ECLI:NL:GHSGR:2005:AU0188

• Datum uitspraak: 24 juni 2005
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: R05/189
• Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M.E. In’t Velt-Meijer; C.G. Beyer-Lazonder; M.H. van Coeverden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontvankelijkheid verzoek tot benoeming deskundige bij huurprijsaanpassing winkelpand

In deze zaak staat de uitleg van de 'overeengekomen duur' van een huurovereenkomst centraal, waarbij het hof oordeelt dat de aanvankelijk overeengekomen duur van vijf jaren bepalend is, ook bij stilzwijgende verlenging.

De huurder had een verzoek ingediend om een deskundige te benoemen om de huurprijs aan te passen, omdat deze niet meer aansloot bij het geldende huurniveau. De verhuurder voerde aan dat de huurovereenkomst telkens voor vijf jaar was verlengd en dat een verzoek tot huurprijsaanpassing pas na afloop van de lopende periode kon worden gedaan.

Het hof verwierp het verweer van de verhuurder en bevestigde dat het verzoek van de huurder ontvankelijk was op grond van artikel 7:303 lid 1 sub b BW. Tevens wees het hof het beroep van de verhuurder op een clausule in de huurovereenkomst die neerwaartse huurprijsaanpassing uitsluit af, omdat dit niet ten nadele van de huurder kan afwijken van de wet.

De bestreden beschikking van de rechtbank, waarin Frisia Makelaardij B.V. werd benoemd tot deskundige, werd bekrachtigd en de verhuurder werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof verklaart het verzoek tot benoeming van een deskundige ontvankelijk en bekrachtigt de beschikking van de rechtbank.

Uitspraak

Uitspraak: 24 juni 2005

Rekestnummer: R 05/189

Repnr. rechtbank: 448920/04-52438

HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft de volgende beschikking gegeven in de zaak van

[VERHUURDER],

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna te noemen: [verhuurder],

procureur: mr. H.J.A. Knijff,

tegen

[HUURDER],

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [huurder],

procureur: mr. F.J. Vos.

Het geding

Bij op 9 februari 2005 ter griffie van dit hof ingekomen beroepschrift is [verhuurder] in hoger beroep gekomen van de beschikking van 16 december 2004 door de rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, gegeven tussen [huurder] als verzoekster en [verhuurder] B.V. als verweerster. Daarbij heeft [verhuurder] vier grieven tegen de bestreden beschikking aangevoerd. [huurder] heeft een verweerschrift ingediend. Ter zitting van dit hof van 17 juni 2005 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten nader doen toelichten, [verhuurder] door mr. M. Visser, advocaat te Amsterdam en [huurder] door haar procureur.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

[huurder] heeft met [verhuurder] een huurovereenkomst gesloten, ingaande 15 juli 1991 met betrekking tot het winkelpand aan de Fahrenheitstraat 519 te ‘s-Gravenhage.

De huurovereenkomst bepaalt voor wat de duur betreft het volgende:

“Artikel 2 – de huurtijd.

1. Deze huur en verhuur zijn aangegaan voor de tijd van vijf jaren, ingaande 15 juli 1991 en lopend tot 15 juli 1996.

2. Indien niet met inachtneming van een termijn van twaalf maanden, derhalve voor of op 15 juli 1995 door huurder een huuropzegging per aangetekend schrijven met bericht van ontvangst c.q. deurwaardersexploit heeft plaatsgehad, wordt deze huurovereenkomst verlengd voor de tijd van vijf jaar, dus tot 15 juli 2001. Na afloop van deze periode wordt de overeenkomst eventueel verlengd met telkens termijnen van vijf jaar op overeenkomstige wijze.”

2. [huurder] heeft bij op 19 oktober 2004 bij de griffie van de rechtbank ingekomen verzoekschrift verzocht om op grond van het bepaalde in artikel 7: 304 lid 2 BW een deskundige te benoemen, aangezien zij van oordeel was dat de huur niet meer aansloot bij het geldende huurniveau ter plaatse en veel te hoog was.

3. De rechtbank heeft in de bestreden beschikking Frisia Makelaardij B.V. benoemd tot deskundige. De rechtbank heeft daarbij het verweer van [verhuurder], dat een verzoek tot nadere huurprijsvaststelling pas medio 2006 kan plaatsvinden, verworpen.

4. De eerste drie grieven richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het verzoek van [huurder] is gebaseerd op en toewijsbaar is krachtens artikel 7:303 lid 1 sub b B.W en ontvankelijk is en lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

[verhuurder] voert aan, dat de huurovereenkomst telkens is verlengd voor een periode van vijf jaren, dat dus sprake is van een bepaalde duur en dat artikel 7:303 lid sub a BW van toepassing is. Het verzoek tot aanpassing van de huur kan ingevolge dat artikel pas worden gedaan na afloop van de thans lopende periode van vijf jaar.

5. Het hof overweegt als volgt. Blijkens de wetsgeschiedenis van artikel 7:303 BWmoet onder “de overeengekomen duur” in lid 1 sub a van dat artikel worden verstaan: de aanvankelijk overeengekomen duur, ongeacht de eventuele mogelijkheid van verlenging door gebruikmaking van een optie. De onderhavige overeenkomst is niet verlengd doordat [huurder] zich tegenover de [verhuurder] erover heeft uitgesproken dat zij de overeenkomst wilde verlengen, zoals bij het gebruikmaken van een optie het geval is, doch telkens stilzwijgend verlengd. Een redelijke wetsuitleg brengt naar het oordeel van het hof mee, dat in dit geval onder “de overeengekomen duur” eveneens moet worden verstaan de aanvankelijk overeengekomen duur van vijf jaren.

Dat betekent dat in dit geval het bepaalde in lid 1 sub b van genoemd artikel van toepassing is, zodat [huurder] ontvankelijk is haar verzoek tot benoeming van een deskundige en dat de eerste drie grieven geen doel treffen.

6. De vierde grief klaagt erover dat de rechtbank is voorbijgegaan aan het beroep van [verhuurder] op artikel 4 van de huurovereenkomst, waarin staat dat de huurprijs nimmer neerwaarts kan worden aangepast.

7. Ook deze grief slaagt niet, reeds omdat op grond van artikel 7:291 BW niet ten nadele van de huurder van (onder meer) artikel 7:303 BW kan worden afgeweken. Dat artikel 4 van de huurovereenkomst door de rechter zou zijn goedgekeurd is gesteld noch gebleken.

8. Nu de grieven falen, dient de bestreden beschikking te worden bekrachtigd. [verhuurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt de beschikking van de rechtbank te ’s-Gravenhage van 16 december 2004, gegeven tussen partijen;

- veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van [huurder] bepaald op € 291,= aan verschotten en op € 1.789,= aan salaris voor de procureur.

Deze beschikking is gegeven door mrs. J.M.E. In’t Velt-Meijer, C.G. Beyer-Lazonder en M.H. van Coeverden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juni 2005 in aanwezigheid van de griffier.