Uitspraak
Uitspraak: 16 april 2004
Rolnummer: 02/1603
Rolnr. rechtbank: 01/1183
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
procureur: mr. M.G.J.L. van Scherpenzeel,
tegen
de GEMEENTE OEGSTGEEST,
zetelend te Oegstgeest,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de gemeente,
procureur: mr. R. Lever.
Het geding
Bij exploot van 16 juli 2002 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 26 juni 2002 door de rechtbank te ‘s-Gravenhage gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellante] zes grieven opgeworpen, die door de gemeente bij memorie van antwoord zijn bestreden. [appellante] heeft haar dossier overgelegd en tot slot hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
1.1 [appellante] en het [projectontwikkelingsbureau] hebben in april 1997 een koop/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartementsrecht in een nog op te richten gebouw. De koopsom bedroeg
f 172.000,00 (waarvan f 57.000,00 grondkosten en f 115.000,00 aanneemsom).
1.2 Tot de koop/aannemingsovereenkomst behoren aanvullende artikelen, waarvan nummer 3, voorzover hier van belang, luidt:
“Anti-speculatie bepaling
a. De koper van een woning dient bij de verkoop van zijn woning binnen tien jaar na de datum van de ingang van de daadwerkelijke bewoning volgens de registers van de burgerlijke stand een evenredig deel van de winst aan de gemeente af te dragen. Koper dient de verkoop zo spoedig mogelijk aan de gemeente te melden. Dit evenredige deel zal bij verkoop bedragen:
a. in het eerste jaar eenhonderd procent (100 %);
b. in het tweede jaar negentig procent (90 %);
c. in het derde jaar tachtig procent (80 %); ……..
.
. …….
b. Koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit aanvaardt, het bepaalde sub a van dit artikel bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de grond en woning, alsmede bij de vestiging daarop van een beperkt recht strekkende tot gebruik van de woning, aan de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde op te leggen, indien het nog van toepassing kan zijn.”
Nummer 4 van de aanvullende artikelen luidt, voorzover hier van belang:
“Derdenbeding: plicht tot zelfbewoning
a. Het is de koper van een perceel grond met een daarop te realiseren woning verboden het gekochte te vervreemden, te belasten door het vestigen van een beperkt recht strekkende tot gebruik van de woning en/of het gekochte in gebruik te geven gedurende een jaar na het begin van daadwerkelijke bewoning volgens de registers van de burgerlijke stand. Koper dient minstens een jaar die woning zelf (eventueel met zijn gezin) te bewonen.
b. Burgemeester en wethouders van Oegstgeest kunnen onder het stellen van voorwaarden ontheffing van deze bepaling verlenen. Voorwaarden kunnen gesteld worden ten aanzien van de financiële en economische situatie van de persoon aan wie de woning wordt verkocht en ten aanzien van de koopprijs.
De ontheffing kan verleend worden in de volgende gevallen:
1. …
2. …
3. ….
4. omstandigheden waarbij het bijvoorbeeld om gezondheidsredenen niet langer verantwoord is te achten dat de koper en/of zijn/haar gezinsleden in het gekochte blijven wonen;
………………”
1.3 Bij notarieel verleden akte van levering van 20 juni 1997 heeft de gemeente aan [appellante] de juridische eigendom van het appartementsrecht geleverd. In die akte is in artikel 8 het hiervoor vermelde aanvullende artikel nummer 3 (met een hier niet van belang zijnde wijziging), en in artikel 9 het hiervoor aangehaalde aanvullende artikel nummer 4 overgenomen.
1.4 Met het oog op de verkoop van haar appartementsrecht heeft [appellante] in juni 2000 contact met de gemeente opgenomen.
1.5 Bij brief van 18 augustus 2000 heeft het college van B en W van de gemeente aan [appellante] onder meer het volgende bericht: “ …Het deel van de winst dat op de overdrachtsdatum moet worden afgedragen bedraagt
f 67.856,00.”
