Uitspraak
Uitspraak: 25 maart 2005
Rolnummer: 04/109
Rolnummer rechtbank: 350699/03-12219
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid STAEDION,
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: Staedion ,
procureur: mr. J.P. van Ginkel,
tegen
[Huurder],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [huurder] ,
procureur: mr. W.B. Teunis.
Het geding
Bij exploot van 29 december 2003 is Staedion in hoger beroep gekomen van het vonnis van 9 oktober 2003 door de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Staedion één grief opgeworpen, die door [huurder] bij memorie van antwoord is bestreden. Partijen hebben de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
1.1 Op 1 juni 1984 heeft de rechtsvoorgangster van Staedion aan de (inmiddels) ex-partner van [huurder] de zelfstandige woonruimte gelegen te ’s-Gravenhage aan de [adres], verder : de woning, verhuurd. Op 21 januari 2003 heeft Visser verklaard met ingang van die datum afstand van de woning te doen en het gehuurde ter beschikking van [huurder] te stellen. Een hierop betrekking hebbende verklaring is op schrift gesteld en door Visser en [huurder] ondertekend. Staedion heeft vervolgens de huurrechten van de woning met ingang van 27 januari 2003 aan [huurder] overgedragen. Per 1 juli 2003 bedraagt de huurprijs € 430,93 per maand, inclusief € 40,45 aan servicekosten.
1.2 De van de huurovereenkomst deel uitmakende Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Algemene Woningbouwvereniging bevatten onder meer de volgende bepalingen: “Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte…”, ….”Huurder verplicht zich het gehuurde, waarin begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven. ….” en: “Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, danwel hinderlijk en storend zijn voor, of overlast bezorgen aan omwonenden.”
1.3 Op 28 januari 2003 heeft de politie een inval in de woning gedaan en daarin een professionele hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld. De aangetroffen hennepkwekerij bestond uit honderd hennepplanten, zes assimilatielampen, drie waterpompen, een koolstoffilter, een luchtfilter, drie PH/EC-meters, twee ventilatoren, een thermometer, zes tijdschakelaars, zes transformatoren, ventlatieapparatuur en een traploze regelaar.
1.4 Blijkens het door [huurder] in eerste aanleg door hem in het geding gebrachte over hem opgemaakte voorlichtingsrapport van Reclassering Nederland van
9 april 2003 erkent hij de hennepplanten te hebben geteeld en heeft hij in eerste instantie alleen voor eigen gebruik geteeld, maar teelde hij later ook ten behoeve van vrienden en kennissen.
1.5 In dit geding vordert Staedion, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Zij voert daartoe, eveneens kort gezegd, aan dat [huurder], door de woning als hennepkwekerij te gebruiken, in strijd met de algemene Bepalingen Huurovereenkomst Algemene Woningbouwvereniging en in strijd met zijn verplichting de woning als goed huurder te gebruiken, heeft gehandeld alsmede dat hij de woning niet overeenkomstig de bestemming welke daaraan bij de huurovereenkomst is gegeven, heeft gebruikt.
1.6 De rechtbank wees de vorderingen van Staedion af en overwoog daartoe, kort gezegd, dat, nu [huurder] ten tijde van de inval door de politie de woning slechts krap een week bewoonde, er geen klachten van omwonenden jegens [huurder] zijn geuit en er met betrekking tot schade aan het gehuurde onvoldoende is gesteld (en overigens niets is gebleken), onder die omstandigheden de schending door [huurder] van zijn contractuele verplichtingen jegens Staedion onvoldoende ernstig is om [huurder] tot ontruiming te dwingen.
2. De grief legt het geschil in volle omvang ter beoordeling voor. Het hof overweegt verder als volgt.
2.1 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen staat vast dat [huurder] in de woning een professionele hennepkwekerij heeft gehad en dat hij derhalve de woning niet overeenkomstig de daaraan in de huurovereenkomst gegeven bestemming heeft gebruikt. Aldus is [huurder] tekortgeschoten in de nakoming van een op hem jegens Staedion op grond van de huurovereenkomst rustende verplichting. Deze tekortkoming rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming. Daarbij is met name in aanmerking genomen dat de hennepkwekerij een professioneel karakter had en er, blijkens de inhoud van de in zoverre zijdens [huurder] onvoldoende gemotiveerd weersproken of becommentariëerde, door Staedion als productie bij de memorie van grieven in het geding gebrachte brief van politie Haaglanden aan Staedion, vanuit gegaan kan worden dat het kweken van hennep leidt tot gevaarlijke situaties, waaronder brandgevaar. Dat, zoals [huurder] stelt, in het onderhavige geval niet gebleken is dat een acute brandgevaarlijke situatie is aangetroffen, doet, indien al juist, daar niet aan af. Hetgeen [huurder] met betrekking tot zijn specifieke omstandigheden en zijn woonbelang heeft aangevoerd - kort gezegd, daarop neerkomend dat hij geen overlast heeft veroorzaakt, first-offender was, spijt heeft betuigd, zich nimmer als huurder heeft misdragen alsmede dat hij slechts korte tijd van het gehuurde gebruik had gemaakt - brengt, indien al juist, niet met zich mee dat het gewicht van de onderhavige tekortkoming, afgewogen tegen het belang van [huurder] bij behoud van de woning, onvoldoende zwaar is om de ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd te achten. Bij deze afweging neemt het hof in aanmerking dat Staedion als woningbouwvereniging met onder meer als doelstelling het verhuren van woningwetwoningen (groot) belang heeft bij het handhaven van de woonbestemming van haar woningen.
2.2 Het voorgaande brengt mee, dat het vonnis waarvan beroep niet in stand kan blijven en dat de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar zijn als na te melden. Het hof zal bij de ontruiming een termijn van vier maanden na betekening in acht nemen. [huurder] heeft als in het ongelijk gestelde partij de proceskosten, zowel die van de eerste aanleg als van die van het hoger beroep, te dragen.
Beslissing
Het hof:
-vernietigt het vonnis van 9 oktober 2003 van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, gewezen tussen partijen,
en opnieuw rechtdoende:
-ontbindt de huurovereenkomst betreffende de woonruimte gelegen aan de [adres] tussen Staedion als verhuurster en [huurder] als huurder;
-veroordeelt [huurder] om bovenstaande woonruimte binnen vier maanden na betekening van dit arrest -zijnde dit het vastgestelde tijdstip van ontruiming van de woonruimte- volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels van deze woonruimte ter vrije beschikking van Staedion te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging van Staedion om bij gebreke van volledige voldoening aan voormelde veroordeling de ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [huurder], met gelasting aan [huurder] deze kosten aan Staedion te voldoen op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot of proces-verbaal van de met deze ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven;
-veroordeelt [huurder] tot betaling aan Staedion van een bedrag van € 430,93 (inclusief € 40,45 servicekosten) per maand, tot aan de dag waarop het gehuurde door [huurder] en de zijnen volledig verlaten en ontruimd zal zijn;
-veroordeelt [huurder] in de proceskosten van de eerste aanleg, tot op 9 oktober 2003 aan de zijde van Staedion bepaald op € 168,16 voor verschotten en op € 272,00 voor salaris van de gemachtigde;
-veroordeelt [huurder] in de proceskosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Staedion bepaald op € 286,16 voor verschotten en op € 894,00 voor salaris van de procureur;
-verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
-wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Schuering en Van Coeverden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2005 in aanwezigheid van de griffier.