Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
achtste enkelvoudige belastingkamer
9 december 2003
nummer BK-02/02198
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 2 te Z.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 25 november 2003, gehouden te Dordrecht. Aldaar zijn verschenen A, B en C namens de Inspecteur. Belanghebbende, die door de griffier bij aangetekende brief met ontvangstbevestiging, verzonden op 8 oktober 2003, onder vermelding van plaats en tijdstip is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen, heeft schriftelijk bericht niet ter zitting aanwezig te zullen zijn en heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht.
Beslissing
Het Gerechtshof:
– verklaart het beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
– wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op ƒ 418.705 (€ 190.000), en
– gelast de gemeente P aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 29 te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 2 te Z (hierna: de woning). De woning is een geschakelde woning met aangebouwde garage. De inhoud van de woning is ongeveer 488 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 304 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde uiteindelijk op ƒ 457.750 (€ 207.718) vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 398.184 (€ 180.688) bepleit.
3. Belanghebbende heeft gesteld dat bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de vervuilde grond in zijn tuin. Belanghebbende gaat bij de door hem voorgestane waarde uit van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde van € 207.718 minus de volgens hem aan het saneren van de grond verbonden kosten ad € 27.030.
4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur E, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 24 februari 2003 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 237.000. De taxateur heeft hierbij rekening gehouden met een vermindering van de grondwaarde als gevolg van "rompslomp" in verband met de bodemverontreiniging.
5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het in het geding gebrachte taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 1999 ƒ 457.750 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. De taxateur heeft in zijn taxatierapport de volgende zinsnede opgenomen: "De sanering van de grond op zich drukt de waarde niet, daar deze voor rekening van de vervuiler is. Het waardedrukkend effect van de vervuiling zit vooral in de 'rompslomp' welke de potentiële koper van de eventuele sanering verwacht". Het Hof kan de taxateur hierin niet volgen aangezien in het onderhavige geval aannemelijk is dat de eigenaar de kosten van de sanering niet kan verhalen op de overheid of op de vervuiler. Naar 's Hofs oordeel heeft de taxateur bij zijn taxatie derhalve onvoldoende rekening gehouden met de aanwezige bodemvervuiling en is het waardedrukkend effect daarvan onvoldoende in de vastgestelde waarde verdisconteerd.
7. Voorts kan naar 's Hofs oordeel niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Bij de door de Inspecteur aangevoerde vergelijkingsobjecten is, behoudens bij het object a-straat 1, geen sprake van bodemverontreiniging. De verkoopprijzen van de overige vergelijkingsobjecten kunnen dan ook niet als vergelijkingsmaatstaf dienen. Het object a-straat 1 is goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende met dien verstande dat hier sprake is van een minder ernstige vorm van vervuiling. Zoals de Inspecteur ter zitting heeft gesteld en het Hof ook overigens aannemelijk acht, zijn de kopers die a-straat 1 op 14 januari 2000 voor een bedrag van € 256.386 hebben gekocht, ervan op de hoogte geweest dat er sprake was van enige vorm van bodemvervuiling zodat de waardeverminderende werking van deze (lichtere) vervuiling in dit verkoopcijfer is verdisconteerd.
8. Van de zijde van de Inspecteur is bij zijn conclusie van dupliek een afschrift overgelegd van een rapportage over de verontreinigde tuingrond op het perceel aan de a-straat 2 te Z, opgemaakt door F van G B.V. In dit rapport is onder meer het volgende vermeld:
"(...) Uit het onderzoek is gebleken dat vrijwel alle zware metalen in meer of minder sterk verhoogde waarden in de tuinen van a-straat 2 t/m 5 zijn gemeente. Opvallend is wel, dat in de tuin van nummer 2 de hoogste gehalten zijn gemeten. (...) Uit deze labaratoriumresultaten blijkt - getoetst aan de huidige streef- en interventiewaarden van mei 1994 - dat de grond sterk (tot boven de interventiewaarde) verontreinigd is met lood en zink. Daarnaast is een matige verontreiniging vastgesteld met cadmium en koper en een lichte verontreiniging met kwik en nikkel.(...) Een perceel met grond die tot boven de interventiewaarde is verontreinigd, is moeilijk verkoopbaar. (...) De saneringkosten worden geraamd op een bedrag van circa ƒ 30.000. (...)"
9. Gelet op al het vorenstaande en na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat waardering van de woning op de waardepeildatum op een van de door beide partijen geschatte waarden niet als juist kan worden aanvaard. Nu in het geding de waarde van de woning niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof die waarde in goede justitie op ƒ 418.705 (€ 190.000). Het Hof heeft hierbij in aanmerking genomen dat het genot van de tuin is verminderd door de bodemverontreiniging. Voorts zal een potentiële koper van de woning bij het bepalen van zijn bod rekening houden met deze vervuiling.
10. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
11. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende dergelijke kosten heeft gemaakt. Wel dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld op 9 december 2003 door mr. Savelbergh en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier
mr. De Fouw.
(De Fouw)
(Savelbergh)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.