Uitspraak
Uitspraak: 25 juni 2004
Rolnummer: 03/73 KA
Rolnr. Rechtbank: 260226/02-2438
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE,
negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Appellant sub 1 en appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen (in enkelvoud): [appellant],
procureur: mr. B.D.W. Martens,
tegen
[Geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde]
procureur: mr. M. de Boorder.
Het geding
Bij exploot van 2 januari 2003 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 1 oktober 2002 door de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden. Partijen hebben hun standpunten doen bepleiten door hun procureurs die zich hebben bediend van pleitnota's. Voorafgaand aan het pleidooi zijn door beide partijen nog stukken in het geding gebracht. Onder overlegging van hun dossiers hebben partijen tenslotte arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 1,2 en 3 van het vonnis van 18 juni 2002 zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat om het volgende.
2.1 [appellant] is op 1 december 1998 eigenaar geworden van het appartement, staande en gelegen aan de [adres]. Deze woning is door de rechtsvoorgangers van [appellant] sedert 3 maart 1992 verhuurd aan [geïntimeerde] voor een huurprijs van - laatstelijk - € 499,16 per maand. [appellant] is tevens eigenaar van het onder dat appartement gelegen souterrain.
2.2 Bij brief van 29 december 2000 heeft de raadsman van [appellant], ervan uitgaande dat sprake was van geliberaliseerde woonruimte, aan [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd omdat [geïntimeerde] weigerde met [appellant] met ingang van 1 januari 2001 een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan tegen een huurprijs van ƒ 2.500,- per maand.
Bij vonnis van 1 augustus 2001 heeft de rechtbank in hoger beroep oordelend onder meer beslist, dat geen sprake was van geliberaliseerde woonruimte.
2.3 Bij aangetekende brief van 30 november 2001 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd op de grond dat [appellant] het appartement nodig heeft voor dringen eigen gebruik. Aan [geïntimeerde] is verzocht binnen zes weken mede te delen of hij alsnog wenst toe te stemmen in de beëindiging van de huurovereenkomst. Op 3 december 2001 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellant] medegedeeld hieraan niet te zullen medewerken omdat geen sprake is van dringend eigen gebruik.
2.4 Blijkens een uittreksel uit het handelsregister van 10 juni 2004 exploiteert appellant sub 1 sedert 1 juli 2002 een eenmanszaak met de handelsnaam Hotel [naam] aan het adres [adres]. Dit hotel is op 20 januari 2004 geopend.
2.5 Op de vordering van [appellant] om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen heeft de rechtbank afwijzend beslist omdat op geen enkele wijze aannemelijk is geworden dat [appellant] de woning van [geïntimeerde] op zeer korte termijn dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
3. Met de grieven komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van dringend eigen gebruik. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
4. Ter toelichting op de grieven heeft [appellant] - samengevat - het volgende gesteld.
4.1 [appellant] heeft inmiddels uitvoering gegeven aan het voornemen om aan het adres [adres] een hotel te exploiteren.
4.2 Het hotel beschikt niet over voldoende ruimte om diverse zaken op te slaan en voorkomende werkzaamheden uit te voeren en daartoe heeft hij het souterrain nodig van het appartementencomplex aan de [adres]. Het souterrain is niet geschikt voor bewoning; er is door de gemeente een beginseltoestemming voor dat voorgenomen gebruik verleend.
4.3 Het hotel beschikt niet over accommodatie voor het huisvesten van een beheerder, terwijl het voor het optimaal kunnen exploiteren van het hotelbedrijf en het verkrijgen van een zo hoog mogelijke kwalificatie noodzakelijk en wenselijk is, dat in de onmiddellijke nabijheid een beheerder wordt gehuisvest. Appellanten sub 1 en 2, respectievelijk 69 en 64 jaar oud, zijn voornemens daartoe gezamenlijk de door [geïntimeerde] gehuurde woonruimte te betrekken en gezamenlijk het beheer van het hotel te voeren.
