Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
twaalfde enkelvoudige belastingkamer
23 mei 2003
nummer BK-02/02568
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van [X] te [Z] tegen de uitspraak van de ambtenaar, belast met de heffing van belastingen van Schiedam (hierna: de Inspecteur), op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend [a-straat 1] te [Z].
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 15 mei 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op ƒ 225.000 (€ 102.100),
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep, aan de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op € 10, en
- gelast de gemeente Schiedam deze kosten alsmede het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning is een bovenwoning in een winkelstraat. De inhoud van de woning is ongeveer 470 m3 en de oppervlakte bedraagt ongeveer 126 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur staat uiteindelijk een waarde voor van ƒ 275.000 (€ 124.900), terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 147.000 (€ 66.705) bepleit.
3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten ver-koop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de bes-te voor-bereiding door de meest-biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet wor-den uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de volle en onbe-zwaarde eigen-dom zou kunnen worden overgedragen en de ver-krij-ger de zaak in de staat waar-in die zich bevindt onmid-del-lijk en in volle om-vang in ge-bruik zou kun-nen nemen.
4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van de taxateur [A], die de woning in opdracht van de Inspecteur op 24 januari 2002 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op ƒ 275.000 (€ 124.900).
5. Met voormeld taxatierapport heeft de Inspecteur niet aannemelijk ge-maakt dat de waarde van de woning op 1 januari 1999 -ƒ 275.000 be-droeg. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat de in het taxatierapport genoemde verkoop van het vergelijkingsobject [a-straat 3] op 15 maart 2003 te ver van de waardepeildatum is gelegen om maatgevend te kunnen zijn. Dit laat overigens onverlet dat deze verkoop, in combinatie met de eveneens genoemde verkoop van dat pand in september 1997, wel een indicatie geeft van de waardestijging van panden in de [a-straat].
6. Belanghebbende voert terecht aan dat evenmin als maatgevend kunnen worden beschouwd de gerealiseerde verkoopprijzen van de panden [a-straat] [5] en [7], nu ter zitting is komen vast te staan dat dat gehele woon-winkelpanden zijn die als zakelijke beleggingsobjecten zijn verkocht en de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bij die verkopen gerealiseerde verkoopprijzen vergelijkbaar zijn met de verkoopprijzen op de particuliere markt voor als woning te gebruiken bovenwoningen.
7. De Inspecteur heeft ter zitting nog twee gerealiseerde verkoopprijzen genoemd van twee in de nabijheid van de [a-straat] gelegen bovenwoningen. Belanghebbende heeft evenwel onweersproken aangevoerd dat de desbetreffende straat - de [B-straat] - in veel betere staat verkeert dan de [a-straat]. Voorts blijkt uit de door de Inspecteur overgelegde stukken dat één van die woningen volledig is gerenoveerd.
8. De door belanghebbende voorgestane waardebepaling aan de hand van de vorige WOZ-waardevaststelling (ƒ 98.000 op 1 januari 1994) kan niet als juist worden aanvaard. De Inspecteur heeft, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 3 is overwogen, terecht aangevoerd dat de waardevaststelling dient te geschieden aan de hand van marktgegevens van rond de waardepeildatum.
9. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat waardering van de woning op de waardepeildatum op één van de door partijen bepleite waarden niet als juist kan worden aanvaard. Na af-weging van het-geen par-tij-en over en weer in het ge-ding heb-ben aangedragen en met inachtneming van al hetgeen hiervoor is overwogen bepaalt het Hof die waarde in goede justitie op ƒ 225.000 (€ 102.100).
10. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gedeeltelijk gegrond. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op (afgerond) € 10 wegens reiskosten. Voorts dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld op 23 mei 2003 door mr. Vonk en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Holdert.
(Holdert) (Vonk)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.