Uitspraak
Uitspraak: 10 december 2004
Rolnummer: 03/867
Rolnummer rechtbank: 02/2064
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr. A.G.A. van Rappard,
tegen
1. [GEINTIMEERDE 1],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. J.J.M. van Lint,
2. [GEINTIMEERDE 2],
wonende [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. W.G.H. Janssen.
Het geding
Bij exploot van 12 juni 2003 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 16 april 2003, door de rechtbank te ‘s-Gravenhage gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] twee grieven opgeworpen, die door geïntimeerde sub 1 en geïntimeerde sub 2 bij (afzonderlijke) memorie van antwoord zijn bestreden. [appellant] en geïntimeerde sub 1 hebben op 26 november 2004 de zaak door hun procureurs, beiden overeenkomstig overgelegde pleitnotities, doen bepleiten en geïntimeerde sub 2 heeft in persoon een mondelinge toelichting gegeven. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] producties in het geding gebracht. Na afloop der pleidooien hebben [appellant] en geïntimeerde sub 1 de stukken overgelegd en hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Geen grief of ander bezwaar is gericht tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank onder het kopje “De feiten” in het beroepen vonnis, zodat ook het hof de aldaar vermelde feiten tot uitgangspunt neemt.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 De ouders van geïntimeerden, verder ook: [de gebroeders], waren eigenaars van een onroerende zaak, bestaande uit een monumentale bollenschuur met bijbehorende loodsen en grond, aan de [adres], verder aangeduid als: het pand.
2.2 De ouders en geïntimeerde sub 2, verder ook: [geintimeerde 2], zijn in 1973 naar Canada geëmigreerd. Geïntimeerde sub 1, verder ook: [geintimeerde 1], is het pand toen gaan gebruiken voor zijn handel in tweedehands goederen.
2.3 [geintimeerde 2] is in 1975 uit Canada naar Nederland teruggekeerd. Vanaf 1977 hebben [de gebroeders] het pand in gebruik, zowel als woonruimte als ten behoeve van hun bedrijfsactiviteiten. De [gebroeders] hebben uitgebreide verbouwingen aan het pand verricht.
2.4 De ouders hebben in 1996 via een zaakwaarnemer het pand aan [de gebroeders] te koop aangeboden, op welk aanbod [de gebroeders] niet zijn ingegaan. Vervolgens hebben de ouders hun zoons in kort geding geding voor de president van de rechtbank te ’s-Gravenhage gedagvaard en, op de grond dat hun zoons zonder recht of titel in het pand verbleven, gevorderd dat hun zoons zouden worden veroordeeld het pand te verlaten. De president wees die vordering bij vonnis van 29 mei 1998 af en overwoog daartoe, kort gezegd, dat [de gebroeders] voorshands voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij recht zouden kunnen doen gelden op huurbescherming en voorts dat, indien er sprake zou zijn van een overeenkomst van bruikleen, de vordering ook niet toewijsbaar zou zijn, omdat die overeenkomst dan, gelet op de lange tijd van de bruikleen, niet zonder zwaarwichtige redenen, die gesteld noch gebleken waren, kon worden opgezegd.
2.5 Nadat [vader] was overleden heeft [moeder] in maart 2000 aan een aantal geïnteresseerden een aanbieding tot koop van het pand gedaan. [appellant] heeft op 7 april 2000 een bod uitgebracht. Tussen [appellant] en [moeder] is vervolgens een geschil ontstaan over het antwoord op de vraag of tussen hen een koopovereenkomst met betrekking tot het pand tot stand was gekomen. [moeder] heeft [appellant] in kort geding voor de president van de rechtbank te ’s-Gravenhage gedagvaard en gevorderd dat [appellant] bevolen zou worden het pand af te nemen. De president wees die vordering af, doch in hoger beroep werd het vonnis van de president vernietigd en [appellant] alsnog tot afname veroordeeld. Het pand is inmiddels aan [appellant] in eigendom overgedragen. In de notariële akte met betrekking tot de levering van het pand aan [appellant] is in artikel 5 lid 2 vermeld Pro:
“De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden zoals in gebruik bij de zonen van de verkoper, [moeder], tegen welke gebruikers op verzoek van verkoper een gerechtelijke procedure loopt bij het Kantongerecht te Leiden, waarin namens verkoper gevorderd wordt dat de gebruikers/huurders het pand ontruimen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en uitdrukkelijk alle aansprakelijkheid te aanvaarden in geval de gebruikers het verkochte niet zullen ontruimen. Eventuele aanspraken, waaronder begrepen financiële dan wel aanspraken met betrekking tot (her)huisvesting, van de gebruikers/huurders terzake van het (gedwongen) vertrek uit het verkochte komen geheel voor rekening en risico van koper. Koper vrijwaart verkoper terzake van de in dit lid genoemde eventuele aanspraken van gebruikers/huurders.”
