Uitspraak
Uitspraak: 16 juli 2004
Rolnummer: 03/298 KG
Zaak/rolnr. rechtbank: 187710 / KG ZA 02-1212
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr. E. Grabandt,
tegen
[Geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. W.P. den Hertog.
Het geding
Bij exploot van 13 januari 2003, herstelexploot van 31 januari 2002 en herstelexploot van 6 februari 2003 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter in de rechtbank te Rotterdam op 20 december 2002 gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door [geintimeerde] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat om het volgende. Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam]. In artikel 1 van Pro de huurovereenkomst staat vermeld, dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van drie maanden en 19 dagen, ingegaan op 12 juni 2002 en eindigend op 30 september 2002. De huurprijs per betaalperiode van een maand bedraagt € 795,00. [appellant] heeft [geintimeerde] schriftelijk aangezegd de woning per 30 september 2002 te ontruimen. [geintimeerde] heeft hier niet aan voldaan. [appellant] heeft in kort geding de ontruiming van de woning gevorderd en betaling van een schadevergoeding bestaande uit gederfde huurpenningen ten bedrage van € 795,-- per maand. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen.
2.1. Grief 1 luidt: “Ten onrechte overweegt de Voorzieningenrechter onder punt 3.1 van bedoeld vonnis dat titel 7A.7.4 BW van toepassing is op de huurovereenkomst.”
Grief 2 luidt: “Ten onrechte overweegt de Voorzieningenrechter onder punt 3.2 van bedoeld vonnis, dat [geintimeerde] een titel heeft voor het gebruik van de woning.”
2.2. In de gezamenlijke toelichting op deze grieven voert [appellant] aan, dat het hier gaat om een volledig gemeubileerde en gestoffeerde woning, terwijl op grond van de overeengekomen huurprijs sprake is van geliberaliseerde woonruimte. Om te bepalen of titel 7A.7.4 BW buiten toepassing kan worden gelaten, zo vervolgt [appellant], dient te worden gelet op de aard van het gebruik van de woning en hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.
De bedoeling van partijen omtrent de duur van het gebruik blijkt uit artikel 1 van Pro de huurovereenkomst. Bedoeld artikel is tot stand gekomen, doordat [geintimeerde] [appellant] heeft benaderd en te kennen heeft gegeven dat hij als zakenman slechts voor korte, in de huurovereenkomst nader bepaalde, tijd woonruimte zocht. Voor hem was daarbij van belang dat de woning reeds gemeubileerd en gestoffeerd was. Naar de mening van [appellant] gaat het in casu wel degelijk om een huurovereenkomst welke naar haar aard van korte duur is.
2.3. Het hof overweegt als volgt.
Het hof stelt voorop, dat, naar tussen partijen vast staat, het hier gaat om huur/verhuur van woonruimte. Daarop zijn de bepalingen van artikel 7:232 (1623a oud) BW en volgende van toepassing, tenzij het het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Vastgesteld moet worden wat de aard is van de tussen partijen gesloten overeenkomst.
Vast staat dat de overeenkomst is gesloten voor een bepaalde en zelfs zeer korte periode, te weten ruim drieëneenhalve maand. Echter, voor het vaststellen van de aard van de overeenkomst is de overeengekomen, korte tijdsduur niet bepalend. Het gaat er om of deze overeenkomst ziet op een gebruik van woonruimte, die naar de aard van dat gebruik slechts van korte duur is.
Uit de inhoud van de huurovereenkomst blijkt behalve de duur van de huurtijd in artikel 1 niet Pro dat het om gebruik naar haar aard van korte duur gaat. In de huurovereenkomst staat niet dat de huurovereenkomst niet verlengd kan worden. Het feit dat de woning gemeubileerd en gestoffeerd is, maakt evenmin dat het gebruik van de woning als gevolg daarvan naar zijn aard van korte duur is.
2.4. [appellant] heeft voorts aangevoerd, dat het een zogenaamde geliberaliseerde woonruimte betreft, waaruit de bedoeling van partijen blijkt, een zakelijke, korte huurovereenkomst in tegenstelling tot een particuliere huurovereenkomst.
Het hof kan [appellant] in deze stellingname niet volgen. Of een woning geliberaliseerd is, is afhankelijk van de hoogte van de aanvangshuur en het begrip “zakelijke huurovereenkomst” komt in de wettelijke bepalingen omtrent huur niet voor. Dat [appellant] een relatief hoge huurprijs vraagt maakt dit niet anders. Daardoor wordt de aard van het gebruik niet tijdelijk. Het hof komt dan ook tot het oordeel dat geen sprake is van een gebruik van een woonruimte naar zijn aard van korte duur, zodat de wettelijke huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn. Grief 1 faalt en daarmee faalt ook grief 2.
3.1. Daarmee komt het hof toe aan de bespreking van grief 3, die door [appellant] is voorgedragen voor het geval de grieven 1 en 2 worden verworpen. Met grief 3 komt [appellant] op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter, dat de ontruimingsvordering van [appellant] moet worden afgewezen. In de toelichting voert [appellant] aan, dat [geintimeerde] op grond van de wet en de overeenkomst verplicht is het gehuurde zelf in gebruik te hebben. Het is [appellant] gebleken dat [geintimeerde] het gehuurde niet zelf in gebruik heeft, omdat [geintimeerde] niet op het adres van het gehuurde is ingeschreven, maar op het adres [adres] te [plaatsnaam]. Dat levert een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. In een bodemprocedure zal de kantonrechter de huurovereenkomst zeer waarschijnlijk beëindigen, aldus [appellant].
3.2. [geintimeerde] heeft ontkend het gehuurde niet zelf in gebruik te hebben. Het enkele feit, dat hij niet op het onderhavige adres staat ingeschreven, zegt niets over de plaats waar iemand feitelijk zijn huishouding voert, aldus het betoog van [geintimeerde].
3.3. Het hof onderschrijft het betoog van [geintimeerde]. Het feit, dat [geintimeerde] niet staat ingeschreven op het adres [adres] te [plaatsnaam] bewijst niet dat [geintimeerde] het gehuurde niet zelf in gebruik heeft. Het is dan ook niet zeer waarschijnlijk dat op alleen deze basis een bodemprocedure tot een beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal leiden. Grief 3 faalt eveneens.
4. De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep van [geintimeerde], die kosteloos procedeert.
De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Rotterdam van 20 december 2002;
- veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep aan de zijde van [geintimeerde] tot op deze uitspraak bepaald op € 245,-- aan griffierecht en op
€ 771,-- aan salaris voor de procureur en veroordeelt [appellant] mitsdien om aan de griffier van dit hof in totaal € 1016,-- te voldoen, waarmee de griffier zal dienen te handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 Rv Pro.
Dit arrest is gewezen door mrs. Schuering, Beyer-Lazonder en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 juli 2004 in aanwezigheid van de griffier.