Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
achtste enkelvoudige belastingkamer
9 december 2003
nummer BK-02/01334
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A B.V. te Z tegen de uitspraak van de inspecteur gemeentelijke belastingen van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikkingen, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaken, plaatselijk bekend als a-straat 1, 2, 3, 4, 5 en 6 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 25 november 2003, gehouden te Dordrecht. Aldaar is verschenen B namens belanghebbende, alsmede C, D en E namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
– verklaart het beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken waarvan beroep,
– wijzigt de beschikkingen in dier voege dat de waarde van de na te noemen onroerende zaken als volgt wordt vastgesteld:
a-straat 1: ƒ 750.997 (€ 340.788)
a-straat 2: ƒ 550.376 (€ 249.750)
a-straat 3: ƒ 565.251 (€ 256.500)
a-straat 4: ƒ 792.343 (€ 359.550)
a-straat 5: ƒ 275.463 (€ 108.453)
a-straat 6: ƒ 693.176 (€ 314.550),
– veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep, aan de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op € 966, onder aanwijzing van de gemeente P als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
– gelast de gemeente P aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 218 te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken a-straat 1, 2, 3, 4, 5 en 6 te Z (hierna: de onroerende zaken). De onroerende zaken maken deel uit van een bedrijfsverzamelgebouw en vormen afzonderlijke objecten voor toepassing van de Wet. Het bedrijfsverzamelgebouw is gelegen op het bedrijvenpark "Q" te Z. De perceelsoppervlakten van de onroerende zaken bedragen respectievelijk 990 m², 500 m², 935 m², 850 m², 250 m² en 825 m².
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). Het Hof merkt als tussen partijen vaststaand aan dat de waarde van de onroerende zaken dient te worden bepaald aan de hand van de zogeheten huurwaardekapitalisatiemethode.
De Inspecteur heeft deze waarden, bij beschikkingen gedagtekend 28 februari 2001 en opgenomen in één geschrift, als volgt vastgesteld:
huurwaarde factor waarde
a-straat 1: € 36.460 9 tot 9,5 € 340.788
a-straat 2: € 27.750 9,5 € 263.646
a-straat 3: € 28.500 9,5 € 269.091
a-straat 4: € 39.950 9,5 € 381.175
a-straat 5: € 17.057 1 tot 9,5 € 108.453
a-straat 6: € 34.950 9,5 € 334.436
De huurwaarden, zoals hier vermeld, komen overeen met de huurwaarden zoals vermeld in het taxatieverslag.
3. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur O, die de onroerende zaken in opdracht van de Inspecteur op 21 augustus 2002 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum als volgt bepaald:
huurwaarde factor waarde
a-straat 1: € 42.000 10 € 420.000
a-straat 2: € 26.500 10 € 265.000
a-straat 3: € 42.755 10 € 427.550
a-straat 4: € 39.750 10 € 397.500
a-straat 5: € 12.500 10 € 125.000
a-straat 6: € 40.150 10 € 401.500
4. Belanghebbende bepleit, zoals ter zitting is gebleken, uitgaande van de door de Inspecteur gehanteerde huurwaarden en uitgaande van een kapitalisatiefactor van acht voor alle onroerende zaken, een waarde van respectievelijk € 291.680, € 222.000, € 228.000, € 319.600, € 136.456 en € 279.600.
5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6. Het Hof acht door de Inspecteur niet aannemelijk gemaakt, dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak gerekend dient te worden met de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor, noch zoals toegepast in het taxatieverslag noch zoals toegepast in het taxatierapport. De Inspecteur heeft de hoogte van de factor bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van een aantal vergelijkingsobjecten. De Inspecteur heeft echter, behoudens de verkoopcijfers en verkoopdata, geen enkel gegeven verstrekt omtrent deze vergelijkingsobjecten. Voorts heeft de Inspecteur geen enkel inzicht verschaft in de wijze hoe deze factor zich verhoudt tot de verkoopprijzen van deze objecten.
7. Belanghebbende heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin aannemelijk gemaakt dat bij de berekening van de waarde van de onroerende zaak dient te worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van acht. Uit al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en aan gegevens heeft verstrekt valt evenmin af te leiden dat die factor juist is.
8. Nu in het geding de hoogte van de te hanteren kapitalisatiefactor niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof de kapitalisatiefactor, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in goede justitie op negen.
9. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard in te stemmen met de in het taxatieverslag opgenomen huurwaarden, welke instemming, naar het Hof begrijpt, geldt behoudens voor zover de Inspecteur in het taxatierapport niet zelf tot een lagere waarde van het object concludeert dan waartoe het Hof met toepassing van een factor negen zou komen.
10. De Inspecteur heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde op een hoger bedrag moeten worden gesteld dan is gedaan in het taxatieverslag, behoudens met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 1 waar, naar de Inspecteur ter zitting onweersproken heeft gesteld, sprake is van een belangrijke investering door de huurder, die naar de Inspecteur - naar het oordeel van het Hof terecht - stelt, invloed heeft op de huurwaarde en de waarde van de onroerende zaak. Nu deze huurwaarde zou leiden tot een hogere waarde van de onroerende zaak dan de vastgestelde waarde, volgt het Hof de laatstbedoelde waarde. Met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 5 zal het Hof voor wat betreft de huurwaarde het nadere standpunt van de Inspecteur, blijkende uit het taxatierapport, volgen. Nu zulks in dit geval eveneens zou leiden tot een hogere waarde van de onroerende zaak dan de vastgestelde waarde, volgt het Hof ook in dit geval de laatstbedoelde waarde.
11. Gelet op het al het vorenstaande stelt het Hof de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum vast op:
a-straat 1: ƒ 750.997 (€ 340.788)
a-straat 2: ƒ 550.376 (€ 249.750)
a-straat 3: ƒ 565.251 (€ 256.500)
a-straat 4: ƒ 792.343 (€ 359.550)
a-straat 5: ƒ 275.463 (€ 108.453)
a-straat 6: ƒ 693.176 (€ 314.550)
12. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
13. Gelet op het vorenstaande acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De beroepszaken vormen samenhangende zaken in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van dat besluit, vast op € 966 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten à € 322 x 1 (gewicht van de zaak) x 1,5 (zes samenhangende zaken)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voorts dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld op 9 december 2003 door mr. Savelbergh en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier
mr. De Fouw.
(De Fouw)
(Savelbergh)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.