Uitspraak
Uitspraak: 30 juli 2004
Rolnummer: 02/1141 KA KG
Rolnummer rechtbank: 10/02
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE,
negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant]
procureur: mr. E. Grabandt,
tegen
1. [Geïntimeerde 1] en
2. [Geïntimeerde 2],
echtelieden, (laatstelijk) wonende te [woonplaats]
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk te noemen (in enkelvoud): [geïntimeerde],
procureur: mr. H.J.M. Winkelhuijzen.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 12 september 2002 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 27 augustus 2002 van de kantonrechter te Oud-Beijerland, in kort geding gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven aangevoerd, die door [geintimeerde] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Tenslotte hebben partijen - [appellant] onder overlegging van de stukken - arrest gevraagd. In het procesdossier van [appellant] ontbreken de producties bij de memorie van grieven.
De beoordeling
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de kantonrechter onder 4 van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig - behoudens hetgeen hierna in rechtsoverweging 3 is vermeld - in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat om het volgende.
2.1 [geintimeerde] is verhuurder van de woning gelegen aan de [adres], verder te noemen "de woning". [appellant] heeft de woning gehuurd met ingang van 1 september 2001 voor een huurprijs van ƒ 2.000,- per maand.
2.2 De heer [geintimeerde] was ten tijde van het aangaan van de overeenkomst in [het buitenland] werkzaam. [appellant] is bezig een huis te laten bouwen. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was niet zeker wanneer deze woning zou worden opgeleverd.
2.3 De schriftelijke huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
"3.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor maximaal 1 jaar ingaande op 01.09.2001 en lopende tot en met 31 augustus 2002 (voor opzeggingsmogelijkheden zie art "bijzondere bepalingen")……
Bijzondere bepalingen….
Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de verhuurder gedurende de huurtermijn het recht behoudt, zonder tussenkomst van rechtswege, de huur op te zeggen, waarbij verhuurder een opzegtermijn zal respecteren van 6 (zes) maanden.
Van deze overeenkomst maakt deel uit de bijgevoegde en door partijen ondertekende aanvulling op de huurovereenkomst ("allonge") + brief van huurder: 08-06-01."
2.4 In de allonge is onder meer vermeld: "verklaren uitdrukkelijk de onderliggende huurovereenkomst te hebben aangegaan voor de bepaalde tijd van een jaar, ingaande op 1 september 2001 en derhalve eindigend op 31 augustus 2002." Vervolgens vermeldt de allonge:
"1. Huurder aanvaardt voorshands een opzeggingsgrond die eventueel afwijkt van de in artikel 7A:1624e vermelde gronden."
2.5 De brief van [appellant] van 8 juni 2001 vermeldt onder meer het volgende:
"Met betrekking tot de in punt 3.1 genoemde termijn van 1 jaar zal, indien noodzakelijk, een verlenging van maximaal nog 1 jaar bespreekbaar zijn. Dit gezien de gewekte verwachting bij de aanbieding van deze woning (huurperiode 1 of 2 jaar) en de door u gedane toezegging om een gelijkluidend contract als met de vorige huurder overeen te komen."
2.6 [geintimeerde] heeft de huurovereenkomst laten opzeggen en de opzeggingsbrief van 15 november 2001 vermeldt onder meer:
"Gezien het feit dat onze opdrachtgevers volgend jaar terugkeren uit het buitenland hebben zij de woning weer voor eigen gebruik nodig. Als gevolg hiervan wordt door ons, namens onze opdrachtgevers, de huurovereenkomst opgezegd per 31 augustus 2002, een en ander onder verwijzing naar hetgeen vermeld in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst zoals door u op 8 juni 2001 ondertekend."
2.7 Stellend, dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd per 1 september 2002 vordert [geintimeerde] in kort geding onder meer ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft de vorderingen gedeeltelijk toegewezen en [appellant] onder meer veroordeeld de woning te ontruimen uiterlijk 31 augustus 2002.
3. Grief 1 luidt:
"Ten onrechte wijst de Voorzieningenrechter de vordering van [geintimeerde] toe en veroordeelt zij [appellant] in de kosten van het geding."
