Uitspraak
Uitspraak: 18 maart 2005
Rolnummer: 2003/1195
Rolnummer rechtbank: 277775/02.2120
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE,
negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
R.Z. EUROTRADING B.V.,
gevestigd te Haarlem,
appellante,
hierna te noemen: Eurotrading,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
tegen
SQUASH HILLEGOM B.V.,
gevestigd te Hillegom,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Squash,
procureur: mr. R. van Kessel.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 25 juni 2003 is Eurotrading in hoger beroep gekomen van het vonnis van 26 maart 2003 door de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met productie) heeft Eurotrading zes grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door Squash bij memorie van antwoord (met productie) zijn bestreden. Vervolgens heeft Eurotrading een akte uitlating producties genomen. Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling in hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 2 van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die vaststelling als zodanig in hoger beroep niet wordt bestreden.
2. Het gaat, samengevat, om het volgende.
2.1. Eurotrading huurt sedert 15 maart 2000 van Squash de bedrijfsruimte aan de Horst ten Daallaan 1c te Hillegom (verder het pand) tegen een huurprijs van (laatstelijk) € 1.047,69 per maand inclusief BTW. De huurovereenkomst is voor vijf jaar aangegaan.
2.2. Het pand wordt in de huurovereenkomst omschreven als kantoorruimte. Artikel 1.2. van de overeenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend als kantoorruimte ten behoeve van het groothandelsbedrijf van Eurotrading mag worden gebruikt.
2.2. Het pand maakt deel uit van het gebouw aan de Horst ten Daallaan 1, dat behalve de door Eurotrading gehuurde ruimte nog drie (verhuurde) kantoor-ruimtes alsmede het squashcentrum van Squash bevat.
2.3. Bij brief van 30 juni 2000 aan Squash hebben de vier huurders van de kantoorruimtes geklaagd over 14 niet in orde zijnde zaken betreffende het door elk van hen gehuurde, waaronder het ontbreken van een (jaarlijks af te geven) brandveiligheids-certificaat en het niet voldoen aan alle brandveiligheidsvoor-schriften.
2.4. Eurotrading heeft het pand per 1 maart 2002 verlaten. Zij heeft vanaf die datum de huurbetalingen opgeschort.
2.5. Squash heeft in conventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming op grond van een aanzienlijke huurachterstand, betaling van de reeds versche-nen huurtermijnen en betaling van € 1.047,69 per maand tot (uiterlijk)
1 april 2005 ter zake van schade gevorderd. Eurotrading heeft in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst per 1 maart 2002 gevorderd met als grondslag dat Squash toerekenbaar is tekortgeschoten.
2.6. De rechtbank heeft de vorderingen in conventie behoudens de ontruiming toegewezen en de vordering in reconventie afgewezen.
3.1. Grief 1 strekt ten betoge, dat de rechtbank in rechtsoverweging 7 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld, dat van (de door Eurotrading gevorderde) ontbinding wegens tekortkoming in de nakoming door Squash geen sprake kan zijn en dat evenmin sprake is van onvoorziene omstandigheden.
Grief 2 komt op tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 9 van het bestreden vonnis, dat het opschorten van betaling van de huur door Eurotrading wegens haar bij brief van 30 juni 2000 opgesomde klachten niet gerechtvaardigd was en dat het beroep van Eurotrading op haar opschortings-recht voor wat betreft de huur vanaf maart 2002 naar maatstaven van redelijk-heid en billijkheid onaanvaardbaar was.
3.2. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen omdat zij zich er voor lenen.
3.3. De eerste vraag die beantwoord moet worden, is of Squash jegens Eurotrading toerekenbaar tekort is geschoten. Eurotrading baseert zich (in hoger beroep nog) op twee door haar gestelde gebreken met betrekking tot het gehuurde. Dit betreft het niet voldoen van het gehuurde aan de brandveilig-heids-eisen en het feit, dat het gebruik van het gehuurde als kantoorruimte in strijd was met het ter plaatse geldende bestemmingsplan.
3.4. Het volgende staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) gemotiveerd weersproken dan wel blijkens de niet betwiste inhoud van de overlegde stukken tussen partijen vast:
- Eurotrading heeft bij brief van 30 juni 2000 bij Squash geklaagd over het niet voldoen van het gehuurde aan alle brandveiligheidseisen.
