Uitspraak
Uitspraak: 7 november 2003
Rolnummer: 02/746 KA
Rolnr. rechtbank: 223393/01-10389
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
M.B.P. BEHEER B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: M.B.P.,
procureur: mr. C.C.J. Hiebendaal,
tegen
KPN TELECOM B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: KPN,
procureur: mr. A.R. de Jonge.
Het geding
Bij exploot van 16 mei 2002 is M.B.P. in hoger beroep gekomen van het vonnis van 20 februari 2002 door de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie
's-Gravenhage, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft M.B.P. drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, die door KPN bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden. Vervolgens heeft M.B.P. haar dossier overgelegd en hebben partijen arrest gevraagd.
De beoordeling
1. De rechtbank heeft in het vonnis onder 1 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende.
2.1 M.B.P. heeft van (de rechtsvoorgangster van) KPN per 1 juli 1997 voor de duur van vijf jaren gehuurd bedrijfsruimte met parkeerplaatsen en opslagterrein gelegen op het terrein aan de Zeezwaluwstraat 152 te 's-Gravenhage (hierna: het gehuurde). In artikel 23 lid 5 van de door partijen ondertekende (ver)huurovereenkomst is vastgelegd dat verhuurder een voorkeursrecht van koop verleent aan huurder indien het complex in zijn totaliteit door verhuurder wordt afgestoten.
2.2 Bij brief van 24 december 1999 heeft KPN aan M.B.P. laten weten dat de Staat der Nederlanden in het kader van landsbelang wenst te beschikken over het terrein aan de Zeezwaluwstraat 152 te Scheveningen en dat zij, KPN, met het Ministerie van Defensie (Koninklijke Marine) in gesprek is omtrent de eventuele overdracht van dat terrein. KPN en de Koninklijke Marine hebben geen overeenstemming bereikt over de koopprijs van het complex aan de Zeezwaluwstraat 152. De Koninklijke Marine huurt het complex nu.
2.3 Bij brief van 6 september 2000 heeft de advocaat van M.B.P.,
mr. Hiebendaal voornoemd, KPN gesommeerd, binnen zes dagen, aan M.B.P. een redelijk aanbod tot verkoop van het gehuurde te doen. KPN heeft het gehuurde niet aan M.B.P. te koop aangeboden.
2.4 M.B.P. vordert in dit geding:
a. KPN te bevelen om binnen vijf werkdagen na betekening van het in dezen te wijzen arrest met M.B.P. in onderhandeling te treden over de voorwaarden van verkoop aan M.B.P. van het aan M.B.P. verhuurde, waaronder in het bijzonder de koopsom, zulks op straffe van een dadelijk opeisbare dwangsom van € 5.000,- per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat KPN niet aan dit arrest mocht voldoen;
b. te bepalen dat bij die onderhandelingen tussen partijen als uitgangspunt heeft te gelden dat zij worden uitgevoerd met inachtneming van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid;
c. te bepalen dat, ingeval partijen er in het kader van voornoemde onderhandelingen niet in slagen om volledige wilsovereenstemming te bereiken over de koopsom, KPN haar medewerking dient te verlenen aan een waardebepalingsprocedure waarbij elk der partijen een eigen deskundige zal benoemen waarna die deskundigen gezamenlijk een derde deskundige zullen benoemen wiens stem bij de bepaling van de koopsom uiteindelijk doorslaggevend zal zijn, terwijl die deskundigen door partijen zullen worden opgedragen om binnen één maand na hun benoeming de koopsom voor partijen binden vast te stellen;
d. KPN te veroordelen tot betaling aan M.B.P. van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.954,33;
e. KPN te veroordelen in de kosten van deze procedure, zowel in eerste aanleg als in het hoger beroep, die van het conservatoir beslag daaronder begrepen.
M.B.P. stelt daartoe dat KPN haar verplichtingen uit het verleende voorkeursrecht niet is nagekomen.
