Uitspraak
Uitspraak: 23 mei 2003
Rolnummer: 03/276 KG
Rolnr. rechtbank: KG 02/1546
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
1. Bewoonster A, […]
allen wonende te X,
appellanten,
hierna te noemen: de Bewoonsters,
procureur: mr. A.H. Vermeulen,
tegen
De verhuurder,
wonende te Y,
geïntimeerde,
hierna te noemen: De verhuurder,
procureur: mr. A.G.A. van Rappard.
Het geding
Bij exploot van 18 februari 2003 zijn de Bewoonsters in hoger beroep gekomen van het vonnis van 31 januari 2003 door de voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Gravenhage gewezen tussen partijen. In het exploot hebben zij zes grieven opgeworpen. Bij memorie van eis (met productie) concludeerden zij overeenkomstig de appèldagvaarding. Bij memorie van antwoord zijn de grieven door De verhuurder bestreden. De zaak is bepleit op 9 mei 2003. De Bewoonsters werden bijgestaan door hun procureur, die bij akte drie producties in het geding heeft gebracht. De verhuurder werd bijgestaan door zijn procureur. Door beide procureurs zijn pleitnotities overgelegd. Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak in hoofdzaak om het volgende. De verhuurder is eigenaar en verhuurder van het pand Hoge Woerd 121 te Leiden (verder het pand). Het pand wordt al vele jaren bewoond door vrouwelijke leden van de Leidse Studenten Vereniging Minerva. De huursters hebben een coöptatierecht, hetgeen inhoudt dat de achterblijvende huursters het recht hebben een nieuwe huurster voor een vrijgekomen kamer te zoeken en voor te dragen. In april 2002 heeft De verhuurder de huursters schriftelijk medegedeeld vrijgekomen kamers niet meer te willen verhuren. De Bewoonsters stellen zich op het standpunt dat hierdoor de huurovereenkomsten eenzijdig worden gewijzigd, hetgeen ongeoorloofd is. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld, dat de verhuurder niet gehouden is vrijgekomen kamers te blijven verhuren.
2. In grief I wordt allereerst opgekomen tegen de vaststelling van het jaartal 1997 in de onder 1.2. en 1.6. opgenomen vaststaande feiten. In de toelichting stellen de Bewoonsters dat De verhuurder niet in 1997 maar in 1998 eigenaar van het pand […] te […] is geworden.
Ter zitting heeft De verhuurder erkend, dat hij niet in 1997 maar in 1998 eigenaar van het pand is geworden. Het hof zal hier derhalve van uitgaan. Voorts bestrijden de Bewoonsters met deze grief dat vast zou staan, dat zij De verhuurder niet van mutaties in het bewonersbestand op de hoogte zouden hebben gebracht. Het hof acht voldoende vast komen te staan, dat de Bewoonsters De verhuurder niet van alle mutaties op de hoogte hebben gebracht en zal daar vanuit gaan. Nu de vaststelling van de feiten door de rechtbank onder 1 van het bestreden vonnis als zodanig in hoger beroep voor het overige niet wordt bestreden, zal het hof (ook) van die overige feiten uitgaan.
3. Grief II stelt, samengevat, ten betoge dat De verhuurder geen spoedeisend belang had bij zijn vordering tot ontruiming en tot bekendmaking van de namen en adressen van de bewoonsters.
In de toelichting voeren de Bewoonster aan, dat volstrekt ongeloofwaardig is, dat De verhuurder een spoedeisend belang heeft bij de verzochte voorlopige voorziening, aangezien hij al in 1999 door de gemeente Leiden gesommeerd is tot het verrichten van achterstallig onderhoud, terwijl de meest essentiële gebreken eerst in november 2001 door De verhuurder zijn hersteld. Doordat hij jarenlang heeft stilgezeten en er geen concreet renovatieplan is, heeft het belang zijn spoedeisend karakter verloren. Bovendien valt niet in te zien waarom een renovatie van het pand niet in bewoonde staat kan plaatsvinden.
Voor het starten van een bodemprocedure tot het innen van opgeschorte huurpenningen had De verhuurder sinds juni 2001 de mogelijkheid, maar heeft hij dat nagelaten. Ook op dit punt heeft hij geen spoedeisend belang, aldus de Bewoonsters.
