Uitspraak
Uitspraak: 23 april 2004
Rolnummer: 03/119 KA
Zaaknr. rechtbank: 408842/02/417
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr. E.H.F. van `t Hoff,
tegen
STICHTING WONING BEDRIJF ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: WBR,
procureur: mr. H.C. Grootveld.
Het geding
Bij exploot van 8 januari 2003 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 4 oktober 2002 en 1 november 2002 door de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [appellant] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door WBR bij memorie van antwoord zijn bestreden.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat om het volgende.
[Huurder] huurde van WBR de woning aan de [adres en woonplaats]. [Huurder] heeft een zolderkamer in deze woning onderverhuurd aan [appellant]. In 1999 is [Huurder] uit de woning vertrokken en heeft de gehele woning, een zelfstandige woonruimte, aan [appellant] onderverhuurd. Eind 2001 heeft [huurder] in kort geding gevorderd, dat [appellant] de woning ten behoeve van hem moest ontruimen. De vordering is afgewezen. Op 7 februari 2002 heeft [huurder] de huurovereenkomst met WBR opgezegd. WBR heeft geweigerd een huurovereenkomst met [appellant] te sluiten. WBR vordert de ontbinding van de tussen partijen op grond van het bepaalde in artikel 7:1623k, lid 1 BW (oud; verder steeds oud) bestaande (onder)huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De rechtbank heeft de huurovereenkomst per 1 december 2002 ontbonden en de vordering tot ontruiming per 1 april 2003 toegewezen.
2. Het hof is van oordeel, dat WBR bij het vorderen van de ontbinding en de rechtbank bij het toewijzen van de ontbinding een kennelijke vergissing hebben begaan en in plaats van de ontbinding de beëindiging van de huurovereenkomst bedoeld hebben, nu in artikel 1623k, lid 2, waar de vordering en de toewijzing op gebaseerd zijn, vermeld staat dat de verhuurder kan vorderen dat de overeenkomst met ingang van een bepaald tijdstip zal eindigen.
3. [appellant] heeft geen grieven ingebracht tegen het tussenvonnis van de rechtbank van 4 oktober 2002, zodat hij in zijn hoger beroep tegen dit vonnis niet ontvankelijk zal worden verklaard.
4.1. Met grief 3 komt [appellant] op tegen de overweging van de rechtbank, dat [appellant] op de hoogte was van het verbod tot onderhuur en dat artikel 7:1623k, lid 2 onder c BW toepassing verdient ten gunste van WBR. In de toelichting betoogt [appellant] onder meer, dat bij toepassing van artikel 1623k de wetenschap van de onderhuurder dat hij onbevoegd onderhuurder is, niet ter zake is.
4.2. Het eerste deel van deze grief slaagt. De wetenschap van [appellant], dat het huurcontract tussen WBR en [huurder] onderverhuur verbood, maakt niet dat [appellant] geen beroep kan doen op het bepaalde in artikel 7:1623k BW. Het slagen van dit deel van de grief leidt echter niet tot vernietiging van het vonnis, omdat dit oordeel van de rechtbank niet bepalend is voor de beslissing over de vordering.
5.1. Het tweede deel van deze grief heeft betrekking op het door de rechtbank als (tweede) grondslag aanvaarde beroep op artikel 1623k, lid 2 onder c.
In de toelichting voert [appellant] aan, dat van de drie in dit artikel limitatief geformuleerde gronden de onder c genoemde grond voor beëindiging van de onderhuurovereenkomst de rechter de mogelijkheid biedt de belangen van de onderhuurder en de hoofdhuurder tegen elkaar af te wegen en met inachtneming van de omstandigheden en de redelijkheid en de billijkheid tot een beslissing te komen. In grief 2 klaagt [appellant] erover, dat de rechtbank ten onrechte heeft bepaald dat [appellant] zich de woning heeft toegeëigend en dat hij daarmee het woningtoewijzingsbeleid heeft doorkruist. [appellant] voegt hieraan toe, dat hij al vier jaar in de woning woont en dat er geen sprake kan zijn van een doorkruising van het woningtoelatingsbeleid. Daarnaast werd uit de media duidelijk dat het in Rotterdam gehanteerde toewijzingsbeleid niet werkte en dat er bij gebreke van een werkzaam beleid geen doorkruising van het beleid kan zijn. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.
