Uitspraak
Uitspraak: 20 februari 2004
Rolnummer: 02/1134 KA
Rolnr. rechtbank: 01-2715
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE,
negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
DE VERENIGING VAN EIGENAARS VALCKESLOTLAAN 1 T/M 47 (ONEVEN NUMMERS) TE GOES,
gevestigd te Goes,
appellante,
hierna te noemen: de VvE,
procureur: mr. E. Grabandt,
tegen
[Geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. drs. H. Ferment.
Het geding
Bij exploot van 12 augustus 2002 is de VvE in hoger beroep gekomen van het vonnis 27 mei 2002 door de rechtbank te Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, gewezen tussen partijen. De VvE heeft bij memorie van grieven (met productie) twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, die bij memorie van antwoord door [geïntimeerde] zijn bestreden. Vervolgens hebben beide partijen hun procesdossiers overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling
1. Het gaat om het volgende.
1.1 [geïntimeerde] is appartementseigenaar rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de garage op de parterre plaatselijk bekend [adres] en [geïntimeerde] is lid van de vereniging die door VvE wordt gevormd.
Het appartementengebouw omvat 24 woonappartementen, 24 bergingen en 8 garages. Blijkens de splitsingsakte zijn aan 22 appartementen 6 punten toegekend, aan 2 appartementen 8 punten, aan de bergingen elk 1 punt en aan de garages elk 2 punten, in totaal 188 punten.
1.2 Bij besluit van 2 februari 1998 van de VvE is besloten tot het vernieuwen van de kozijnen en deuren en het aanbrengen van dubbelglas in de ramen van de appartementen van de Valckeslotlaan nrs 1 tot en met 47, de woningen. Tevens is besloten dat de daarmee gemoeide kosten alleen ten laste van de eigenaren met het uitsluitend gebruik van een woning (hierna: woningeigenaren) zouden worden gebracht. De werkzaamheden zijn in de maanden augustus tot en met oktober 1998 uitgevoerd.
1.3 Ter vergadering van de VvE van 2 april 1998 is na ingewonnen advies bij Vastgoedbelang opnieuw de kwestie van de omslag van de kosten aan de orde geweest en is nogmaals besloten dat de appartementseigenaren met het uitsluitend gebruik van een garage (hierna: garage-eigenaren) niet zouden meebetalen aan de vervanging van de kozijnen van de woningen en bovendien dat te zijner tijd de woningeigenaren niet zouden meebetalen aan de vervanging van de garagedeuren.
1.4 Medio juli 2001 heeft de administrateur van de VvE zich op het standpunt gesteld dat de besluiten van de vergadering van de VvE van 2 februari 1998 en 2 april nietig zijn.
Ter vergadering van de VvE van 30 oktober 2001 is besloten om drie garage-eigenaren, onder wie [geïntimeerde], te doen dagvaarden tot betaling van hun aandeel in de kosten te weten ieder 2/188 deel van de totale kosten hetgeen overeenkomt met ƒ 4.815,24, ofwel € 2.185,06.
1.5 De rechtbank heeft de vordering van VvE afgewezen.
2. In de eerste en de tweede grief komt VvE op tegen de overwegingen van de rechtbank dat de op 2 februari 1998 en op 2 april 1998 door de VvE genomen besluiten niet nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte en dat die besluiten niet in strijd zijn met artikel 37, lid 8 van het splitsingsreglement.
De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
3. Ter toelichting op grief twee beroept VvE zich op de volgende artikelen van het splitsingsreglement.
Artikel 2, dat bepaalt, dat tot de gemeenschappelijke gedeelten onder meer worden gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen……
Artikel 17, dat gaat over de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen en waartoe onder meer worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;….
i. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.
Artikel 23 dat Pro handelt over de aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn:
1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen…….
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn.
VvE beroept zich voorts op het bepaalde onder j. van de splitsingsakte, dat luidt:
4. VvE stelt dat in bovenstaande artikelen de hoofdregel besloten ligt dat alle eigenaren voor het gedeelte waartoe zij gerechtigd zijn dienen bij te dragen in de kosten van vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten en dat de kosten samenhangend met het vervangen van de kozijnen van de woningen daaronder zijn begrepen.
De besluiten van 2 februari 1998 en 2 april 1998, waarbij van deze regel is afgeweken zijn op grond daarvan zonder meer nietig in de zin van artikel 2:14 juncto Pro 5:129 BW.
5. Grief één richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de besluiten niet in strijd zijn met artikel 37, lid 8 van het splitsingsreglement. Volgens VvE ziet dit artikel niet op het vervangen van de kozijnen van de woningen.
Artikel 37, lid 8 luidt:
Het in lid 5 bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voorzover deze niet als een uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen. De eigenaar, die van zodanige maatregel geen voordeel trekt, is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.
6. Het hof overweegt als volgt.
De hoofdregel voor de verdeling van de schulden en kosten die verband houden met de gemeenschappelijke gedeelten is neergelegd in de splitsingsakte sub j, welk artikel verwijst naar de artikelen 23 en 2 van het splitsingsreglement. In dat laatste artikel is bepaald dat tot de gemeenschappelijke gedeelten ook de kozijnen en de deuren behoren.