- De gemeente Hillegom (verder de gemeente) heeft op 27 juni 2000 geconstateerd dat het pand niet voldeed aan de brandveiligheidsvoorschriften en dat het gebruik als zelfstandige kantoorruimte in strijd was met het vigerende bestemmingsplan.
- Bij brief van 28 mei 2001 van de gemeente aan Eurotrading deelt de gemeente mede, dat op 25 april 2001 door haar medewerkers van de afdeling Ruimtelijke Ordening en Bouwzaken is geconstateerd, dat Eurotrading op de Horst ten Daallaan 1 te Hillegom een zelfstandige kantoorruimte in gebruik heeft, hetgeen in strijd is met het bestemmingsplan, waarin is bepaald dat het betreffende perceel Bedrijfsdoeleinden (en niet Kantoordoeleinden) voorschrijft.
- Eurotrading heeft deze brief op 30 mei 2001 doorgestuurd naar Squash met het verzoek te reageren.
- Bij brief van 21 december 2001 deelt de gemeente aan Squash mede, dat het bedrijf van Squash op 3 december 2001 door twee medewerkers van de gemeente is bezocht en dat geconstateerd is, dat het pand aan de Horst ten Daallaan 1 niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften en dat de solitaire kantoren in strijd zijn met het vigerende bestemmingsplan. Voor aparte kantoren gelden brandveiligheidsvoorschriften waaraan niet is voldaan. Wat de te nemen maatregelen in verband met de veiligheids-voorschriften stelt de gemeente Squash in de gelegenheid deze binnen twee maanden te treffen. Ten aanzien van de strijdig-heid met het bestemmings-plan zal het college op korte termijn onderzoeken of de strijdigheid gelegaliseerd kan worden en dat handhavend opgetreden zal moeten worden als legalisatie niet mogelijk is.
- Bij brief van 17 januari 2002 bericht de gemeente aan Eurotrading het volgende: "Naar aanleiding van uw bezoek van 17 januari j.l. waar u vroeg of u legaal een kantoorruimte kan huren aan de Horst ten Daallaan 1 bericht ik u het volgende:
Volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan is het niet toegestaan om op de Horst ten Daallaan 1 solitaire kantoren te vestigen. Het bestemmingsplan geeft aan dat dit adres de bestemming "bedrijven"heeft. Dat wil zeggen dat er alleen kantoor gehouden mag worden behorend bij het gevestigde bedrijf. (tot maximaal 50% van het totale vloeroppervlak). Omdat de huidige situatie strijdig is met het bestemmingsplan, ligt er op dit moment een voorstel bij het college van B&W tot het beeindigen van deze strijdig-heid."
- Bij brief van 26 augustus 2003 deelt de gemeente aan de raadsman van Eurotrading het volgende mede: "Op 25 april 2001 is door medewerkers van de afdeling ruimtelijke ordening en bouwzaken van de gemeente Hillegom een bezoek gebracht aan het pand Horst ten Daallaan 1 te Hillegom. Tijdens dit bezoek is geconstateerd dat Les Chevaliers B.V. (hof: dit is een met Eurotrading gelieerd bedrijf) een zelfstandige kantoorruimte in gebruik had in dit pand. Gezien het feit dat op grond van het vigerende bestemmingsplan "Horst ten Daal 1995", het betreffende perceel de bestemming bedrijfsdoeleinden (en niet kantoordoeleinden) heeft, werd hiermee gehandeld in strijd met de voorschriften van genoemd bestemmingsplan. (..) Tijdens dit bezoek heeft de heer [R] van de afdeling ruimtelijke ordening van de gemeente Hillegom de heer [Z] van Les Chevaliers B.V. er op gewezen dat strijdig gebruik van het bedrijfspan niet is toegestaan en dat het college zou worden geadviseerd deze strijdigheid op te heffen door middel van handhaving. Daarbij is de heer [Z] geadviseerd op zoek te gaan naar andere kantoorruimte. De heer [J. B.] van de afdeling gemeentewinkel van de gemeente Hillegom heeft vervolgens een handhavingsvoorstel opgesteld. Handhaving bleek echter niet langer noodzakelijk aangezien de huurders inmiddels uit het bedrijfspand waren vertrokken. Indien de huurders niet waren vertrokken, was het college overgegaan tot handhaving. Voorts merken wij nog op dat op 3 de-cem-ber 2001 opnieuw een bezoek is gebracht aan het bedrijfspand aan de Horst ten Daallaan 1 te Hillegom door de heren [J. B. en [W], medewerkers van de gemeente Hillegom. Opnieuw is geconstateerd dat er, in strijd met de bestemming, kantoren in het pand waren gevestigd en tevens is geconstateerd dat het pand niet voldeed aan de brandveiligheid. Geconstateerd is dat de vluchtwegen niet voldeden aan de vereiste voorschriften en ook de brandwerend-heid tussen de verschillende kantoren voldeed niet aan de vereiste 30 minuten. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente op 21 december 2001 een vooraanschrijving gedaan aan Squash Hillegom B.V., eigenaresse van het bedrijfspand. De gestelde maatregelen zijn inmiddels (op een nieuwe brandtrap na) uitgevoerd."
