Uitspraak
Uitspraak: 25 april 2003
Rolnummer: 02/468 KA
Rolnr. rechtbank: 01-2516
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
1. Firma X, c.s.
appellanten,
hierna tezamen te noemen: Firma X,
procureur: mr. W. Taekema,
tegen
BEHEER- BOUW- EN AANNEMERSBEDRIJF VAN DER POEL B.V.,
gevestigd te Kamperland, gemeente Noord-Beveland,
hierna te noemen: Van der Poel,
geïntimeerde,
procureur: mr. E. Grabandt.
Het geding
Bij exploot van 18 april 2002 is Firma X in hoger beroep gekomen van het vonnis van 18 maart 2002, door de rechtbank te Middelburg, sector kanton, gewezen.
Bij memorie van grieven heeft Firma X onder overlegging van vier producties tegen het vonnis van de rechtbank acht grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Van der Poel deze grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat in deze zaak in hoofdzaak om het volgende. Firma X huurde van Van der Poel bedrijfsruimte voor haar autobedrijf. Zij heeft op 28 augustus 1998 de huur- overeenkomst per 1 december 1998 opgezegd, omdat zij een huurovereenkomst was aangegaan voor een nieuw pand. Wegens vertraging in de oplevering van het nieuwe pand is Firma X uiteindelijk in december 1999 verhuisd. Tot en met 31 december 1999 heeft Firma X huur betaald. De vraag is of de huurovereenkomst tussen partijen na 31 december 1999 is door blijven lopen als gevolg van de voortzetting van de huurovereenkomst voor de tweede periode van vijf jaren en Firma X nog huurtermijnen verschuldigd is. De rechtbank heeft beslist dat de huurovereenkomst nog voortduurde.
3. De grieven 2, 3, 4 en 5 lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
In die grieven komt Firma X op tegen - samengevat - het oordeel van de rechtbank:
- dat Van der Poel de mogelijkheid van risicobeperking van leegstand niet heeft gehad toen Firma X eind 1999 korte tijd van te voren aan Van der Poel mededeelde dat hij ging verhuizen;
- dat Firma X uit het feit, dat Van der Poel er mee had ingestemd dat Firma X in het gehuurde bleef tot aan het betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte, niet mocht afleiden dat de huurovereenkomst op dat tijdstip per direct zou eindigen en dat Van der Poel daarmee een groter leegstandrisico zou willen nemen;
- dat geen specifieke verklaringen of gedragingen van Van der Poel zijn gesteld of gebleken op grond waarvan Firma X mocht aannemen, dat de huur zou eindigen op het tijdstip waarop hij zijn nieuwe bedrijfsruimte kon betrekken;
- dat Firma X huur moet betalen over de maanden januari 2000 tot 1 april 2000, de datum waarop de bedrijfsruimte weer is verhuurd;
- dat, waar het gaat om een periode waarin het gehuurde leeg stond, beide partijen in gebreke zijn gebleven duidelijkheid te scheppen over het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen.
4. In de toelichting voert Firma X onder meer aan, dat het voor Van der Poel duidelijk was, dat de huurovereenkomst per 31 december 1999 zou eindigen omdat van de kant van Firma X in de maanden juli/augustus 1999 regelmatig aan Van der Poel is aangegeven dat de opleveringsdatum van het nieuwe pand medio december 1999 zou zijn en dat het pand (van Van der Poel) op 1 januari 2000 ter beschikking voor verhuur zou zijn. Van der Poel heeft alle mogelijkheid gehad ruim van tevoren op zoek te gaan naar nieuwe huurders. Van der Poel heeft aangegeven dat die huurbeëindiging duidelijk was. Firma X is er van uitgegaan en mocht er van uitgaan, dat bij de oplevering van het pand eind december 1999 en het tegelijkertijd inleveren van de sleutels de beëindiging van de overeenkomst op dat moment werd geaccepteerd. Van onduidelijkheid over het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen is geen sprake .
5. Het hof oordeelt als volgt.
De rechtbank heeft - na de vaststelling dat Van der Poel heeft ingestemd met tijdelijke verlenging tot 1 april 1999 met mogelijkheid van nadere verlenging - overwogen dat partijen het oneens zijn over het vervolg en geoordeeld dat Van der Poel bij die afspraak heeft gekozen voor een risicobeperking in die zin dat het risico van leegstand na het vertrek van Firma X bij Firma X zou komen te liggen. Van der Poel heeft dit in eerste aanleg overigens niet aan haar vordering ten grondslag gelegd.
