gerichte grief 2 evenmin.
De slotsom
12 Het bestreden vonnis van de kantonrechter van 23 februari 2011 zal worden bekrachtigd.
[appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de aan de zijde van Patrimonium gevallen kosten van het geding in hoger beroep (salaris advocaat: 1 punt, tarief II).
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen als hierna in het dictum bepaald.
De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart [appellante] in haar beroep tegen het tussenvonnis d.d. 10 november 2010 niet-ontvankelijk;
bekrachtigt het vonnis d.d. 23 februari 2011 waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Patrimonium begroot op € 649,- aan verschotten en op
€ 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, M.E.L. Fikkers en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 18 december 2012 in bijzijn van de griffier.