4.1. Het hof overweegt als volgt. Eurotrading heeft ruim drie maanden na de aanvang van de huurovereenkomst bij Squash geklaagd over het feit, dat het pand niet aan de brandveiligheidseisen voldeed. Squash stelt weliswaar bij conclusie van antwoord in reconventie dat het gehele gebouw aan de eisen van brandwerend-heid voldoet, maar blijkens de brief van 21 december 2001 van de gemeente aan Squash voldeed het pand toen nog steeds niet aan deze eisen. Mogelijk voldeed het pand wel aan de eisen van brandwerendheid voor het gebruik met de bestemming bedrijfsdoeleinden, maar het pand is naderhand verhuurd en werd gebruikt als zelfstandig kantoor en moest derhalve voldoen aan de daarbij behorende eisen. Squash stelt dat zij de brandweringsvoor-zieningen heeft aangebracht voordat Eurotrading het pand heeft verlaten en voert ter onderbouwing de brief van de gemeente van 26 augustus 2003 aan de raadsman van Eurotrading aan. Eurotrading heeft betwist dat aan deze eisen voor haar vertrek was voldaan en heeft gesteld, dat de voorzieningen pas na haar vertrek zijn aangebracht. Het hof leidt uit de bewuste brief niet af, dat de voorzieningen vóór 1 maart 2002 zijn aangebracht. De brief dateert immers van 26 augustus 2003 en de gemeente spreekt over "inmiddels", zodat daarmee geenszins vaststaat, dat de voorzieningen voor 1 maart 2002 zijn aangebracht.
4.2. Wat de strijdigheid met het bestemmingsplan betreft overweegt het hof als volgt. Eurotrading is er op 25 april 2001 mee bekend geworden - na het bezoek van twee medewerkers van de afdeling ruimtelijke ordening en bouwzaken van de gemeente - dat zij volgens de gemeente het pand in strijd met het bestemmings-plan gebruikte. Zij heeft de ter zake aan haar gestuurde brief van de gemeente van 28 mei 2001 kort daarop doorge-stuurd naar Squash met het verzoek te reageren. Hiermee staat in ieder geval vast, dat Eurotrading Squash op de hoogte heeft gesteld van het volgens de gemeente met het bestemmings-plan strijdige gebruik zodra zij zelf hiermee bekend was geworden.
4.3. Squash heeft naar voren gebracht, dat het gebruik als kantoorruimte niet strijdig is met de bestemming bedrijfsruimte. Dit is in zoverre juist, dat de ruimte als kantoor mag worden gebruikt, maar nu juist niet uitsluitend, terwijl Squash de ruimte heeft verhuurd met als voorwaarde dat deze uitsluitend als kantoorruimte mocht worden gebruikt. Het betoog van Squash gaat dan ook niet op.
4.4. Squash heeft voorts betoogd, dat het gemeentebestuur feitelijk geen bezwaren had tegen dit gebruik, besloten had het gebruik te gedogen en een zogenaamde uitsterfconstructie toe te passen, hetgeen betekent dat het gemeentebestuur uitdrukkelijk heeft besloten geen maatregelen te treffen tegen de onderhavige verhuur. Dit is, naar Squash stelt, geschied voordat Eurotrading het gehuurde heeft verlaten. Ter onderbouwing hiervan heeft Squash de besluitenlijst van de vergadering van het college van B&W d.d. 22 januari 2002 overgelegd. Deze besluitenlijst houdt voorzover van belang het volgende in:
"Squash Hillegom. Handhaven op veiligheid en strijdig gebruik (00513) Gevraagde beslissing:
? (..)
