Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
twaalfde enkelvoudige belastingkamer
15 mei 2003
nummer BK-01/03679
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de sector middelen van de gemeente P (hierna: de Inspecteur), op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 7 november 2002, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en de Inspecteur.
Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting geschorst en heeft vervolgens tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden.
Een nadere mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 1 mei 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z nader wordt vastgesteld op ƒ 409.000, ofwel €€185.596Euro;
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het geding, aan de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op €€€ 40 Euro, onder aanwijzing van de gemeente P als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
- gelast de gemeente P aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht van € 29 te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande woning met berging en carport. De inhoud van de woning is ongeveer 555 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 650 m2.
2. De grond onder de woning was vervuild. Bij de arrondissementsrechtbank te Y is een procedure aanhangig betreffende de vraag wie voor de verontreiniging verantwoordelijk kan worden gehouden en voor wiens rekening de kosten van bodemsanering dienen te komen. In de loop van het jaar 2001 heeft belanghebbende de grond voor eigen rekening laten saneren.
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde uiteindelijk vastgesteld op ƒ 437.000 (€ 198.301), terwijl belanghebbende een waarde van bepleit van nihil.
4. Ter motivering van zijn standpunt heeft belanghebbende - kort gezegd - aangevoerd dat een woning, staande op dermate vervuilde grond, onverkoopbaar is. De waarde in het economische verkeer is derhalve nihil.
5. De Inspecteur heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd weersproken en daartoe - kort weergegeven - aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de woning moet worden uitgegaan van schone grond, omdat de kosten van bodemsanering voor rekening komen van de vervuiler en in de onderhavige zaak gesteld noch gebleken is dat die voor rekening zouden komen van een eventuele koper die deze kosten niet op een derde zou kunnen verhalen.
6. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten ver-koop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de bes-te voor-bereiding door de meest-biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet wor-den uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbe-zwaarde eigen-dom zou kunnen worden overgedragen en de ver-krij-ger de zaak in de staat waar-in die zich bevindt onmid-del-lijk en in volle om-vang in gebruik zou kun-nen nemen.
7. Vaststaat dat belanghebbende de grond in de loop van het jaar 2001 voor eigen rekening heeft laten saneren. Uit al hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is niet komen vast te staan dat deze kosten van bodemsanering op enig moment door belanghebbende op de gemeente P of op een andere derde zal kunnen worden verhaald. Nu de schuldvraag betreffende de bodemvervuiling kennelijk nog niet is beantwoord staat evenmin vast dat de kosten van de bodemsanering voor rekening blijven van belanghebbende, waarmee ook niet vast staat dat een eventuele koper, die de woning zou hebben gekocht in de staat waarin de woning zich vóór de bodemsanering bevond, deze kosten op belanghebbende dan wel op een ander zou hebben kunnen verhalen. Derhalve moet worden aangenomen dat de bodemverontreiniging een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning per de waardepeildatum. Nu voorts vaststaat dat belanghebbende de grond in de loop van het jaar 2001 heeft laten saneren, is artikel 19, eerste lid, van de Wet, niet van toepassing en dient de waarde van de woning te worden vastgesteld naar de staat waarin de woning zich op de waardepeildatum bevond.
8. Ter zitting van 7 november 2002 heeft belanghebbende verklaard dat de door de Inspecteur aanvankelijk voorgestane waarde van ƒ 559.000 juist is, indien geen sprake zou zijn geweest van bodemverontreiniging en alle problemen die daarmee gepaard gaan. In zijn brief aan het Hof van 16 januari 2003 heeft de Inspecteur verklaard dat de kosten van bodemverontreiniging zijns inziens - naar het Hof begrijpt naar het prijspeil per de waardepeildatum - niet meer bedragen dan ƒ 150.000. Belanghebbende heeft een hoger bedrag voor saneringskosten niet aannemelijk gemaakt. Gelet op het in 7 overwogene dient de waarde van de woning derhalve nader te worden vastgesteld op ƒ 409.000 (ƒ 559.000 -/- ƒ 150.000), ofwel € 185.596.
9. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ten dele gegrond en dient te worden beslist als hiervoor is gemeld.
10. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 40 wegens reiskosten. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
11. Voorts dient aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te worden vergoed.
Deze uitspraak is vastgesteld op 15 mei 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Van Lingen.
(Van Lingen) (Biemond)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.