1.6 Bij brief van 7 september 2000 heeft [appellante] aan de gemeente meegedeeld dat zij het niet eens is met de berekende bijdrage en dat de uitbetaling van het bedrag door de notaris aan de gemeente onder protest plaatsvindt, omdat zij van mening is niets verschuldigd te zijn.
1.7 Op 8 september 2000 heeft de overdracht van het appartementsrecht plaatsgevonden. De notaris heeft het hiervoor vermelde bedrag van
f 67.856,00 aan de gemeente afgedragen.
2. [appellante] vordert, kort gezegd, primair terugbetaling aan haar door de gemeente van voormelde winstafdracht en subsidiair matiging van de winstafdracht.
3.1 In eerste aanleg stelde [appellante] zich, samengevat, op het standpunt dat het onderhavige beding niet rechtsgeldig tot stand is gekomen, dat de gemeente tijdens de onderhandelingen tekort is geschoten in haar mededelingsplicht, dat het beding onredelijk bezwarend is alsmede dat de gemeente ten onrechte geen rekening houdt met de redenen van de verkoop en met de persoonlijke omstandigheden van [appellante].
3.2 De rechtbank wees de vorderingen van [appellante] af.
4.1 In hoger beroep heeft [appellante] de grondslag van haar eis gewijzigd, repectievelijk aangevuld en wel in die zin, kort gezegd, dat zij zich beroept op de artikelen 6:2 juncto 6:248 BW, respectievelijk 6:258 BW. Primair stelt zij zich thans op het standpunt dat toepassing van het tussen partijen overeengekomen beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Subsidiair stelt zij dat sprake is van zodanige onvoorziene omstandigheden dat de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen volledig ongewijzigde instandhouding van het beding mocht verwachten.
4.2 De gemeente heeft tegen voormelde wijziging van grondslag geen bezwaar gemaakt, zodat het hof van die gewijzigde grondslag uitgaat.
5. Grief 1, die ten betoge strekt dat de rechtbank ten onrechte in rechtsoverweging 1 van het vonnis heeft vastgesteld dan wel geïmpliceerd dat de tussen partijen overeengekomen antispeculatiebepalingen slechts uit artikel 8 van de Akte van levering bestaan, berust op een onjuiste lezing van het vonnis. De rechtbank heeft slechts vastgesteld hoe het hiervoor in rechtsoverweging 1.2 vermelde aanvullende artikel nummer 3 luidt en dat dit artikel in de akte van levering van 20 juni 1997 als artikel 8 is overgenomen (met een verder hier niet van belang zijnde wijziging voor wat betreft het prijsindexcijfer). Voorzover [appellante] met deze grief mocht beogen te betogen dat het hiervoor in rechtsoverweging 1.2 aangehaalde aanvullende artikel nummer 4 (dat als artikel 9 in de akte van levering is overgenomen) ook rechtstreeks dan wel per analogie toepasselijk is op de winstafdrachtregeling van artikel 8 uit de akte van levering, mist de grief eveneens doel daar de artikelen 8 respectievelijk 9 op geheel verschillende casusposities zien. Artikel 9 uit de akte van levering ziet immers slechts op de plicht tot zelfbewoning gedurende het eerste jaar na het begin van daadwerkelijke bewoning -(waarbij nog komt dat artikel 9 voor [appellante] op het moment van verkoop van het appartementsrecht door [appellante] reeds was uitgewerkt)- terwijl artikel 8 een regeling voor de afdracht van winst bij verkoop gedurende de eerste tien jaar behelst. Nu overigens geen bezwaren tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank in overweging 1 in het vonnis waarvan beroep zijn opgeworpen, gaat ook het hof van die feiten uit.
6.1 Met grief 2 betoogt [appellante] dat toepassing van het antispeculatiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
6.2 Voorzover [appellante] met deze grief beoogt te betogen dat de gemeente, op de grond dat artikel 9 van de akte van levering rechtstreeks dan wel per analogie toepasselijk is op de casusposities als bedoeld in artikel 8 van de akte van levering, bij de toepassing van artikel 8 van de akte van levering gehouden was de persoonlijke omstandigheden van [appellante] te beoordelen, faalt de grief. Het hof verwijst hiertoe naar hetgeen in rechtsoverweging 5 is overwogen.
