Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
derde meervoudige belastingkamer
19 februari 2003
nummer BK-01/02991
UITSPRAAK
op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid X B.V. te Z, tegen de uitspraak van de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Schoonhoven, betreffende na te noemen beschikking.
1. Beschikking en bezwaar
1.1. Bij beschikking genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q per 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 5.332.000.
1.2. Bij de uitspraak op het tegen de beschikking gerichte bezwaar is de waarde van het pand verminderd tot op ƒ 4.621.000.
2. Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 204,20. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De eerste mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van de vijfde enkelvoudige belastingkamer van het Gerechtshof van 1 augustus 2002, gehouden te R. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Ter zitting is met instemming van partijen besloten de pleitnota aan te merken als conclusie van repliek. De Inspecteur heeft na de mondelinge behandeling een conclusie van dupliek ingediend.
2.3. Na de eerste mondelinge behandeling van de zaak is deze verwezen naar de derde meervoudige belastingkamer.
2.4. De tweede mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 8 januari 2003, gehouden te R. Aldaar zijn beide partijen verschenen.
2.5. Van het verhandelde op de zittingen is proces-verbaal opgemaakt.
3. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Het college van burgemeester en wethouders van Schoonhoven heeft belanghebbende gelijktijdig met de onder 1.1. genoemde beschikking een taxatieverslag en een reactieformulier toegezonden.
3.2. Het onder 3.1. genoemde taxatieverslag bevat de volgende gegevens met betrekking tot de bepaling van de waarde van het pand op de waardepeildatum:
Soort object : Winkel
ONDERDEEL m2 m3 BOUWJR KWALITEIT ONDERHOUD HUURWAARDE KAPFAC WAARDE
Winkel-/verkoopruimte1.152 0 1992 Voldoende Voldoende 460.800 10,1 4.654.080
Kantine 96 0 1992 5.760 10,1 58.176
Kantoor 15 0 1992 Voldoende Voldoende 2.400 10,1 24.240
Opslag/magazijn 590 0 1992 59.000 10,1 595.900
Taxatiewaarde 90 0 1992 0 10,0 0
Vastgestelde waarde: 5.332.000
In het taxatieverslag zijn geen marktgegevens opgenomen. Aan de voet van het verslag is vermeld:
" De vastgestelde waarde is de waarde in het economische verkeer gebaseerd op een (fictieve) transactie waarover geen omzetbelasting wordt geheven."
3.3. In het onder 3.1. genoemde reactieformulier heeft belanghebbende, na de voorgedrukte woorden
"Ik ben het niet eens met de vastgestelde economische waarde van het object/pand omdat"
ingevuld:
"de waarde dmv een minnelijke taxatie per 1 januari 1999 is getaxeerd op ƒ 3.500.000 in het economisch verkeer. Zie bijgaande copie van dit taxatierapport en de brief van ons aan u dd 02-01-2001. Ook zijn de door u aangegeven huurwaardes niet juist."
Belanghebbende heeft het aldus ingevulde reactieformulier aan de gemeente teruggezonden. De Inspecteur heeft het als bezwaar aangemerkt en in behandeling genomen.
3.4. De door belanghebbende in het bezwaarschrift genoemde minnelijke taxatie van het pand is op 14 december 1999 uitgevoerd door A, als taxateur verbonden aan de Belastingdienst Ondernemingen te P, en B, makelaar en taxataur, verbonden aan C B.V. te Schoonhoven, naar de toestand op de waardepeildatum. Van de taxatie is een rapport uitgebracht aan D B.V., ter attentie van de heer E. Het doel van de taxatie is volgens het rapport:
"Het vaststellen van de waarde in het economische verkeer in verband met de inbreng van deze onroerende zaken in een maatschap van de heer E. voornoemd".
Voorts vermeldt het rapport het volgende:
"Het gehele object is verhuurd aan F als winkel voor ƒ 457.502,18 per jaar exclusief de BTW. Het huurcontract expireert over drie jaar."
In het rapport is de waarde in het economische verkeer van het pand gesteld op ƒ 3.500.000.
3.5. De Inspecteur heeft uitspraak op het bezwaar gedaan. In de uitspraak verwerpt hij de door belanghebbende voor haar bezwaar aangevoerde gronden en stelt hij de waarde van het pand nader vast op ƒ 4.621.000. Deze onderbouwt de Inspecteur als volgt:
"Naar aanleiding van uw bezwaarschrift heeft een taxateur het pand opnieuw opgenomen. Hierbij is volgens de taxateur bij de waardevaststelling uit gegaan van te hoge huurwaarden."
Bij de uitspraak op het bezwaar is geen verslag van de in de uitspraak genoemde opname van het pand gevoegd.
3.6. Nadat belanghebbende tegen de uitspraak op het bezwaar beroep had ingesteld, heeft het college van burgemeester en wethouders van Schoonhoven het pand laten taxeren door G B.V. Van de taxatie is een rapport opgemaakt, dat is opgesteld en ondertekend door H, taxateur. Het rapport mondt uit in een waardering van het pand op € 2.096.918 (ƒ 4.621.000) "per prijspeil 1 januari 1999".
3.7. In de conclusie van dupliek stelt de Inspecteur dat de waarde van het pand naar inschatting van de taxateur van G B.V. circa ƒ 5.250.000 bedraagt. De Inspecteur sluit zich bij deze waardering aan en merkt vervolgens op:
"De huidige waarde à ƒ 4.621.000 is dus te laag bepaald".
4. Geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil de waarde van het pand op de waardepeildatum.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken, waaronder de processen-verbaal van de onder 2.2. en 2.4. genoemde zittingen van het Hof.
5. Conclusies van partijen
5.1. Het beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde op ƒ 3.500.000.
5.2. De Inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6.2. Belanghebbende heeft aangevoerd dat vorenbedoelde bepaling slechts geldt voor de waardebepaling van woningen en niet voor niet-woningen, zoals het pand. Het Hof verwerpt deze stelling omdat zij geen steun vindt in het recht.
6.3. Het vorenstaande impliceert dat in het onderhavige geval voor de toepassing van de Wet niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen die worden gerealiseerd bij transacties tussen verhuurders/beleggers en waarbij de prijsvorming wordt beïnvloed door de in dat geval geldende omstandigheden zoals bestaande huurcontracten, de looptijd en de voorwaarden daarvan, leegstand, en dergelijke. Belanghebbende heeft, tegenover de betwisting door de Inspecteur, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door haar voorgestane waarde van ƒ 3.500.000 niet is gebaseerd op een zodanige transactie. Reeds om die reden kan die waarde niet als uitgangspunt worden aanvaard. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de onder 3.4 vermelde taxatie is verricht in verband met de inbreng van het pand in verhuurde toestand een maatschap. Hierbij wordt in het algemeen rekening gehouden met de hiervoor bedoelde omstandigheden met betrekking tot het in te brengen object. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit in het onderhavige anders zou zijn.
6.4. Een qua ligging, grootte en functie voldoende vergelijkbaar object, dat rond de waardepeildatum is verkocht onder de voor de waardebepaling ingevolge de Wet voorgeschreven omstandigheden zoals hiervoor in 6.1 is verwoord, is niet voorhanden. Het Hof acht mitsdien in het onderhavige geval toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de meest geschikte methode om de waarde in economische verkeer te bepalen. Het Hof volgt belanghebbende dan ook niet in haar stelling dat deze methode in het onderhavige geval niet zou mogen worden toegepast. Het Hof wijst er in dit verband overigens op dat de taxateur van belanghebbende blijkens de bij haar pleitnota gevoegde bijlage 2 die methode kennelijk ook een goed uitgangspunt acht voor de waardebepaling van het pand.
6.5. Belanghebbende heeft gesteld dat de in artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken voor de waardebepaling van niet-woningen voorgeschreven huurwaardekapitalisatiemethode per definitie ongelijke behandeling van belastingplichtigen oplevert. Deze stelling moet reeds wegens gebrek aan feitelijke grondslag worden afgewezen.
6.6. Vaststaat dat het pand op de waardepeildatum was verhuurd voor een jaarlijkse huurprijs van ƒ 457.502. Belanghebbende heeft gesteld dat dit bedrag dient te worden verminderd met een door haar niet nader ingevuld bedrag vanwege bijzondere omstandigheden die bij het tot stand komen van de huurovereenkomst met F een rol zouden hebben gespeeld. Belanghebbende heeft die stelling evenwel, tegenover de betwisting door de Inspecteur, niet aannemelijk gemaakt. Mitsdien dient voor de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vorengenoemde huurprijs als uitgangspunt te worden genomen.
6.7. De Inspecteur heeft bij zijn voorgestane waardering een kapitalisatiefactor van 10,1 gehanteerd. Hij stelt deze factor uit de beschikbare marktinformatie te hebben afgeleid. In de conclusie van dupliek noemt hij een drietal in 1998 totstandgekomen verkooptransacties met betrekking tot verhuurde bedrijfsobjecten, die evenals het pand als supermarkt in gebruik waren. Belanghebbende heeft de juistheid van deze gegevens niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist. Deling van de bij die transacties overeengekomen verkoopprijzen door de werkelijke jaarhuren ten tijde van de transacties levert kapitalisatiefactoren op van 11,7, 10,5 en 12,3. Naar 's Hofs oordeel heeft de Inspecteur hiermee, tegenover de betwisting door belanghebbende, voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,1 niet te hoog is. Vermenigvuldiging van de jaarhuur van ƒ 457.502 met de kapitalisatiefactor van 10,1 leidt tot een waarde van (afgerond)ƒ 4.621.000 voor het pand op de waardepeildatum.
6.8. Voor zover, naar belanghebbende stelt, de Inspecteur hetzij bij de vaststelling van de aangevallen waardebeschikking hetzij in de bezwaarfase zou hebben gehandeld in strijd met enig in het algemeen rechtsbewustzijn levend beginsel van behoorlijk bestuur kan dit niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak leiden. De procedure in belastingzaken is van dien aard dat dit in de beroepsfase wordt hersteld.
6.9. Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Inspecteur de waarde van het pand bij de bestreden uitspraak niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is mitsdien ongegrond.
7. Proceskosten
De behandeling van deze zaak verdient, zoals ook de Inspecteur erkent, geen schoonheidsprijs. Er zijn evenwel geen feiten in het geding gebracht noch anderszins aan het Hof gebleken op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken hoger zijn dan zij bij een onberispelijke handelwijze van de Inspecteur zouden zijn geweest. Hetgeen belanghebbende op dit punt heeft aangevoerd is onvoldoende concreet om het Hof tot een ander oordeel te brengen. Het Hof acht mitsdien, mede omdat belanghebbende in het ongelijk dient te worden gesteld, geen termen aanwezig voor een veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld op 19 februari 2003 door mrs. Schuurman, Van Walderveen en Van Leijenhorst. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Vink.
(Vink) (Schuurman)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.