Uitspraak
Uitspraak: 6 januari 2006
Rolnummer: 05/577 KG
Zaak/Rolnr. rechtbank: 234995/KG ZA 05-187
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURSTER],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [huurster],
procureur: mr. E.J. van der Wilk,
tegen
STICHTING DE NIEUWE UNIE,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Nieuwe Unie,
procureur: mr. E. Grabandt.
Het geding
Bij exploot van 15 april 2005 is [huurster] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 30 maart 2005, door de voorzieningenrechter van de rechtbank te Rotterdam in kort geding gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven, die bij de appèldagvaarding is meebetekend, heeft [huurster] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd.
Bij memorie van antwoord heeft de Nieuwe Unie onder overlegging van twee producties de grieven bestreden.
Ten slotte hebben partijen de processtukken gefourneerd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat, kort samengevat, om het volgende.
1.1 De Nieuwe Unie heeft sinds 25 november 2003 aan [huurster] de woonruimte aan de [adres] verhuurd tegen een huurprijs van laatstelijk € 319,24 per maand. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de “Algemene voorwaarden bij huurovereenkomst zelfstandige woning, d.d. 1 januari 2001”. Artikel 9.2 van deze algemene voorwaarden luidt:
“Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich in het gehuurde bevinden voor wie huurder verantwoordelijk is.”
1.2 Na klachten over overlast door [huurster] aan omwonenden heeft de Nieuwe Unie bij dagvaarding van 29 juni 2004 een kort geding tegen [huurster] aangespannen, waarin ontruiming van de woning werd gevorderd. Dit kort geding is behandeld op 2 augustus 2004. Ter terechtzitting heeft [huurster] beterschap beloofd. Zij legde ter terechtzitting een arbeidsovereenkomst over, volgens welke zij op basis van de Wet Sociale Werkvoorziening in dienst zou treden bij de gemeente Rotterdam, dienst Roteb. De voorzieningenrechter heeft de procedure drie maanden aangehouden. Nadat de Nieuwe Unie in de drie daarop volgende maanden geen klachten over [huurster] heeft ontvangen, is de procedure geroyeerd.
1.3 De Nieuwe Unie heeft een nieuw kort geding tegen [huurster] aangespannen wegens klachten van omwonenden vanaf 7 november 2004. In dit nieuwe kort geding heeft de Nieuwe Unie ontruiming van de door [huurster] gehuurde woning gevorderd. De voorzieningenrechter van de rechtbank heeft deze vordering toegewezen. Hiertegen is [huurster] in hoger beroep gekomen.
2. Grief 1 luidt:
“Ten onrechte heeft de Voorzieningenrechter bepaald dat in voldoende mate is komen vast te staan, dat het gedrag van [huurster] en haar bezoekers heeft geleid en nog steeds leidt tot ernstige vormen van overlast waardoor de omwonenden in ernstige mate gehinderd worden in hun woongenot, waardoor van de Nieuwe Unie niet langer kan worden verlangd dat [huurster] nog langer van de woning gebruik maakt en dat derhalve de gevorderde voorziening (onder meer ontruiming van het gehuurde) zal worden toegewezen.”
3. Het hof overweegt, dat de stelling van [huurster] dat het in ieder geval vanaf januari 2005 rustig is rondom [huurster], niet opgaat. Uit de in eerste aanleg overgelegde producties blijkt, dat er ook vanaf januari 2005 sprake is van overlast.
4. Ook de stelling dat de klachten met name zijn geuit door [een buurman], gaat niet op. Ook [drie andere omwonenden] hebben klachten geuit.
5. Ook het verweer van [huurster] dat het pand gehorig is, gaat niet op. Als het gehorig is, moet men extra voorzichtig zijn om geen geluidsoverlast te veroorzaken. Het feit dat het gehorig is, levert geen vrijbrief op tot het veroorzaken van geluidsoverlast.
6. [huurster] heeft gesteld dat zij niet, althans niet altijd, verantwoordelijk zou zijn voor gedragingen van [haar ex-vriend]. Hieromtrent overweegt het hof dat uit de overgelegde verklaringen blijkt dat meerdere malen overlast door [ex-vriend] is veroorzaakt nadat [huurster] hem had binnengelaten, en [huurster] is verantwoordelijk voor gedragingen van mensen die zij binnenlaat.