6.3 Blijkens de op deze grief gegeven toelichting betoogt [appellante] met deze grief ook dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente zich beroept op de winstafdrachtregeling zoals neergelegd in artikel 8 van de akte van levering. Daartoe voert [appellante] aan dat bij haar bij de verkoop elk speculatief motief ontbrak alsmede dat het voor haar om gezondheidsredenen noodzakelijk was te verhuizen, althans dat het voor haar om gezondheidsredenen niet langer verantwoord was in de woning te blijven wonen. Voormelde gezondheidsredenen onderbouwt [appellante] feitelijk door verwijzing naar verklaringen van haar behandelend psycholoog R.A. van Velzen (productie 2 bij conclusie van repliek in eerste aanleg) en haar behandelend psychiater T. Kleijn (productie 1 bij memorie van grieven). De verklaring van de behandelend psycholoog behelst, voor zover hier van belang: “Mw. [appellante] is bij mij in behandeling sinds september 1999 voor onder andere sociaal fobische klachten en depressiviteit. Vanaf het begin was duidelijk dat haar woonsituatie een complicerende factor voor haar herstel was. Zij maakte zich zorgen over de hoogspanningskabels in de omgeving, zij klaagde over veel geluidsoverlast van de buren, weinig privacy en een zeer gespannen sfeer met een aantal van de andere bewoners. Toen zij in februari 2000 (na een auto-ongeval) volledig arbeidsongeschikt werd en zij derhalve door haar klachten hele dagen thuis zat werden deze bezwaren nog prominenter. Om die reden heeft zij besloten om het appartement te verkopen en een rustiger en meer zelfstandige woning te zoeken. Dit heeft zij gerealiseerd en het is duidelijk dat deze beslissing een zeer positieve bijdrage heeft geleverd aan haar herstel.” De verklaring van de behandelend psychiater behelst, voor zover hier van belang: “Ik sluit mij aan bij de opinie van haar medebehandelaar de heer R.A. van Velzen, psycholoog. De woonsituatie destijds in de flat waren ziektebevorderend en stonden de behandeling danig in de weg. Nu zij in een andere rustiger gelegen woning woont is er in combinatie met de intensieve behandeling sprake van een aanzienlijk herstel.”
6.4 Nog daargelaten dat in de door [appellante] gegeven feitelijke onderbouwing van de hier aan de orde zijnde grondslag van haar vorderingen niet te lezen valt dat sprake zou zijn geweest van een medische noodzaak tot verhuizing dan wel dat er sprake van zou zijn geweest dat het niet (medisch) verantwoord was in de woning te blijven wonen, is het hof, mede gelet op de terughoudendheid die voor het aannemen van derogerende werking van de redelijkheid en de billijkheid vereist is, van oordeel dat de door [appellante] gegeven feitelijke adstructie van haar gezondheidstoestand, ook in combinatie met het ontbreken van enig speculatief motief, onvoldoende omstandigheden oplevert om de conclusie te kunnen wettigen dat het onder die omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat de gemeente zich tegenover [appellante] op de winstafdrachtregeling van artikel 8 van de akte van levering beroept. Het hof passeert dan ook het door [appellante] in dit verband gedane bewijsaanbod.
6.5 Het vorenoverwogene impliceert dat grief 2 vergeefs is voorgedragen.
7.1 Met de eerste als nummer 3 aangeduide grief betoogt [appellante] dat sprake is van zodanige wijziging van omstandigheden dat de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van het tussen partijen gesloten antispeculatiebeding mocht verwachten.
7.2 Het hof begrijpt de op deze grief gegeven toelichting aldus dat naar de mening van [appellante] partijen met betrekking tot de winstafdrachtregeling bij het aangaan van de overeenkomst zijn uitgegaan van de mogelijkheid van het optreden van onvoorziene omstandigheden met betrekking tot de persoonlijke, medische of gedragskundige gesteldheid van [appellante], althans dat partijen die mogelijkheid stilzwijgend verdisconteerd hebben.