2.6 [appellant] vordert zowel in eerste als in tweede aanleg, kort gezegd, veroordeling van [de gebroeders] om het pand binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen
te ontruimen. [appellant] voerde daartoe aan dat van een huurovereenkomst tussen [de gebroeders] en hun ouders, respectievelijk hun moeder, geen sprake is geweest, dat hij aan een eventuele bruikleenovereenkomst tussen [de gebroeders] en hun ouders, respectievelijk moeder, niet gebonden is, zodat [de gebroeders] jegens hem het pand zonder recht of titel gebruiken en bewonen. [de gebroeders] stellen zich, eveneens kort gezegd, op het standpunt dat sprake is (geweest) van een huurovereenkomst.
2.7 De rechtbank wees de vordering van [appellant] af en overwoog daartoe, onder verwijzing naar het hiervoor in rechtsoverweging 2.4 vermelde vonnis in kort geding van 29 mei 1998, dat er ooit een huurovereenkomst als door [de gebroeders] gesteld tot stand is gekomen.
3. De grieven leggen het geschil, afgezien van de vaststelling van de feiten, in volle omvang voor. Het hof overweegt verder als volgt.
4.1 [appellant] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [de gebroeders] jegens hem het pand zonder recht of titel gebruiken en bewonen, omdat zij het pand voorafgaande aan de koop krachtens bruikleenovereenkomst gebruikten en bewoonden, derhalve krachtens een recht waar hij als rechtsopvolger onder bijzondere titel van de moeder van [de gebroeders] niet aan gebonden is.
4.2 Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of in de rechtsverhouding tussen [de gebroeders] en hun moeder van huur dan wel van bruikleen sprake is geweest, waarbij [de gebroeders] ten verwere aanvoeren dat sprake is (geweest) van een huurovereenkomst, omdat zij, althans [geintimeerde 1], vanaf 1977 jaarlijks diverse betalingen, zoals voor de vermogens- en inkomstenbelasting van hun ouders, verricht hebben en omdat zij het pand met toestemming van hun ouders bewoonden en gebruikten. Het hof merkt op dat het verrichten van de door [de gebroeders] gestelde betalingen en het met toestemming van hun ouders gebruiken en bewonen van het pand zowel verenigbaar is met het aannemen van het bestaan (hebben) van een huurovereenkomst als met het aannemen van het bestaan (hebben) van een overeenkomst van bruikleen. Gesteld noch gebleken is evenwel dat [de gebroeders] de betalingen die zij (stellen) verricht (te) hebben, jegens hun ouders, respectievelijk hun moeder, verplicht hebben gedaan. De betalingen die zij verricht hebben zijn voorts jaarlijks wisselend van hoegrootheid en hebben betrekking op onderwerpen van diverse aard, zodat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet gezegd kan worden dat sprake is (geweest) van een bepaalde prijs (en van een voor de toekomst bepaalbare prijs). Het hof passeert de stelling van [de gebroeders] dat ‘tenslotte’ een bepaalde priis werd betaald, en wel in het geval van [geintimeerde 2] in geld, namelijk eerst
f 210,00 en later f 230,00 per maand (pagina 9 Conclusie van Antwoord in eerste aanleg), nu deze stelling is betwist, niet gesteld is vanaf wanneer en op welke wijze die bedragen zouden zijn betaald en er geen begin van bewijs van enige van deze betalingen is bijgebracht. Dit een en ander betekent dat [de gebroeders] onvoldoende gesteld hebben teneinde op grond daarvan tot het bestaan (hebben) van een huurovereenkomst te kunnen concluderen. Zulks betekent dat er vanuit gegaan dient te worden dat in de rechtsverhouding tussen [de gebroeders] en hun ouders, respectievelijk hun moeder, met betrekking tot het gebruik en de bewoning van het pand sprake is geweest van gebruik en bewoning krachtens een overeenkomst van bruikleen.
