Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
eerste enkelvoudige belastingkamer
3 augustus 2004
nummer BK-03/03484
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-laan 1 te P.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 20 juli 2004, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen A namens belanghebbende, alsmede B namens de Inspecteur.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op ƒ 942.998 (€ 427.914),en
- gelast de gemeente P aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 31 te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-laan 1 te P (hierna: de woning). De woning is een eengezinskopwoning. Het netto vloeroppervlak van de woning is ongeveer 291 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 454 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde uiteindelijk op ƒ 993.000 (€ 450.603) vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 832.998 (€ 377.998) bepleit.
3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur C, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 24 mei 2004 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de woning op de waardepeildatum getaxeerd op ƒ 993.000.
4.2. Ter zitting heeft de Inspecteur zijn standpunt nader toegelicht en aangevoerd dat de aanwezigheid van de niet-ontplofte bom uit de Tweede Wereldoorlog geen waardedrukkend effect met zich meebrengt, daar de ontruimingskosten voor het gehele bedrag op de gemeente kunnen worden verhaald.
5. Ter zitting heeft belanghebbendes gemachtigde het standpunt van belanghebbende als volgt nader toegelicht en aangevoerd:
- Het inslagpunt van de niet-ontplofte bom is bekend en is gelegen op de erfafscheiding van de tuinen van de woning en de woning a-laan 3, op 8 meter van de achtergevel.
- Een makelaar heeft verklaard dat de aanwezigheid van de bom een waardedrukkend effect van ƒ 250.000 met zich meebrengt.
- De tuin kan alleen als tuingrond gebruikt worden. Er heeft in 1999/2000 een verbouwing plaatsgevonden aan de woning a-laan 3. De verbouwingswerkzaamheden zijn trillingsvrij gebeurd. Nu mag er zelfs trillingsvrij niet meer worden gebouwd.
6.1. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het in het geding gebrachte taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 1999 ƒ 993.000 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.
6.2. Vaststaat dat een niet-ontplofte bom uit de Tweede Wereldoorlog op de erfafscheiding van de tuinen van de woning en de woning a-laan 3 in de grond aanwezig is.
6.3. Uit de stukken blijkt dat er geen noodzaak tot ruiming van de bom aanwezig is, zolang er op de locatie waar de bom zich bevindt geen bouw- en grondwerkzaamheden plaatsvinden. De omstandigheid dat belanghebbende of een rechtsopvolger van belanghebbende ter zake van de kosten van de werkzaamheden om de bom te verwijderen aanspraak jegens de gemeente kan doen gelden, is zonder betekenis voor de waardering van de onroerende zaak, die ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet moet geschieden naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert, derhalve met inachtneming van op die datum aanwezige gebreken (H.R. 7 juni 2002, nr. 33 868, BNB 2002/285).
6.4. Het Hof acht voldoende aannemelijk dat de wetenschap omtrent de aanwezigheid van een niet-ontplofte bom op de erfafscheiding, als hiervoor onder 6.2 vermeld, potentiële kopers zal afschrikken en derhalve een waardedrukkende factor is waarmee bij het vaststellen van de waarde rekening dient te worden gehouden. Met de op de waardepeildatum reeds aanwezige maar op dat moment nog niet bekend zijnde waardedrukkende factor moet worden rekening gehouden bij het vaststellen van de waarde, ook indien de aanwezigheid van een dergelijke factor in een later stadium van de procedure aan het licht komt.
6.5. Gelet op het overwogenene onder 6.2 tot en met 6.4 acht het Hof reëel dat in goede justitie een bedrag van ƒ 50.000
(€ 22.689) in aanmerking wordt genomen als omvang van de hiervoor onder 6.4 bedoelde waardedrukkende factor.
7. Gelet op het overwogene onder 6 stelt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum vast op € 427.914 (ƒ 942.998).
8. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep (gedeeltelijk) gegrond.
9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende dergelijke kosten heeft gemaakt.
Wel dient aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te worden vergoed.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Van Walderveen. De beslissing is op 3 augustus 2004 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Van Duijvendijk)
(Van Walderveen)
Aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.