Nu in de splitsingsakte onder j. is vermeld dat het (ook) gaat om het vernieuwen van gemeenschappelijke gedeelten als bedoeld in artikel 2 van Pro het splitsingsreglement en in artikel 2 uitdrukkelijk Pro (ook) de kozijnen worden genoemd, komen de kosten die verband houden met de vernieuwing van de kozijnen voor rekening van de eigenaars in de verhouding waarin zij in de gemeenschap zijn gerechtigd, zoals in artikel j. van de splitsingsakte is bepaald.
Dit brengt mee dat de besluiten van 2 februari en 2 april 1998 van de VvE voor zover daarbij is besloten dat de garage-eigenaren niet zouden meebetalen aan de vernieuwing van de kozijnen, nietig zijn wegens strijd met splitsingsakte en het splitsingsreglement.
7. In lid 8 van artikel 37 wordt Pro verwezen naar lid 5 van dat artikel, dat bijzondere eisen stelt aan door de vergadering te nemen besluiten over uitgaven, die een bepaald bedrag te boven gaan.
In dit artikel wordt evenwel gesproken over verbouwingen en het aanbrengen van nieuwe of het vervangen van bestaande installaties en het hof is van oordeel dat het vervangen van de kozijnen van de woningen niet als een in dit artikel bedoelde verbouwing moet worden beschouwd. Dit artikel is derhalve niet toepasselijk.
8. Nu vaststaat, dat de vervanging van de kozijnen inmiddels heeft plaatsgevonden kan het besluit om de kozijnen al dan niet te vervangen niet meer worden teruggedraaid.
Dit betekent dat de vraag of de VvE ook het besluit tot vervanging van de kozijnen zou hebben genomen als de VvE wist dat de kosten zouden worden verdeeld conform artikel 23 van Pro het splitsingsreglement, niet van belang is. Deze kosten moeten worden verdeeld conform artikel 23 van Pro het splitsingsreglement, zodat de kosten samenhangend met de vervanging van de kozijnen dienovereenkomstig en in de verhouding waarin zij in de gemeenschap zijn gerechtigd moeten worden verdeeld over alle appartementseigenaren.
De vordering van de VvE tot betaling van een bedrag groot € 2.185,06 is op deze - niet weersproken - verdeling gebaseerd en toewijsbaar.
Het hof heeft geen reden te twijfelen aan de geldigheid van het besluit van 30 oktober 2001 om tot invordering over te gaan.
9. Het door [geïntimeerde] gedane verweer op rechtsverwerking wordt verworpen. Weliswaar is er geruime tijd verstreken tussen het nemen van de gewraakte besluiten en het tijdstip waarop de nietigheid van die besluiten is ingeroepen, maar het enkel tijdsverloop levert geen rechtsverwerking op. Overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld, die tot een ander oordeel zouden moeten leiden.
De conclusie is dat de grieven slagen en de vordering toewijsbaar is.
10. [geïntimeerde] heeft zich verzet tegen toewijzing van de buitengerechtelijke kosten en rente. Hij heeft verzocht om - als hij tot betaling zou worden veroordeeld - in termijnen te mogen betalen nu de andere eigenaren van de appartementen ook de keuze hebben gekregen deze kosten in de maandelijkse bijdrage te verwerken.
11. Het hof overweegt als volgt.
VvE heeft haar vordering voor wat betreft de buitengerechtelijke kosten niet onderbouwd. Zij heeft niet aangegeven op grond waarvan [geïntimeerde] deze kosten verschuldigd is geworden en niet gesteld welke werkzaamheden in dat verband door haar of haar gemachtigde zijn verricht. De vordering zal in zoverre op die grond worden afgewezen.
De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 18 augustus 2001 nu uit de brief van VvE van 11 augustus 2001 blijkt, dat de verschuldigdheid van rente tegen die dag is aangezegd.
Gezien de tijd die inmiddels is verstreken, waarin [geïntimeerde] geld heeft kunnen reserveren, behoeft VvE geen genoegen te nemen met betaling in termijnen.
12. Uit het bovenstaande volgt, dat het vonnis van de rechtbank zal worden vernietigd en de vordering van VvE alsnog zal worden toegewezen, zoals hierna vermeld.
Als grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, zowel in eerste instantie als in het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank te Middelburg, sector kanton, van 27 mei 2002 tussen partijen gewezen en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerde] om tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag groot € 2.185,06, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2001 tot de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de eerste aanleg aan de zijde van VvE tot op 27 mei 2002 bepaald op € 227,89 aan verschotten en € 662,- aan salaris voor de gemachtigde;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep tot deze uitspraak aan de zijde van de VvE bepaald op € 258,18 aan verschotten en € 545,- aan salaris voor de procureur;
- verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. In 't Velt-Meijer, Schuering en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 februari 2004, in bijzijn van de griffier.