7. Uit de overgelegde verklaringen komt een beeld naar voren van veelvuldige (geluids)hinder door [huurster] of haar bezoekers. Dit beeld wordt bevestigd door de sfeerrapportage die op 2 maart 2005 is opgemaakt door [de wijkagent]. In deze rapportage concludeert hij dat ondanks de uitspraak dat [huurster] in drie aaneensluitende maanden geen enkele overlast meer mocht veroorzaken voor haar woonomgeving op straffe van ontruiming, er naar zijn mening geen wezenlijke verandering in het woon- en leefgedrag van [huurster] is ontstaan en dat [huurster] dan wel haar komende en gaande bezoekers naar zijn mening ernstige onveiligheidsgevoelens veroorzaken bij de overige bewoners. Hetgeen [huurster] ter toelichting op grief 1 heeft aangevoerd, is onvoldoende om dit beeld te ontkrachten. [huurster] heeft in vergaande mate verzuimd maatregelen te nemen om te voorkomen dat opnieuw overlast zou optreden. Naar het oordeel van het hof kon onder deze omstandigheden, na de waarschuwing die [huurster] tijdens de behandeling van het eerste kort geding gekregen heeft, van de Nieuwe Unie in redelijkheid niet worden verlangd dat [huurster] nog gebruik maakt van het gehuurde. Grief 1 faalt.
8. Grief 2 luidt:
“Ten onrechte heeft de Voorzieningenrechter bepaald dat de Nieuwe Unie [huurster] nog eenmaal heeft gesommeerd de overlast te staken en dat er ook na januari 2005 klachten zijn ontvangen.”
9. Naar het oordeel van het hof heeft [huurster] geen belang bij de grief, omdat een nadere sommatie alvorens ontruiming te kunnen vorderen, niet noodzakelijk was gezien de waarschuwing die [huurster] tijdens de behandeling van het eerste kort geding heeft gekregen. Dit betekent dat grief 2 faalt.
10. Grief 3 luidt:
“Ten onrechte heeft de Voorzieningenrechter de belangen van [huurster] bij behoud van het gehuurde niet in acht genomen en niet voor een minder verstrekkend alternatief gekozen.”
11. In de toelichting op de grief voert [huurster] aan dat uit het bestreden vonnis niet acht is geslagen op de belangen van [huurster] bij behoud van het gehuurde. Zij is verslaafd en dakloos geweest en heeft hier uiteindelijk hulp voor gezocht. Na enige tijd was zij zover om zelfstandig te gaan wonen. Daarbij krijgt zij twee keer per week woonbegeleiding. Verder staat zij op een wachtlijst voor werk. In de tussentijd volgt zij enkele middagen per week een dagbesteding bij het MFC-Zuid. Als zij haar woning verliest, dan verliest zij alles wat zij tot op heden heeft weten op te bouwen. De kans op terugval in de oude situatie zal groot zijn. Daarnaast is zij gehandicapt. Zij dient zich voort te bewegen middels een scootmobiel. Zij wijst op een minder verstrekkend alternatief als het opleggen van dwangsommen.
12. Het hof acht gezien de veelvuldige overlast niet aannemelijk dat een minder verstrekkend alternatief voor ontruiming, zoals het opleggen van dwangsommen, aan de overlast een einde zou maken. Om aan de overlast een einde te maken, is ontruiming noodzakelijk. Naar het oordeel van het hof is [huurster] voldoende gewaarschuwd voor de consequentie van het voortduren van de overlast. De persoonlijke belangen van [huurster] om het gehuurde te blijven bewonen, moeten wijken voor de belangen van de omwonenden, die de Nieuwe Unie zich – terecht - heeft aangetrokken. Grief 3 faalt.
13. Nu de grieven falen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen en het door [huurster] in hoger beroep gevorderde afwijzen. Het hof zal [huurster] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam van 30 maart 2005;
wijst het door [huurster] in hoger beroep gevorderde af;
veroordeelt [huurster] in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van de Nieuwe Unie tot aan deze uitspraak begroot op € 1.185,-, waarvan € 291,- aan verschotten en € 894,- aan salaris van de procureur;
verklaart dit arrest voorzover betrekking hebbend op de proceskosten-veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, C.G. Beyer-Lazonder en M.H. van Coeverden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 januari 2006 in aanwezigheid van de griffier.