2.5 De kantonrechter heeft, kort samengevat, geoordeeld dat van afstoten van het complex in zijn totaliteit geen sprake is en dat het verleende voorkeursrecht KPN niet verplicht om, ook als KPN niet meer het voornemen heeft het complex in zijn totaliteit af te stoten, met M.B.P. over verkoop (verder) te onderhandelen; hij heeft het gevorderde afgewezen met veroordeling van M.B.P. in de proceskosten.
3. M.B.P. legt met haar grieven het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor.
4. De eerste vraag die beantwoord moet worden is of het aan M.B.P. verleende voorkeursrecht in werking is getreden. M.B.P. stelt zich op het standpunt dat het kenbaar maken door KPN van haar voornemen om het complex aan de Koninklijke Marine te verkopen het voorkeursrecht in werking heeft doen treden. KPN bestrijdt dat; zij stelt zich op het standpunt dat voorwaarde voor de inwerkingtreding van het voorkeursrecht is dat er met een derde over de koop van het complex overeenstemming is bereikt onder het voorbehoud dat M.B.P. het gehuurde niet wenst te kopen.
5. Het hof overweegt als volgt.
Een voorkeursrecht treedt in werking als de omstandigheid zich voordoet die bij het tot stand komen van het voorkeursrecht tot voorwaarde voor het inwerkingtreden van dat recht is gemaakt. Partijen zijn als voorwaarde voor toepassing van het voorkeursrecht overeengekomen de omstandigheid dat het complex in zijn totaliteit door KPN wordt afgestoten. Naar het oordeel van het hof verplicht deze voorwaarde KPN ertoe om het gehuurde aan M.B.P. te koop aan te bieden op het moment onmiddellijk voorafgaande aan het moment waarop zij de verplichting tot verkoop van het complex aangaat met een derde.
Hieruit volgt, dat de stelling van M.B.P., dat de bedoeling van een voorkeursrecht is om de voorkeursgerechtigde in de gelegenheid te stellen om met verkoper in onderhandeling te treden en om in verband daarmee aanbiedingen uit te brengen vóórdat met derden in onderhandeling wordt getreden niet op gaat. Ook de stelling dat het voorkeursrecht in werking treedt door het voornemen om te verkopen omdat het anders illusoir zou zijn, gaat niet op. Immers, zolang KPN nog geen verplichting tot verkoop aan een derde is aangegaan, kan zij het voorkeursrecht nakomen.
6. Niet gebleken is dat het moment waarop KPN het gehuurde aan M.B.P. had moeten aanbieden, is aangebroken. Het kenbaar maken door KPN van haar voornemen om tot verkoop over te gaan, is zo volgt uit hetgeen hiervoor onder 5 is overwogen, onvoldoende om het voorkeursrecht in werking te doen treden. Ook de door KPN met de Koninklijke Marine gevoerde onderhandelingen hebben het voorkeursrecht niet in werking doen treden, aangezien vaststaat dat die onderhandelingen niet tot overeenstemming hebben geleid. Dat KPN met een andere derde overeenstemming over verkoop heeft bereikt, is niet gesteld en overigens ook niet gebleken.
7. Aan de stelling van M.B.P. dat KPN en de Koninklijke Marine de onderhandelingen tijdelijk hebben gestaakt totdat M.B.P. als voorkeursgerechtigde van het toneel is verdwenen, gaat het hof als onvoldoende onderbouwd voorbij.
8. De conclusie is dat het voorkeursrecht niet in werking is getreden en dat de grieven falen. Wat M.B.P. verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
9. De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. M.B.P. zal als de in het ongelijk gesteld partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt M.B.P. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van KPN begroot op € 964,- (€ 193,- voor griffierecht en € 771,- voor salaris procureur);
verklaart bovenstaande veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. In 't Velt-Meijer, De Wild en Beyer-Lazonder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 november 2003, in bijzijn van de griffier.