4. Uit hetgeen hierna met betrekking tot grief III wordt overwogen blijkt, dat De verhuurder gerechtigd was -en is- om met de verhuur van vrijgekomen kamers te stoppen. Met het gegeven, dat De verhuurder, na aan de Bewoonsters te kennen te hebben gegeven dat hij vrijgekomen kamers niet meer wilde verhuren, geconfronteerd werd met drie nieuwe bewoonsters van na zijn kennisgeving vrijgekomen kamers, welke nieuwe bewoonsters niet aan zijn sommatie tot verlating van het pand voldeden, was zijn spoedeisend belang bij zijn vordering tot ontruiming gegeven.
Het spoedeisend belang bij de vordering tot bekendmaking van de namen en adressen van ex-bewoonsters is daarmee gegeven, dat de Bewoonsters De verhuurder niet van alle mutaties in het bewonersbestand op de hoogte hebben gebracht en dat hij over die namen diende te beschikken in verband met zijn (inmiddels uitgevoerde) voornemen een bodemprocedure terzake achterstallige huurpenningen te entameren. De grief faalt in alle onderdelen.
5. Met grief III bestrijden de Bewoonsters het oordeel van de voorzieningenrechter, samengevat, dat van (eenzijdige) wijziging van het coöptatierecht geen sprake is en dat dit coöptatierecht het recht van de verhuurder om met de verhuur van vrijgekomen kamers te stoppen, onverlet laat.
De Bewoonsters betogen, naar de kern, dat hen op grond van artikel 6 en Pro 15 van de huurovereenkomst een instemrecht toekomt indien er een kamer vrij komt, in die zin dat zij telkens een nieuwe bewoonster mogen instemmen en dat de verhuurder van dit recht niet eenzijdig mag afwijken door te stellen dat hij geen kamers meer wenst te verhuren.
6.Het hof zal er veronderstellenderwijs van uitgaan, dan De verhuurder geacht moet worden met de bij hem aangemelde bewoonsters eenzelfde huurovereenkomst gesloten te hebben als die welke hij met appellante 7, […], gesloten heeft en overweegt daarbij als volgt,
6.1. Artikel 6 van Pro de huurovereenkomst(en) bevat - slechts - een regeling over de betaling van de som van de (afzonderlijke) huurpenningen en ziet niet op de rechten en plichten van partijen in het geval van vrijkomen van een der verhuurder's kamers.
6.2. Aan de Bewoonsters kan worden toegegeven -zulks wordt door De verhuurder ook niet bestreden- dat het in een studentenhuis als het onderhavige, waarin veelal studenten wonen die van één en dezelfde studentenvereniging lid zijn en waarin men tezamen van (gemeenschappelijke) ruimte gebruik moet maken, van groot belang is dat de "zittende" huurders een vergaande invloed hebben bij het nemen van de beslissing wie de nieuwe huurder wordt in het geval een kamer voor (nieuwe) verhuur ter beschikking komt. Daarmee is evenwel niet gezegd dat "zittende" huurders rechtens enige stem toekomt bij het nemen van de beslissing of een vrijkomende kamer opnieuw verhuurd wordt.
6.3. Dat, zoals de Bewoonsters stellen, De verhuurder in 1998 wist dat hij een studentenhuis had verworden en dat hij wist, althans behoorde te weten hoe de gebruikelijke gang van zaken met betrekking tot het vrijkomen van kamers in studentenhuizen is, impliceert nog niet dat De verhuurder met de opname van artikel 15 (en artikel 6 zoals Pro de Bewoonsters stellen) in de huurovereenkomst(en) de verplichting op zich zou hebben genomen een vrijgekomen kamer opnieuw te verhuren, waarbij nog aangetekend zij dat De verhuurder blijkens zijn stellingname betwist dat de door de Bewoonsters gestelde gebruikelijke gang van zaken zou inhouden dat verhuurders van (kamers in) studentenhuizen een verplichting hebben als door de Bewoonsters gesteld.
6.4. Gesteld noch gebleken is dat bij onderhandelingen voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst(en) het al dan niet op zich nemen door De verhuurder van de door de Bewoonsters gestelde verplichting als zodanig aan de orde is geweest. Afgezien van de situatie van appellante Veerman blijkt uit de eigen stellingname van de Bewoonsters dat er in het geheel geen onderhandelingen zijn gevoerd of over en weer verklaringen zijn afgelegd voorafgaand aan het totstandkomen van de overeenkomsten.
