Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
achtste enkelvoudige belastingkamer
4 november 2003
nummer BK-02/03335
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te
Z tegen de uitspraak van de chef van de afdeling Middelen van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 21 oktober 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen A namens belanghebbende alsmede B namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een bedrijfspand aan a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is in gebruik als kantoor/winkel en wordt verhuurd aan derden. De onroerende zaak is gelegen in een winkelgebied. De oppervlakte bedraagt ongeveer 90 m².
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde op ƒ 292.000 (€ 132.503) vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 226.000 (€ 102.554) bepleit.
3. Het Hof merkt als tussen partijen vaststaand aan dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald aan de hand van de zogeheten huurwaardekapitalisatiemethode en dat, zoals ter zitting is gebleken, bij de toepassing van die methode kan worden uitgegaan van een economische huurwaarde van ƒ 29.666 (€ 13.462). Tussen partijen is uitsluitend nog in geschil de hoogte van de toe te passen kapitalisatiefactor.
4. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur C, die de onroerende zaak in opdracht van de Inspecteur op 18 februari 2003 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op ƒ 311.496 (€ 141.351). Hij heeft bij de waardebepaling, uitgaande van de in 3 vermelde huurwaarde, een kapitalisatiefactor toegepast van 10,5.
6. Het Hof acht door de Inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak gerekend dient te worden met een kapitalisatiefactor van 10,5. De Inspecteur heeft deze factor bepaald aan de hand van een in het taxatierapport opgenomen overzicht, aangeduid met Aansluiting referentiegegevens op marktniveau. Hierin staan kapitalisatiefactoren opgenomen die volgens dit schema zijn gerealiseerd, afhankelijk van de locatie en vloeroppervlakte van de winkels, en is een bandbreedte voor de kapitalisatiefactor vermeld. Voor winkels als de onderhavige is een bandbreedte van 10,0 tot 11,5 genoemd. Het overzicht bevat geen gegevens waaruit met betrekking tot deze categorie winkels aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen en huurprijzen een kapitalisatiefactor kan worden afgeleid. Voorts heeft de Inspecteur geen inzicht verschaft in de toepasbaarheid van deze algemene gegevens op de onroerende zaak en in de componenten van het gewenste netto-rendement waaruit de kapitalisatiefactor wordt berekend. Hierbij is met name het leegstandrisico in het geschil.
7. Belanghebbende heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd, echter evenmin aannemelijk gemaakt dat bij de berekening van de waarde van de onroerende zaak dient te worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9. Uit al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en aan gegevens heeft verstrekt, valt evenmin af te leiden dat die factor juist is.
8. Nu in het geding de hoogte van de te hanteren kapitalisatiefactor niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof de kapitalisatiefactor, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in goede justitie op 10. Het vorenstaande leidt voor de onroerende zaak tot een hogere waarde dan de Inspecteur heeft vastgesteld, zodat het Hof de waarde handhaaft op ƒ 292.000 (€ 132.503).
9. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
10. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld op 4 november 2003 door mr. Savelbergh en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier
mr. De Fouw.
(De Fouw)
(Savelbergh)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.