Uitspraak
Uitspraak: 10 juni 2005
Rolnummer: 04/110
Rolnr. rechtbank: 345473/03-10678
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid STAEDION,
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: Staedion,
procureur: mr. J.P. van Ginkel,
tegen
[HUURDER],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. G. Janssen.
Het geding
Bij exploot van 29 december 2003 is Staedion in hoger beroep gekomen van het vonnis van 7 oktober 2003, door de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven heeft Staedion onder overlegging van drie producties één grief tegen het vonnis aangevoerd.
Bij memorie van antwoord heeft [huurder] de grief bestreden.
Tenslotte hebben partijen de processtukken gefourneerd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder “Feiten” van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2.1 Het gaat, kort samengevat, om het volgende.
2.2 Op 15 oktober 1983 heeft de rechtsvoorganger van Staedion aan [huurder] verhuurd de zelfstandige woonruimte aan de [adres], verder te noemen de woning.
2.3 Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Algemene Woningbouwvereniging van toepassing. Hierin staan onder meer de volgende bepalingen:
“4.1.1. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en hoofdverblijf voor huurder en zijn huishouden. Huurder verplicht zich het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven.
4.1.2. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder gebruiken en onderhouden. Hij zal daarbij de voorschriften van verhuurder ten aanzien van de in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen in acht nemen.
4.1.3. Huurder zal zich onthouden van gedragingen , waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, danwel hinderlijk en storend zijn voor, of overlast bezorgen aan, omwonenden.
…
4.1.6. Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder verboden in het gehuurde een bedrijf of nering uit te oefenen of niet daarvoor bestemde ruimten te bewonen.”
2.4 Op 28 januari 2003 heeft de politie in de woning een inval gedaan. De politie trof een professionele hennepkwekerij aan met 228 hennepplanten, elf assimilatielampen, een waterpomp, een koolstoffilter, een luchtfilter, twee ventilatoren, vier tijdschakelaars, elf voorschakelapparaten en een schakelkast. De politie heeft de hennepkwekerij ontmanteld en de voorwerpen in beslaggenomen.
2.5 Staedion heeft in dit geding, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Zij voert daartoe, eveneens kort gezegd, aan, dat [huurder], door de woning als hennepkwekerij te gebruiken, in strijd met de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Algemene Woningbouwvereniging heeft gehandeld, en in strijd met zijn verplichting de woning als goed huurder te gebruiken, alsmede dat hij de woning niet overeenkomstig de bestemming welke daaraan bij de huurovereenkomst is gegeven, heeft gebruikt.
2.6 De rechtbank heeft deze vorderingen van Staedion afgewezen. Zij overwoog daarbij, dat, omdat er in het onderhavige geval geen sprake is van ontstane schade voor Staedion of van overlast voor buren of omwonenden, gevaar voor herhaling gering moet worden geacht en de schending van de verplichtingen van [huurder] kort heeft geduurd, niet kan worden gezegd dat er sprake is van een zodanig ernstig tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder door [huurder], dat een ontbinding gerechtvaardigd is. Verder overwoog de rechtbank, dat het feit dat [huurder] de kans heeft geschapen dat er schade en overlast zou ontstaan, onvoldoende is om het oordeel anders te doen uitvallen. Hiertegen is Staedion in hoger beroep gekomen.