4.4 Het beheer wordt thans mede uitgeoefend door de zoon [van appellant] en er is sprake van een nagenoeg volledige bezetting van de kamers in het hotel.
5. Het hof overweegt als volgt.
5.1 Nu vaststaat dat [appellant] inmiddels een hotelbedrijf exploiteert aan het adres [adres] ligt de vraag ter beantwoording voor of [appellant] met het oog op een behoorlijke exploitatie van dat bedrijf de woning van [geïntimeerde] dringend nodig heeft voor eigen gebruik en van [appellant], de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
5.2 [geïntimeerde] heeft - samengevat - als belang aangevoerd, dat hij al ca. 12 jaar in de woning woont, thans met zijn partner en haar minderjarig kind dat in de buurt naar school gaat, dat hij een slechte gezondheid heeft, dat hij zeven chemokuren heeft ondergaan en dat hij met het huis en de buurt is vergroeid.
5.3 In het proces-verbaal van plaatselijke bezichtiging van 9 juli 2002 is beschreven uit welke ruimten het hotel - waartoe tevens een tuintje en een tuinhuisje behoort - de woning van [geïntimeerde] en het daaronder gelegen souterrain bestaan en dat [appellant] de beschikking heeft over een garage. Uit het proces-verbaal blijkt voorts dat het souterrain bestaat uit een entree, een voorkamer, een zijkamertje, met daarin een stoppenkast, een grote kast, een scheidingswand, een kamer (oorspronkelijk keuken), 2 kastruimten voor de CV en vloerverwarming.
5.4 [geïntimeerde] heeft het verweer gevoerd dat [appellant] ook in het souterrain onder de door hem bewoonde etage zou kunnen wonen. De stelling van [appellant] dat het souterrain ongeschikt zou zijn voor bewoning, heeft hij niet onderbouwd en komt het hof gezien de beschrijving in het proces-verbaal van bezichtiging in eerste instantie ook niet aannemelijk voor. Het hof ziet niet in waarom [appellant] daar niet zou kunnen wonen.
5.5 [appellant] heeft gesteld, dat hij het souterrain nodig heeft voor opslag van goederen, zoals linnengoed, stofzuigers en schoonmaakmiddelen. Hij heeft erop gewezen dat het hotel te weinig opslagruimte heeft en dat de gemeente een beginseltoestemming heeft verleend voor het gebruik van het souterrain voor opslag.
5.6 Hieromtrent overweegt het hof dat bij gelegenheid van de pleidooien ter zitting is gebleken dat in de garage van het pand zich slechts goederen voor klussen bevinden en dat niet valt in te zien waarom in de garage niet enige kasten zouden kunnen worden geplaatst waarin goederen zoals linnengoed, stofzuigers en schoonmaakmiddelen zouden kunnen worden opgeslagen. Bovendien is het een beslissing van [appellant] zelf geweest om bij de verbouw tot hotel te weinig opslagruimte te creëren en heeft [appellant] daardoor zelf de situatie die hij bestempelt als een dringende behoefte aan de door [geïntimeerde] bewoonde woning, in de hand gewerkt.
5.7 Daar komt bij, dat [appellant] niet heeft betwist dat hij in het verleden aan [geïntimeerde] een aanbod heeft gedaan de begane grond te blijven huren tegen een hogere huurprijs. Kennelijk had [appellant] toen een oplossing voor ogen voor het beheer van het hotel waarbij [geïntimeerde] de door hem bewoonde woning kon blijven huren. [appellant] heeft niet gesteld, dat de oplossing die hem toen voor ogen stond voor het beheer van het hotel, thans niet meer aan de orde is.
5.8 Uit het bovenstaande volgt, dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
6. De slotsom van het voorgaande is, dat de grieven falen en het vonnis van de rechtbank dient te worden bekrachtigd. Als in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] in de kosten in hoger beroep worden veroordeeld.
De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 1 oktober 2002 door de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep tot deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] bepaald op € 193,- aan verschotten en € 2.123,- aan salaris voor de procureur;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Schuering, Husson en Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 juni 2004 in aanwezigheid van de griffier.