Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
eerste enkelvoudige belastingkamer
20 mei 2003
nummer BK-02/04945
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur), op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q.
Belanghebbende is van bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Gerechtshof te Amsterdam. Dat Hof heeft bij uitspraak van 7 februari 2001 het beroep ongegrond verklaard en de uitspraak bevestigd. Op het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep in cassatie heeft de Hoge Raad bij arrest van 22 november 2002, nr. 38.210, de uitspraak van voornoemd Hof vernietigd en de zaak ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 6 mei 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende alsmede A en B namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande woning met inpandige berging, carport en losstaande schuur. De woning is opgeleverd in het jaar 1998. De inhoud van de woning is ongeveer 670 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 710 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1992 (hierna: de waardepeildatum) naar de toestand per 1 januari 1999. De Inspecteur heeft deze waarde op ƒ 593.000 vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 504.050 bepleit.
3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur C, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 2 december 1999 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op ƒ 593.000.
5. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 november 2002, nr. 38.210, het volgende overwogen:
"Voor het Hof was in geschil of bij de onder 1 vermelde beschikking de waarde van belanghebbendes woning juist is vastgesteld. Het Hof heeft de heffingsambtenaar in het gelijk gesteld. Het heeft daartoe onder meer redengevend geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde gemotiveerd heeft onderbouwd aan de hand van gecorrigeerde gerealiseerde verkoopcijfers van min of meer vergelijkbare woningen, in welk verband het Hof in zijn uitspraak onder meer melding maakt van door de heffingsambtenaar gestelde gecorrigeerde verkoopcijfers voor de woning b-straat 1 van ƒ 550.000 en voor de woning c-straat 1 van ƒ 520.000.
Bij zijn eerder in het geding gedane mondelinge uitspraak was het Hof tot dezelfde slotsom gekomen, evenwel blijkens het proces-verbaal van die mondelinge uitspraak op grond van andere verkoopcijfers voor de voormelde woningen, namelijk voor b-straat 1 ƒ 516.000 en voor c-straat 1 ƒ 604.000.
Aldus heeft het Hof bij de schriftelijke uitspraak zijn bij de mondelinge uitspraak gegeven motivering wezenlijk gewijzigd, waartoe het Hof niet de vrijheid had. De daarop gerichte in het beroepschrift in cassatie besloten liggende klacht is gegrond. 's Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. De overige klachten behoeven geen behandeling. Verwijzing moet volgen voor een hernieuwde behandeling van de zaak in volle omvang."
6. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste ƒ 593.000 bedroeg.
7. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking genomen. Het Hof acht de door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten, met uitzondering van het object d-straat 1, rekening houdend met de verschillen van de vergelijkingsobjecten en de woning in beginsel vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Het Hof laat het object d-straat 1 buiten beschouwing nu dit object een veel ouder bouwjaar (1962) heeft en een geheel andere uitstraling dan de woning van belanghebbende bezit. Het Hof merkt hierbij overigens op dat het partijen vrij staat, ongeacht de fase van de procedure, hun standpunten te wijzigen dan wel aan te passen.
Overigens heeft de Inspecteur reeds tijdens de mondelinge behandeling ter zitting bij het Gerechtshof te Amsterdam zich op het standpunt gesteld dat het voormelde object minder geschikt was als vergelijkingsobject. Belanghebbende is derhalve niet in zijn belang respectievelijk processuele mogelijkheden geschaad, nu hij van dit nadere standpunt van de Inspecteur reeds geruime tijd op de hoogte was, en zowel in zijn schriftelijke reactie op het arrest van de Hoge Raad zoals hiervoor onder 5 vermeld en tijdens de mondelinge behandeling ter zitting zijn standpunt dienaangaande kenbaar heeft gemaakt, teneinde daarover het rechterlijk oordeel te kunnen vernemen.
8. Partijen hebben tijdens de behandeling van het beroep bij het Gerechtshof te Amsterdam overeenstemming bereikt ter zake van de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, en wel in dier voege dat deze met 20 percent dienen te worden gecorrigeerd. Het Hof sluit zich aan bij dit eenstemmig oordeel van partijen. Derhalve dient van de navolgende gecorrigeerde verkoopcijfers te worden uitgegaan:
object oppervlakte/inhoud verkoopprijs gecorrigeerde verkoopprijs
e-straat 1 661 m²/540 m³ ƒ 505.000 ƒ 505.000
b-straat 1 580 m²/440 m³ ƒ 680.000 ƒ 544.000
c-straat 1 467 m²/835 m³ ƒ 650.000 ƒ 520.000
9. De onder 8 weergegeven gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, en onderhoudstoestand in beginsel vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van belanghebbende, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gecorrigeerde verkoopprijzen van de woningen die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de gecorrigeerde verkoopprijzen van die woningen en de waarde van belanghebbendes woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name het bouwjaar, de grootte, onderhoudstoestand, en ligging bij de waardepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden. Het vorenstaande in aanmerking genomen, is het Hof van oordeel dat de waarde van de woning van belanghebbende op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
10. Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en aan (cijfermatige) gegevens heeft verstrekt vermag het Hof niet tot een andersluidend oordeel te brengen.
11. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
12. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld op 20 mei 2003 door mr. Van Walderveen en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. De Fouw.
(De Fouw) (Van Walderveen)
Aangetekend aan
Partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uit-spraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onder-werpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hier-voor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de grif-fier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.