6.5. Het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, impliceert, nu ook overigens geen dergelijke feiten en/of omstandigheden zijn gesteld of gebleken, dat geen feiten en/of omstandigheden aannemelijk zijn op grond waarvan voorshands geconcludeerd zou kunnen worden dat de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan het bepaalde in artikel 15 (en artikel 6) van de overeenkomsten mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs mochten verwachten dáárop zou neerkomen, dat De verhuurder met de opname van de bepaling(en) in de onderhavige huurovereenkomst(en) een zo vergaande verplichting op zich zou hebben genomen als door de Bewoonsters gesteld.
6.6. De stelling van de Bewoonsters dat de tegen (thans) appellanten 2,4,5,6,7 en 8 gerichte vordering tot -kort gezegd- een verbod tot ingebruikgeving van een vrijgekomen kamer aan een nieuwe bewoner, in kort geding niet toewijsbaar is, omdat deze vordering zou strekken tot (een poging tot) eenzijdige wijziging van de huurovereenkomst(en) en derhalve aan de bodemrechter zou behoren te worden voorgelegd, faalt, reeds als berustend op een onjuiste lezing van de (aan die) vordering (ten grondslag gelegde stellingen). De vordering strekt niet tot wijziging van welke overeenkomst dan ook.
6.7. Het voorgaande houdt in dat de grief op alle fronten faalt.
7. Grief IV is gericht tegen de overweging in het bestreden vonnis, dat in rechte niet kan worden geconcludeerd dat met […], […] en […] een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
8. Het hof overweegt als volgt. Voorop staat, dat De verhuurder schriftelijk in april 2002 had gemeld dat hij vrijgekomen kamers niet meer wenste te verhuren. Nu betwist is, dat de komst van genoemde bewoonsters aan De verhuurder is gemeld, kan er niet van worden uitgegaan, dat De verhuurder bekend was met hun intrek in het pand. Zulks is in het licht van De verhuurders melding in april 2002 (en zijn in november 2002 gedane sommatie) voorshands ook niet aannemelijk. Vaststaat, dat de huur in één bedrag aan De verhuurder werd overgemaakt, zodat uit die betaling voor De verhuurder niet viel op te maken dat er nieuwe bewoonsters waren gekomen. Onder die omstandigheden kan niet worden aangenomen dat met de komst van de drie nieuwe bewoonsters een huurovereenkomst tussen de drie bewoonsters en De verhuurder tot stand is gekomen.
Evenmin kan worden aangenomen, dat een huurovereenkomst in oktober 2002 tot stand is gekomen toen De verhuurder, in zijn eigen stellingname, bekend was geworden met de aanwezigheid van drie nieuwe bewoonsters. Hij had immers al medegedeeld geen nieuwe huursters meer te zullen aanvaarden en heeft begin november 2002 schriftelijke sommaties tot ontruiming doen uitgaan. Hieruit blijkt, dat hij geen huurovereenkomsten met hen wenste aan te gaan. Het enkele feit, dat hij ook na oktober 2002 betalingen voor de kamers, in zijn eigen stellingname ten titel van gebruiksvergoeding, van deze bewoonsters heeft aanvaard, maakt dit niet anders.
Ook deze grief strandt.
9. Nu de Bewoonsters inmiddels de veroordeling, over de toewijzing waarvan zij met grief V klagen, inmiddels hebben voldaan, is hun belang bij deze grief beperkt tot de kostenveroordeling in eerste aanleg. Gegrondbevinding van deze grief zou evenwel, gelet op het lot van de voorgaande grieven, niet tot een andere kostenveroordeling voor de eerste aanleg leiden. De grief blijft derhalve verder onbesproken.
10. Grief VI heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve geen bespreking.
11. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De Bewoonsters zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Gravenhage van 31 januari 2003;
- veroordeelt de Bewoonsters in de proceskosten van het hoger beroep tot op heden aan de zijde van De verhuurder bepaald op € 245,-- aan griffierecht en op € 2313,-- voor salaris voor de procureur;
- verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Beyer-Lazonder en Reiling en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2003 in aanwezigheid van de griffier.