Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
twaalfde enkelvoudige belastingkamer
27 maart 2003
nummer BK-02/01027
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van mevrouw X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebben-de tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 13 maart 2003, gehouden te Dordrecht. Aldaar zijn verschenen belanghebbende alsmede mr. A namens de Inspecteur, tot zijn bijstand vergezeld door ir. B en mevrouw C.
Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande woning met aanbouw. De inhoud van de opstal is ongeveer 970 m3 en de inhoud van de aanbouw is ongeveer 200 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 680 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeilda-tum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde op ƒ 681.000 (€ 309.024) vastgesteld, terwijl belanghebbende - naar het Hof begrijpt - een waarde van ƒ 109.940 (€ 49.888) bepleit. Bij de waardering van de woning is de Inspecteur uitgegaan van een (onjuiste) inhoud van 680 m3.
3. Belanghebbende heeft voor haar standpunt - zakelijk weer-gegeven - het volgende aangevoerd. Op de waardepeildatum was de staat van onderhoud van de woning slecht. Na de waardepeildatum als ook na 1 januari 2001 zijn er verbeteringen aan de woning aangebracht. Voorts is sprake van erfpacht van de grond. In het taxatierapport van de Inspecteur zijn nieuwe vergelijkingsobjecten genoemd. Onduidelijk is of deze vergelijkingsobjecten ook op erfpachtgrond staan. De aanbouw betreft een studeerkamer en geen kantoorruimte.
4. De Inspecteur heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur ir. B, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 23 september 2002 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 309.024.
5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Derhalve dient met het erfpachtrecht geen rekening te worden gehouden.
6. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste ƒ 681.000 bedroeg.
7. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking genomen. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van belanghebbende, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de waarde van belanghebbendes woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Overigens staat het de Inspecteur vrij om in de beroepsfase zijn stellingen te ondersteunen met gebruikmaking van nieuwe vergelijkingsobjecten.
8. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld op 27 maart 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Salomons.
(Salomons) (Biemond)
Aangetekend aan
Partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.