Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
twaalfde enkelvoudige belastingkamer
28 november 2003
nummer BK-02/01781
UITSPRAAK
op het beroep van mevrouw X te Z tegen de uitspraak van de Inspecteur, de directeur Sector Middelen en Burgerzaken van de gemeente P, op het bezwaarschrift van belanghebbende met betrekking tot de hierna te vermelden beschikking.
1. Beschikking en bezwaar
1.1. Belanghebbende heeft, met dagtekening 28 februari 2001, een beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet), ontvangen betreffende a-straat 1 te Z (hierna: de woning). De WOZ-waarde van de woning (hierna: de waarde) is naar waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op ƒ 1.860.000 (€ 844.031).
1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij de bestreden uitspraak de waarde nader vastgesteld op ƒ 1.578.000 (€ 716.065).
2. Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is van belanghebbende een griffierecht geheven van € 29. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 9 september 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar is verschenen belanghebbende, alsmede
A en B namens de Inspecteur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.3. Het Hof heeft op 23 september 2003 mondeling uitspraak gedaan. De voor partijen bestemde afschriften van het proces-verbaal van die uitspraak zijn op 30 september 2003 aangetekend aan partijen verzonden. Op 6 oktober 2003 is van de zijde van belanghebbende een verzoek binnengekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daarvoor verschuldigde griffierecht ad € 43,50 is tijdig voldaan.
3. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde, is als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan.
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning betreft een landgoed en is gebouwd in 1845, bij de gemeente kadastraal bekend als sectie [], nr. [], ter grootte van 2.56.30 hectare. De inhoud van de woning is ongeveer 3.064 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 25.630 m2.
3.2. De woning is bij beschikking van de minister van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij aangemerkt als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van Pro de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW). De daartoe strekkende beschikking van de minister van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij is gedateerd []. Blijkens artikel 1 en Pro 3 van de beschikking wordt de onroerende zaak als landgoed aangemerkt in de zin van de NSW met ingang van 20 januari 1999.
4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde, rekening houdend met de NSW-status, uiteindelijk op ƒ 1.578.000 (€ 716.065) vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 728.000 (€ 330.352) bepleit.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
5. Conclusies van partijen
5.1. Het beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde van de woning op waardepeildatum tot ƒ 728.000 (€ 330.352).
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
6. Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6.2. Bij de bepaling van de waarde wordt met betrekking tot de onroerende zaak, die als landgoed in de zin van de NSW is aangewezen en die aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van de NSW gestelde voorwaarden voldoet, slechts de gebouwde eigendommen in aanmerking genomen. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet blijven ingevolge artikel 18, derde lid, van de Wet, juncto artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, de onbebouwde eigendommen buiten aanmerking.
6.3. In de oorspronkelijke taxatie is de waarde van de woning getaxeerd zonder rekening te houden met de NSW-status. Bij de hertaxatie naar aanleiding van de bezwaarfase is hier wel rekening mee gehouden en is slechts 320 m2 grond en de opstal in de waardering betrokken. De op grond van artikel 17, vierde lid, van de Wet vastgestelde bestemmingswaarde van de woning is door de Inspecteur gesteld op 79% van de waarde.
6.4. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste ƒ 1.578.000 bedroeg.
6.5. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking genomen. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun aard vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van belanghebbende, maar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die objecten en de waarde van de woning en tevens gelet op de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten enerzijds en de woning anderzijds. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de staat van onderhoud, in voldoende mate is rekening gehouden.
6.6. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd en aan gegevens heeft verstrekt, kan niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning per de waardepeildatum op een lager bedrag dient te worden vastgesteld dan ƒ 1.578.000.
6.7. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
7. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld op 28 november 2003 door mr. Biemond, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. De Fouw, ter vervanging van de mondelinge uitspraak van
23 september 2003.
(De Fouw)
(Biemond)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.