Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
achtste enkelvoudige belastingkamer
4 november 2003
nummer BK-02/04741
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A B.V. te Z tegen de uitspraak van de chef van de afdeling Middelen van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 21 oktober 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen X namens belanghebbende alsmede Y namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
– verklaart het beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
– wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op ƒ 3.905.000 (€ 1.772.011),
– veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep, aan de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op € 966, onder aanwijzing van de gemeente P als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
– gelast de gemeente P aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 218 te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat uit kantoren met een showroom en is gelegen op een industrieterrein. De vloeroppervlakte bedraagt ongeveer 2.206 m².
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde op ƒ 5.055.000 (€ 2.293.858) vastgesteld. De Inspecteur stelt zich blijkens het verweerschrift nader op het standpunt dat de waarde ƒ 4.465.157 (€ 2.026.200) dient te bedragen, terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 3.905.000 (€ 1.772.011) bepleit.
3. Het Hof merkt als tussen partijen vaststaand aan dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald aan de hand van de zogeheten huurwaardekapitalisatiemethode en dat bij de toepassing van die methode kan worden uitgegaan van een economische huurwaarde van ƒ 406.975 (€ 184.677). Tussen partijen is uitsluitend nog in geschil de hoogte van de toe te passen kapitalisatiefactor. Onderdeel van dit geschilpunt is het bij de rendementsberekening in aanmerking te nemen leegstandrisico, waarvoor beide partijen weliswaar uitgaan van een percentage van twee, maar de Inspecteur dit berekent over de bruto huurwaarde, terwijl belanghebbende dit ten volle opneemt als onderdeel van het gewenste rendementspercentage.
4. Belanghebbende heeft ter zitting onweersproken gesteld dat het een onroerende zaak betreft met een zeer grote omvang dat niet in kleinere onderdelen kan worden opgesplitst. De onroerende zaak is gelegen op een bedrijventerrein in een complex met overige ruimtes. Een deel van deze kantoren is uitsluitend te bereiken via deze overige ruimtes hetgeen naar haar mening problematisch kan zijn bij deelverhuur. Voorts is het deel van de onroerende zaak dat dient als showroom en algemene ruimte voor een bouwmaterialengroothandel zeer luxueus uitgevoerd. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat, gezien de omvang van de onroerende zaak en de vraag naar dit soort ruimtes in Z, bij de waardebepaling rekening dient te worden gehouden met een verhoogd leegstandrisico. Belanghebbende staat een kapitalisatiefactor voor van 9,1.
5. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur B, die de onroerende zaak in opdracht van de Inspecteur op 16 juli 2003 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op ƒ 4.465.157 (€ 2.026.200). Hij heeft bij de waardebepaling, uitgaande van de in 3 vermelde huurwaarde, een kapitalisatiefactor toegepast van 10,5.
6. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
7. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het in het geding gebrachte taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak gerekend dient te worden met een kapitalisatiefactor van 10,5. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.
8. De Inspecteur heeft de factor van 10,5 bepaald aan de hand van een in het taxatierapport opgenomen berekening, aangeduid met formulier berekening en opbouw kapitalisatiefactor. Naar 's Hofs oordeel heeft de Inspecteur met deze berekening onvoldoende inzicht verschaft in de wijze waarop hij deze factor heeft berekend alsmede in het realiteitsgehalte van de aan de berekening ten grondslag liggende uitgangspunten, in het bijzonder de component leegstandrisico van de exploitatielasten. Voorts heeft hij onvoldoende aannemelijk gemaakt hoe deze factor zich verhoudt tot de verkoopprijs van het door hem als vergelijkingsobject genoemde pand b-straat 2 dat op 31 december 2001 is verkocht en op welke wijze met deze transactie, die bijna drie jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, rekening zou moeten worden gehouden.
9. Daarnaast hebben naar 's Hofs oordeel de door belanghebbende onder 4 genoemde factoren, met name de zeer grote omvang van de onroerende zaak en de zeer luxueuze uitstraling, tot gevolg dat de onroerende zaak enigszins beperkte aanwendingsmogelijkheden heeft. Dit leidt er derhalve toe dat van deze factoren een waardeverminderende werking uitgaat en dat deze dientengevolge mede in aanmerking moeten worden genomen bij het bepalen van de kapitalisatiefactor. Naar 's Hofs oordeel heeft de Inspecteur bij de waardebepaling van de onroerende zaak met die waardedrukkende factoren onvoldoende rekening gehouden.
10. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de kapitalisatiefactor 9,1 dient te bedragen. Het Hof kan belanghebbende hierin volgen. Gelet op het onder 9 overwogene en al hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht en aan gegevens heeft verstrekt, heeft zij naar 's Hofs oordeel aannemelijk gemaakt dat een potentiële koper in de in 4 genoemde omstandigheden uit zou gaan van een rendement van elf percent, zodat bij de bepaling van de waarde kan worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9,1. Het gelijk is derhalve aan belanghebbende.
11. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
12. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 966 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten à € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voorts dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld op 4 november 2003 door mr. Savelbergh en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier
mr. De Fouw.
(De Fouw)
(Savelbergh)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.