Partijen hebben nagelaten met betrekking tot de huurovereenkomst over en weer duidelijkheid te scheppen en hebben elk kennelijk een tegengestelde perceptie van de voorwaarden waaronder de huur heeft voortgeduurd. De rechtbank zag zich geplaatst voor de vraag hoe de situatie na 1 april 1999 moest worden geduid en heeft een aanknopingspunt gevonden in de risicobeperking van de leegstand. Zij houdt het er voor dat Van der Poel dat risico bewust heeft willen vermijden. Dat heeft er toe geleid, dat de rechtbank concludeerde dat Firma X huur moet betalen over de maanden januari tot en met maart 2000. De rechtbank heeft zich hierbij niet expliciet uitgelaten of naar haar oordeel sprake is van een voortgezette huurovereenkomst voor de duur van vijf jaren.
6. Het hof, dat zich geconfronteerd ziet met dezelfde vragen hoe de huurovereenkomst na 1 april 1999 te duiden en wanneer de huurovereenkomst als geëindigd aangemerkt moet worden, komt tot het volgende oordeel. Vaststaat, dat na afloop van de door Firma X opgezegde vijfjarige huurovereenkomst partijen een huurovereenkomst van zeer beperkte duur, van 1 december 1998 tot 1 april 1999, hebben gesloten. Deze korte duur, een paar maanden, hield verband met het feit, dat Firma X in afwachting was van de oplevering van zijn nieuwe pand, hetgeen Van der Poel bekend was. Het hof is van oordeel dat partijen per 1 december 1998 gelet op de achterliggende reden een nieuwe beëindigings-overeenkomst zijn aangegaan. De stelling van Van der Poel, dat de huur van de bedrijfsruimte van rechtswege verlengd is met wederom vijf jaren gaat dan ook juist vanwege de verhuisplannen, de oorzaak van het uitstel daarvan en de korte duur van de nadere overeenkomst niet op. De vraag, die dan nog steeds beantwoording behoeft, is wanneer de na 1 april 1999 voortgezette huurovereenkomst als beëindigd moet worden beschouwd. Daartoe overweegt het hof het volgende.
7. Ook de na 1 april 1999 voortgezette huurovereenkomst moet worden gezien tegen de achtergrond van de op handen zijnde verhuizing van Firma X en heeft dan ook het karakter van een beëindigingsovereenkomst.
Als niet betwist staat vast, dat eind december 1999, na de verhuizing van Firma X, een oplevering van het pand heeft plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren de heer X, zijn chefmonteur, de heer Van der Poel en diens makelaar, mevrouw Z van Zwolle Makelaardij. Firma X heeft na de oplevering ter plekke de sleutels van het pand aan de heer Van der Poel overhandigd. Daarbij is afgesproken dat Firma X zou zorgdragen voor het verwijderen van de gevelreclame en de reclame aan de buitenzijde op de ramen, waarvoor hij het pand niet meer behoefde te betreden.
8. Gezien de contractuele relatie tussen partijen, waarbij de na 1 april 1999 voortgezette overeenkomst het karakter heeft van een beëindigingsovereenkomst, komt het hof tot het oordeel, dat Firma X uit de inspectie en oplevering van het verhuurde pand en het daarbij aan de verhuurder overhandigen van de sleutels, zoals dat gebruikelijk is, de bedoeling mocht afleiden dat de huurovereenkomst per 31 december 1999 beëindigd zou zijn. Dit zou slechts anders zijn indien Van der Poel aan Firma X had medegedeeld, dat hij zich op het standpunt stelde dat oplevering en overhandiging van de sleutels niet betekenden dat de huurovereenkomst geëindigd was. Gesteld noch gebleken is, dat van de zijde van Van der Poel toen een dergelijke mededeling is gedaan. Eerst bij brief van 11 februari 2000 van makelaarskantoor Zwolle wordt aan Firma X medegedeeld, dat "het huurkontrakt met U onverminderd voortduurt." Deze mededeling is dermate laat gedaan, dat deze er tegen de achtergrond van de oplevering en het inleveren van de sleutels niet toe kan leiden, dat de huurovereenkomst niet per 31 december 1999 als beëindigd moet worden beschouwd. Een en ander heeft tot gevolg, dat het risico van leegstand niet voor rekening van Firma X komt zoals de rechtbank heeft beslist, maar voor Van der Poel.
9. De grieven 2, 3, 4 en 5 slagen. Gelet op dit oordeel behoeven de grieven 1, 6 en 7 geen bespreking meer.
10. Grief 8 betreffende de verwijzing van Firma X in de proceskosten in eerste instantie gaat op, nu de vordering van Van der Poel zal worden afgewezen.
11. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van Van der Poel zullen worden afgewezen. Van der Poel zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en die van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Middelburg van 18 maart 2002 en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van Van der Poel af;
- veroordeelt Van der Poel in de kosten in eerste aanleg aan de zijde van Firma X begroot op € 540,-- aan salaris voor de gemachtigde;
- veroordeelt Van der Poel in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van Firma X begroot op € 258,18 aan verschotten en op € 771,-- aan salaris voor de procureur;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Schuering, Beyer-Lazonder en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 april 2003, in bijzijn van de griffier.