3. De grief legt het geschil in volle omvang aan het hof voor. Het hof overweegt verder als volgt.
3.1 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, staat vast dat [huurder] in de woning een professionele hennepkwekerij heeft gehad en dat hij derhalve de woning niet overeenkomstig de daaraan in de huurovereenkomst gegeven bestemming en in strijd met het in 4.1.6 van de Algemene bepalingen vermelde verbod om daarin een bedrijf of nering uit te oefenen heeft gebruikt. Aldus is [huurder] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van een op hem jegens Staedion op grond van de huurovereenkomst rustende verplichting. Deze tekortkoming rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming. Daarbij is met name in aanmerking genomen dat de hennepkwekerij een professioneel karakter had. Verder heeft [huurder] niet gemotiveerd betwist, dat gelet op de door de politie inbeslaggenomen apparatuur, waaronder 11 assimilatielampen (met een gebruik van 3000 watt per lamp) en de overige inbeslaggenomen apparatuur, het aannemelijk moet worden geacht dat [huurder] geknoeid heeft met de elektrische installatie die immers ingericht is voor gebruik als woonruimte, dat het feit dat [huurder] zelf heeft aangegeven dat hij door het energiebedrijf is aangeslagen voor een boete erop wijst dat hij aan de elektriciteitsinstallatie niet toegestane wijzigingen heeft aangebracht, en dat informatie door Staedion bij elektriciteitsmaatschappij Eneco heeft uitgewezen dat [huurder] elektriciteit voor de meter heeft afgetapt. Uit de door [huurder] onvoldoende weersproken of becommentarieerde in het geding gebrachte brief van de politie aan Staedion van 9 december 2003 kan worden afgeleid dat het kweken van hennep leidt tot gevaarlijke situaties, waaronder overbelasting van het stroomnetwerk en brandgevaar. Dat het gevaar niet tot brand heeft geleid, doet daaraan niet af.
3.2 [huurder] heeft tot zijn specifieke omstandigheden het volgende aangevoerd. De woning heeft geen schade opgelopen. De omwonenden wensen blijkens overgelegd verklaringen niet dat [huurder] vertrekt. Er was geen overlast. Hij heeft een hoge leeftijd, hij was op 26 augustus 2003 onlangs 65 jaar oud geworden. Hij heeft suikerziekte. Hij verkeert in slechte financiële omstandigheden, het woningaanbod en zijn financiële omstandigheden zijn beperkt. Er is sprake van een huurrelatie van 20 jaar en er is nimmer sprake geweest van enig probleem tussen partijen. Hij heeft spijt. Het gevaar voor herhaling is te verwaarlozen. Hij is zo vroegtijdig gestopt hij nooit enige opbrengst heeft gehad uit de verkoop van de plantjes.
3.3 Naar het oordeel van het hof brengen deze omstandigheden, indien juist, niet met zich mee, dat het gewicht van de onderhavige tekortkoming, afgewogen tegen het belang van [huurder] bij behoud van de woning, onvoldoende zwaar is om de ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd te achten. Bij deze afweging neemt het hof in aanmerking dat Staedion als woningbouwvereniging met onder meer als doelstelling het verhuur van woningwetwoningen (groot) belang heeft bij het handhaven van de woonbestemming van haar woningen. Bij deze afweging betrekt het hof tevens dat [huurder] zijn stellingen dat hij wegens een slechte gezondheid een verhuizing niet aankan en dat hij echt nergens heen kan, onvoldoende heeft onderbouwd.
3.4 Het hof gaat aan het door [huurder] gedane bewijsaanbod voorbij, aangezien het niet relevant is.
3.5 Het voorgaande brengt mee, dat het vonnis waarvan beroep niet in stand kan blijven en dat de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar zijn als na te melden. Het hof zal bij de ontruiming een termijn van zes maanden na betekening in acht nemen. Staedion heeft in eerste aanleg onvoldoende aangevoerd om tot toewijzing van haar vorderingen te kunnen komen. Indien zij in eerste aanleg wel voldoende zou hebben aangevoerd, zou de door haar geïnitieerde procedure in hoger beroep niet nodig zijn geweest. Hierin ziet het hof aanleiding om de proceskosten in beide instanties te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, van 7 oktober 2003,
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst betreffende de woonruimte gelegen aan de [adres] tussen Staedion als verhuurster en [huurder] als huurder;
veroordeelt [huurder] om binnen zes maanden na betekening van dit arrest – zijnde dit het vastgestelde tijdstip van ontruiming van de woonruimte – volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels van deze woonruimte ter vrije beschikking van Staedion te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging van Staedion om bij gebreke van volledige voldoening aan voormelde veroordeling de ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [huurder], met gelasting aan [huurder] deze kosten te voldoen op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot of proces-verbaal van de met deze ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven;
veroordeelt [huurder] tot betaling aan Staedion van een bedrag van € 386,32 (inclusief € 33,08 servicekosten) per maand, vermeerderd met eventuele wettelijke verhogingen, tot aan de dag waarop het gehuurde door [huurder] en de zijnen volledig verlaten en ontruimd zal zijn;
verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in beide instanties in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.H. de Wild, A.A. Schuering en M.H. van Coeverden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 juni 2005 in aanwezigheid van de griffier.