In de toelichting op de eerste grief komt [appellant] op tegen de aanname van de kantonrechter, dat partij [geintimeerde] een echtpaar vormt en hij stelt dat hun huwelijk door echtscheiding is ontbonden. Voorts stelt [appellant] dat mevrouw [geintimeerde] - anders dan de kantonrechter heeft vastgesteld - geen eigenares is van de woning.
4. Het hof overweegt als volgt.
Voor de beoordeling van het geschil is niet relevant of [geintimeerde] al dan niet een echtpaar zou vormen, terwijl het al dan niet zijn van eigenaar van de woning evenmin relevant is. Nu de huurovereenkomst op naam staat van [geintimeerde] heeft mevrouw [geintimeerde] als (mede)verhuurder te gelden en zijn de heer en mevrouw [geintimeerde] terecht gezamenlijk de onderhavige procedure begonnen. De eerste grief, die inhoudt dat de vordering ten onrechte is toegewezen en [appellant] ten onrechte in de kosten is veroordeeld heeft, behoudens de kostenveroordeling die later aan de orde komt, geen zelfstandige betekenis. Hetgeen [appellant] overigens in de toelichting op deze grief heeft aangevoerd zal het hof - zo nodig - bij de bespreking van de overige grieven in de beoordeling betrekken.
5. Grief 2 luidt:
"Ten onrecht oordeelt de Voorzieningenrechter in punt 6 van bedoeld vonnis dat er sprake is van spoedeisend belang aan de kant van geïntimeerden."
Nu in geschil is of de woning per 1 september 2002 zou moeten worden ontruimd is de spoedeisendheid van de vordering naar het oordeel van het hof gegeven. Deze grief faalt derhalve.
6. Met de derde grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en dat de artikelen 7A:1623a t/m 1623 o BW (hof: -steeds- oud), in het bijzonder artikel 1623b, niet van toepassing zijn.
6.1 In de toelichting op deze grief stelt [appellant] dat naar de aard van het gebruik en hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan partijen niet bedoeld hebben een huurovereenkomst voor korte tijd - in de zin van artikel 7A:1623a lid 1 - te sluiten. De in de wet genoemde uitzondering moet met terughoudendheid worden toegepast. [appellant] stelt dat de woning in de bewuste advertentie te huur werd aangeboden voor een periode van 1 tot 2 jaren, hetgeen door de makelaar desgevraagd werd bevestigd. Hij wijst daarbij op zijn brief van 8 juni 2001, die deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Hij stelt dat de verwijzing naar artikel 7A:1624e, later - bij de allonge - gewijzigd in 1623e, in de huurovereenkomst impliceert dat partijen ervan uitgingen dat de artikelen 7A:1623 a-o van toepassing waren.
7. Het hof overweegt als volgt.
Met deze grief legt [appellant] aan het hof de vraag voor of de overeenkomst naar haar aard van korte duur is als bedoeld in artikel 1623a (aanhef) B.W.
Terecht heeft [appellant] gesteld dat het blijkens de rechtspraak van de Hoge Raad en ook overigens blijkens de parlementaire geschiedenis gaat om een uitzonderingsbepaling met een heel beperkte betekenis en dat hieromtrent met terughoudendheid moet worden geoordeeld. Het hof neemt als vaststaand aan, dat het om een "gewone" woning gaat en niet om een vakantiewoning of zomerhuisje.
Weliswaar staat vast, dat [geintimeerde] ten tijde van de verhuur in het buitenland woonde, maar dat betekent niet, dat daarmee het gebruik van de woning naar zijn aard van korte duur is, mede gezien het ontbreken van een beding (de zogenaamde diplomatenclausule) als bedoeld in artikel 1623e, lid 1 sub 20. [appellant] heeft bestreden, dat hem bij het aangaan van de overeenkomst uitdrukkelijk is medegedeeld dat het de bedoeling van [geintimeerde] was om na 1 jaar in de woning terug te keren. Het enkele feit dat in de overeenkomst een termijn van een jaar is opgenomen is dan ook onvoldoende om te kunnen concluderen tot een overeenkomst naar haar aard van korte duur. Daar komt bij dat blijkens de brief van [appellant] van 8 juni 2001 verlenging van de aanvankelijk overeengekomen periode van één jaar niet was uitgesloten. Het hof komt tot de conclusie dat geen sprake is van de verhuur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is, zodat de gewone huurdersbeschermingsregels gelden.