? Het strijdig gebruik oplossen door de verhuur van solitaire kantoorruimten te verbieden. Doordat de huidige situatie al langere tijd bekend is bij de gemeente Hillegom, stellen wij een uitsterfconstruktie voor.
Beslissing: punt 1 (..)
punt 2: College wil laten onderzoeken wat er moet gebeuren om e.e.a. te legaliseren. Voorstel retour ten aanzien van punt 2."
4.5. Uit het voorgaande citaat leidt het hof af, dat áán het college wordt voorgesteld een uitsterfconstructie toe te passen, maar dat dit geen beslissing ván het college is om hiertoe over te gaan. Het college neemt immers als beslissing te laten onderzoeken wat er moet gebeuren om te kunnen legaliseren, hetgeen iets anders is dan gedogen of laten uitsterven. Vervolgens gaat het voorstel retour. Het hof acht aannemelijk, dat dit betekent dat het voorstel terug gaat naar de ambtenaar (die het voorstel tot uitsterven heeft gedaan) om de mogelijkheden van legalisatie te onderzoeken. Wat de uitkomst van dit onderzoek is geworden heeft Squash niet aangegeven. Doch wat hiervan verder ook zij, niet gesteld of gebleken is dat Eurotrading toen bekend was met hetgeen bij de gemeente op dit punt speelde. Eurotrading had daarentegen op 25 april 2001 van de medewerkers van de gemeente te horen gekregen dat het college zou worden geadviseerd de strijdigheid (met het bestemmingsplan) op te heffen door middel van handhaving, waarbij haar is geadviseerd op zoek te gaan naar andere kantoorruimte. Zij had op 3 december 2001 bezoek gehad van medewerkers van de gemeente, die constateerden dat nog steeds niet was voldaan aan de eisen van brandveiligheid en dat de strijdigheid met het bestemmingsplan nog steeds bestond. En bij brief van 17 januari 2002 van de gemeente heeft zij vernomen dat er een voorstel bij het college van B&W ligt tot het beëindigen van de strijdigheid met het bestemmingsplan. Onder die omstandig-heden was de vrees van Eurotrading, dat zij het pand op korte termijn zou moeten verlaten en op straat zou komen te staan, gerechtvaardigd.
4.6. Het hof is, gelet op het voorgaande, van oordeel, dat Squash jegens Eurotrading toerekenbaar tekort is geschoten met betrekking tot de huurovereen-komst. Vanaf de aanvang van de huur tot aan het vertrek van Eurotrading per maart 2002 voldeed het pand niet aan de brandveiligheidsvoor-schriften en was het uitsluitend gebruik als kantoor strijdig met het vigerende bestemmingsplan, waarbij van de kant van de gemeente handhaving in het vooruitzicht was gesteld. Eurotrading heeft, zodra zij bekend was met het feit dat het pand niet voldeed aan de brandveiligheidseisen (in juni 2000) en later met de strijdigheid met het bestemmingsplan (eind april 2001), Squash hiervan op de hoogte gesteld. Het betreft hier gebreken welke het gebruik verhinderden in die zin, dat er een onveilige situatie bestond, die maar voortduurde, terwijl daar in 2001 de dreiging van de handhaving en het dus niet meer mogen gebruiken van het pand bij kwam. Eurotrading was dan ook gerechtigd, gelet op het verzuim van Squash, om betaling van de huurpenningen in afwachting van ontbinding op te schorten. Voorts acht het hof het toerekenbaar tekort schieten van Squash van dusdanige aard, dat dit voldoende grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Beide grieven slagen.
5. De slotsom is, dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van Squash zullen worden afgewezen en de vordering tot ontbinding van Eurotra-ding zal worden toegewezen. Squash zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep.
De beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van 26 maart 2003 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, zowel in conventie als in reconventie tussen partijen gewezen,
en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van Squash af;
- ontbindt de huurovereenkomst per 1 maart 2002;
- veroordeelt Squash in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Eurotrading tot 26 maart 2003 in conventie bepaald op € 450,-- aan salaris van de gemachtigde en in reconventie op € 135,-- aan salaris van de gemachtigde;
- veroordeelt Squash in de kosten van het geding in hoger beroep tot op heden, aan de zijde van Eurotrading bepaald op € 273,20 aan verschotten en op € 1341 ,-- voor salaris van de procureur;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Beyer-Lazonder en Van Coeverden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 maart 2005 in aanwezigheid van de griffier.