4.3 [de gebroeders] stellen zich voorts, onder verwijzing naar het in rechtsoverweging 2.5 geciteerde artikel 5 lid 2 van Pro de notariële akte van levering, op het standpunt dat zij, ook na de koop van het pand door [appellant], niettemin jegens [appellant] niet zonder recht of titel het pand gebruiken en bewonen, omdat [appellant] de volledige positie van hun moeder ten opzichte van hen heeft overgenomen. Dit betoog faalt, omdat voormelde bepaling slechts ziet op vrijwaring door [appellant] van [moeder] terzake (eventuele) aanspraken in geval [de gebroeders] het pand niet zullen ontruimen en in deze bepaling geen derdenbeding ten behoeve van [de gebroeders] valt te lezen.
4.4 Het vorenoverwogene impliceert dat [de gebroeders] het pand jegens [appellant] zonder recht of titel gebruiken en bewonen en dat de vordering tot veroordeling tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is. [de gebroeders] stellen zich evenwel op het standpunt dat [appellant] met zijn vordering tot ontruiming, zoals door hem ingesteld, dat wil zeggen met een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis (thans arrest), misbruik maakt van de wanprestatie van hun moeder jegens hen. Zij voeren daartoe aan dat hun moeder het pand nimmer had mogen verkopen zonder hun rechten veilig te stellen, dat zij zulks niettemin heeft gedaan en dat [appellant] van die wanprestatie op de hoogte was.
4.4.1 Dit verweer treft als navolgend doel. Gelet op de zeer lange duur (sedert 1977) van het gebruik en de bewoning van het pand, alsmede gelet op de familierelatie, en voorts gezien het belang van [de gebroeders] om een redelijke termijn te hebben om andere woonruimte (en andere opslagruimte voor hun antiekhandel) te zoeken, zou [moeder] bij haar opzegging (van de bruikleenovereenkomst) naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een zeer ruime termijn hebben moeten aanhouden. De omstandigheid dat, zoals [de gebroeders] stellen, aan een verhuizing hoge kosten verbonden zijn, de onderneming van [geintimeerde 1] een bescheiden omzet heeft en [geintimeerde 2] een gering inkomen heeft alsmede dat zij in de woningen verbouwingen hebben uitgevoerd, brengt naar het oordeel van het hof niet met zich dat [moeder] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet tot opzegging van de bruikleen had kunnen overgaan, doch beklemtoont wel dat, zoals hiervoor reeds aangegeven, dat [moeder] bij opzegging een zeer ruime termijn had moeten aanhouden. Nu [moeder] niet een dergelijke termijn in acht heeft genomen en het pand ook voor het verstrijken van een dergelijke termijn aan [appellant] geleverd heeft, pleegde zij wanprestatie. Ten processe is komen vast te staan, dat [appellant] wist van zowel de familierelatie als van de reeds zeer lange duur van het gebruik en de bewoning van het pand door [de gebroeders]. Met dit alles is het profiteren door [appellant] van wanprestatie van [moeder] jegens haar zonen in de uitvoering van de bruikleenovereenkomst, een gegeven.
5. Het voorgaande houdt in dat de vordering tot veroordeling tot ontruiming toewijsbaar is met inachtname van voormelde termijn. [de gebroeders] hebben nog verzocht de verklaring tot uitvoerbaarheid bij voorraad niet toe te wijzen, omdat zij dan op korte termijn met ernstige gevolgen van een (eventuele) executie zouden worden geconfronteerd. Het hof hanteert evenwel een zeer ruime termijn van ontruiming en zal de uitvoerbaarheid bij voorraad als na te melden toewijzen. Gelet op het feit dat de gevorderde hulp van de sterke arm zal worden toegewezen, acht het hof geen termen aanwezig om ook de gevorderde dwangsommen toe te wijzen. Het vonnis waarvan beroep dient derhalve te worden vernietigd. Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de kosten compenseren als na te melden.
Beslissing
Het hof:
-vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende:
-veroordeelt geïntimeerden om de onroerende zaak gelegen aan de [adres] één jaar na betekening van dit arrest te ontruimen;
-machtigt [appellant] om, indien geïntimeerden in gebreke blijven aan bovenstaande veroordeling te voldoen, desnoods met behulp van de sterke arm zelf tot ontruiming over te gaan van het onroerend goed gelegen aan de [adres];
-verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad, met dien verstande dat dit arrest niet eerder dan een jaar na betekening van dit arrest ten uitvoer kan worden gelegd;
-compenseert de kosten, zowel die van de eerste aanleg als die van het hoger beroep, aldus dat elke der partijen de eigen kosten draagt;
-wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Schuering en Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 december 2004 in aanwezigheid van de griffier.