8. Nu het hof van oordeel is dat geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard slechts van korte duur is en nu de huurovereenkomst is opgezegd en [appellant] zich op huurdersbescherming beroept komt het hof toe aan het door [geintimeerde] bij memorie van antwoord ingenomen standpunt, dat het beroep van [appellant] op huurbescherming in dit geval in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
[geintimeerde] heeft gesteld dat [appellant] wist dat hij de woning slechts voor de (beperkte) periode kon huren dat [geintimeerde] in het buitenland zou verblijven. Bovendien wilde hij ook zelf de woning slechts voor een beperkte periode huren. [appellant] heeft voorts het vertrouwen gewekt dan zijn nieuwbouwwoning op korte termijn gereed zou zijn en wat dat betreft heeft [appellant] [geintimeerde] misleid; de nieuwbouw vordert niet.
9. [appellant] heeft bestreden dat hij wist dat [geintimeerde] voor een beperkte periode in het buitenland zou verblijven en hij de woning slechts voor die beperkte periode kon huren. Bovendien heeft hij toegelicht dat hij de woning voor een korte periode wilde huren maar dat het de bedoeling van partijen was dat de huurovereenkomst pas zou eindigen op het moment dat de woning van [appellant] zou worden opgeleverd althans dat de huurovereenkomst uiterlijk 1 september 2003 zou eindigen in verband met nieuwbouw. Hij heeft gewezen op de op zijn initiatief aangebrachte wijzigingen in de huurovereenkomst, waaruit blijkt, dat de termijn van een jaar niet als maximale termijn had te gelden nu verlenging bespreekbaar was.
9.1 Niet staat vast, dat [appellant] bij het aangaan van de overeenkomst uitdrukkelijk erop is gewezen dat [geintimeerde] voor een beperkte periode in het buitenland verbleef en [geintimeerde] met het oog daarop de woning slechts voor een korte tijd van maximaal een jaar wilde verhuren. Voorshands is aannemelijk dat uit de wijzigingen die op de huurovereenkomst zijn aangebracht volgt, dat geen sprake is van een maximale termijn, althans niet eerder dan 1 september 2003. Voorts was het [geintimeerde] bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend dat [appellant] de woning tijdelijk wilde huren met het oog op de door hem te bouwen woning. Het enkele feit dat met de nieuwbouw een langere periode was gemoeid dan [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond en in verband daarmee langer voor zijn huisvesting behoefte had aan de woning is een omstandigheid die hem niet kan worden aangerekend. Het hof is van oordeel dat onder de hiervoor genoemde omstandigheden niet kan worden gezegd, dat het beroep van [appellant] op huurdersbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
10. Het voorgaande leidt er toe dat grief 3 slaagt. De grieven 4 en 5 behoeven geen bespreking meer.
11. Grieven 1 met betrekking tot de kostenveroordeling en 6, die gelijk is aan grief 1, slagen eveneens nu de vordering van [geintimeerde] zal worden afgewezen en hij dientengevolge in de proceskosten van de eerste aanleg zal worden veroordeeld.
12 [appellant] heeft weliswaar nog gevorderd, dat aan hem wordt terugbetaald al hetgeen hij ter uitvoering van het vonnis reeds - onverschuldigd - heeft voldaan, maar bij gebreke van enige toelichting op en onderbouwing van de vordering is deze niet toewijsbaar.
13. De slotsom is dat het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd. De vorderingen van [geintimeerde] zullen alsnog worden afgewezen en [geintimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten in beide instanties.
De beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Oud-Beijerland van 27 augustus 2002 en opnieuw in kort geding rechtdoende:
- wijst de vorderingen van [geintimeerde] af;
- veroordeelt [geintimeerde] in de kosten in eerste instantie tot 27 augustus 2002 bepaald op € 360,- voor het salaris van de gemachtigde van [appellant] en in de kosten van het hoger beroep tot deze uitspraak aan de zijde van [appellant] bepaald op € 270,56 aan verschotten en € 771,- aan salaris voor de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Schuering, Beyer-Lazonder en Husson en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juli 2004 in aanwezigheid van de griffier.