5.2. Blijkens de inleidende dagvaarding heeft WBR haar vordering gebaseerd op de stelling, dat zij het beleid van de gezamenlijke woningbouwcorporaties met betrekking tot de aanbieding van vrijkomende woningen onderschrijft, dit opdat schaarse woonruimte eerlijk wordt verdeeld aan de hand van urgentie en wachttijden. Bij repliek heeft WBR hieraan toegevoegd, dat zij er aan hecht dat schaarse woonruimte wordt verdeeld conform het te Rotterdam geldende aanbiedingssysteem en niet middels ter beschikkingstellingen in welke vorm dan ook door zittende huurders.
5.3. Het hof stelt voorop dat het hier niet gaat om een belangenafweging tussen [huurder] als huurder en [appellant] als onderhuurder zoals [appellant] betoogt. Artikel 1623k BW gaat over de zich hier voordoende situatie, dat de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder is geëindigd en de verhuurder de onderhuurovereenkomst voortzet. De vordering van WBR betreft de beëindiging van de onderhuurover-eenkomst met [appellant].
5.4. Het hof overweegt voorts. [appellant] heeft in eerste aanleg gesteld, dat hij sedert januari 1999 de huur voor de woning aan WBR betaalt. WBR heeft hierop bij conclusie van repliek erkend, dat zij de maandelijkse huur ontving doch niet beter wist dan dat de betalingen door [huurder] werden gedaan. Het hof begrijpt hieruit en uit het feit dat partijen omtrent de voorwaarden van de onderhuurovereenkomst niets naar voren hebben gebracht, dat de voorwaarden van de onderhavige onderhuurovereenkomst niet afwijken van de geëindigde huurovereenkomst tussen WBR en [huurder] en niet afwijken van de inhoud van huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte.
5.5. Wat de belangenafweging betreft overweegt het hof als volgt.
Het hof is van oordeel, dat WBR als woningbouwcorporatie, een gerechtvaardigd belang heeft bij het handhaven van het door haar gestelde distributiebeleid, inhoudende dat de schaarse woonruimte wordt verdeeld aan de hand van urgentie en wachttijden conform het te Rotterdam geldende aanbiedingssysteem. [appellant] heeft dit belang niet weersproken, maar naar voren gebracht dat uit de media duidelijk is geworden dat het toewijzingsbeleid niet werkt en dat er gewerkt wordt aan een nieuw beleid. WBR heeft dit in de memorie van antwoord weersproken. Het hof is van oordeel, dat “uit de media” dermate vaag is dat geen sprake is van een genoegzame onderbouwing van dit verweer, nog afgezien van het antwoord op de vraag of een niet (goed) werkend toewijzingsbeleid tot gevolg heeft, dat WBR ter zake geen belang meer heeft.
5.6. Tegenover het belang van WBR heeft [appellant] slechts naar voren gebracht, dat hij de woning al vier jaar huurt. Het hof leidt hieruit af, dat het belang van [appellant] er uit bestaat, dat hij de bewoning van de woning graag wil voortzetten. Het hof is van oordeel, dat het hiervoor vermelde belang van WBR, mede gelet op de inhoud van huurovereenkomsten, die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huurovereenkomst, groter is dan het belang van [appellant] bij voortzetting van de bewoning. In deze omstandigheden kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van WBR niet worden gevergd dat zij haar toewijzingsbeleid moet laten doorkruisen door [appellant] als voordringende onderhuurder. De grieven falen.
6. Nu de vordering van WBR op grond van artikel 1623k, lid 2 onder c slaagt behoeven de grieven 1, 4 en 5, die betrekking hebben op lid 2 onder b van genoemd artikel, geen bespreking meer.
7. De slotsom is, dat [appellant] in zijn hoger beroep niet slaagt en dat het bestreden vonnis van 1 november 2002 zal worden bekrachtigd, zij het dat de kennelijke vergissing in het dictum zal worden verbeterd en dat wegens het tijdsverloop een nieuwe datum voor zowel de beëindiging als voor de ontruiming zal worden bepaald. Het hof zal deze beide data op 31 juli 2004 bepalen zodat [appellant] nog enige tijd krijgt om andere woonruimte te zoeken. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van WBR.
De beslissing
Het hof:
- verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 4 oktober 2002;
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 1 november 2002 met dien verstande dat in het dictum daar waar “ontbindt” staat “beëindigt” dient te worden gelezen en dat de data 1 december 2002 en 1 april 2003 worden gewijzigd in 31 juli 2004;
- veroordeelt [appellant] in de proceskosten van WBR tot op heden bepaald op
€ 193,00 aan griffierecht en op € 771,00 aan salaris voor de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Beyer-Lazonder en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 april 2004 in aanwezigheid van de griffier.