7.3 Voor zover [appellante] zich in dit verband op toepasselijkheid van artikel 9 van de akte van levering beroept, faalt de grief. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen met betrekking tot de grieven 1 en 2 is overwogen.
7.4 Ook overigens faalt de grief. [appellante] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat partijen in de mogelijkheid van het optreden van onvoorziene omstandigheden als hier bedoeld hebben willen voorzien en dat die omstandigheden van dien aard zijn dat de gemeente ongewijzigde instandhouding van de winstafdrachtregeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten. Daarvoor zijn de enkele stelling dat sprake is van een duurovereenkomst en de stelling (die [appellante] niet nader feitelijk geadstrueerd en cijfermatig onvoldoende onderbouwd heeft) dat zij door de afdracht van de winst geen vergelijkbare woning, die haar herstel niet belemmerde, kon terugkopen, doch dat zij in feite een financieel verlies leed, onvoldoende.
8.1 Met de tweede als nummer 3 aangeduide grief betoogt [appellante] dat de gemeente, zonder dat daarvoor een wettelijke basis aanwezig was, artikel 8 in de akte van levering heeft opgenomen en daarmee niet slechts als verkoper van grond, maar tevens als verdeler van woonruimte is opgetreden, terwijl voor de onderhavige woning op grond van de Huisvestingswet vrije vestiging behoort te gelden.
8.2 Ook deze grief is vergeefs voorgedragen, reeds omdat artikel 8 van de akte van levering niet ziet op verdeling van woonruimte of het recht van vrije vestiging, doch slechts betrekking heeft op afdracht van winst bij verkoop gedurende de eerste tien jaar na het begin van feitelijke bewoning.
9.1 Met de vijfde (als nummer 4 aangeduide) grief betoogt [appellante] a) dat de rechtbank, bij de verwerping van de stelling van [appellante] dat de gemeente met het antispeculatiebeding geen enkel gerechtvaardigd doel nastreeft, ten onrechte de stelplicht en bewijslast met betrekking tot de grondkosten in 1997 niet op de schouders van de gemeente heeft gelegd, alsmede b) dat de rechtbank ten onrechte heeft meegewogen dat “het van algemene bekendheid is dat het POB anders niet voor een dergelijke prijs gebouwd zou hebben.”
9.2 Bij een bespreking van onderdeel b) van deze grief heeft [appellante] geen belang, nu dit onderdeel gericht is tegen een voor de beslissing van de rechtbank niet dragende overweging.
9.3 Daargelaten of [appellante], gelet op de wijziging van haar grondslag in hoger beroep, geacht kan worden in hoger beroep haar in onderdeel a) van deze grief bedoelde stelling te handhaven, faalt dit onderdeel, nu [appellante] stelde dat de gemeente door de winstafdrachtregeling ongerechtvaardigd verrijkt is, zodat het aan [appellante] was die ongerechtvaardigde verrijking feitelijk, derhalve ook voor wat betreft de grondprijs, te onderbouwen en zij deze onderbouwing zowel in eerste aanleg als in hoger beroep achterwege heeft gelaten.
10. Met de zesde (als nummer 5 aangeduide) grief komt [appellante] op tegen de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling. De grief faalt. De rechtbank heeft [appellante] terecht als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten verwezen.
11. Gelet op al het vorenoverwogene gaat het hof aan het in punt 12 van de memorie van grieven gedane (en deels herhaalde) bewijsaanbod voorbij als niet dienstig voor de verdere instructie van de zaak.
12. De slotsom is dat de in hoger beroep gewijzigde grondslag [appellante] niet baat en dat de grieven stranden. Het vonnis zal derhalve worden bekrachtigd. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van [appellante].
Beslissing
Het hof:
-bekrachtigt het vonnis van 26 juni 2002 van de rechtbank te ’s-Gravenhage, gewezen tussen partijen;
-veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de gemeente bepaald op € 800,00 aan griffierecht en op € 998,00 aan salaris voor de procureur;
-verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Schuering en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 april 2004 in aanwezigheid van de griffier.