Uitspraak
Uitspraak: 17 maart 2006
Rolnummer: 04/1582
Rolnr. rechtbank: 04/2713
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURDER],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. M.H.J. Toxopeus,
tegen
De CHRISTELIJKE WOONSTICHTING VIDOMES,
gevestigd te Zoetermeer,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vidomes,
procureur: mr. L.Ph.J. baron van Utenhove.
Het geding
Bij (herstel)exploot van 4 november 2004 is [huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 5 augustus 2004, door de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven heeft [huurder] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft Vidomes de grieven bestreden. Tenslotte hebben partijen de processtukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder “1. Feiten” van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat, kort samengevat, om het volgende.
2.1. Vidomes en [huurder] hebben een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres], verder te noemen: de woning.
2.2. De huur bedroeg laatstelijk € 460,90 per maand, welk bedrag maandelijks bij vooruitbetaling moest worden voldaan.
2.3. Bij vonnis van 15 mei 2003 van de rechtbank ’s-Gravenhage is [huurder] veroordeeld tot onder meer betaling van achterstallige huur.
2.4. Bij brief van 18 december 2003 heeft Vidomes een betalingsregeling met [huurder] bevestigd. In deze brief staat onder meer:
“(…) Het totale bedrag dat u dient te voldoen is € 950,94.
Dit bedrag wordt in 12 termijnen van € 79,25 voldaan.
De regeling gaat in op 1 januari 2004. U voldoet deze bedragen voor de eerste dag van de nieuwe maand. (…)
Wij adviseren u de termijnbetalingen en/of de maandelijkse huur op tijd te voldoen. Indien dit niet gebeurt, geeft Vidomes de totale vordering uit handen aan de deurwaarder. De bijkomende kosten zijn dan geheel voor uw rekening. (…)”
2.5. In december 2003 is [huurder] zijn verplichtingen voor de maand januari 2004 nagekomen. In januari 2004 heeft hij niets betaald. Op 16 februari 2004 is hij alsnog zijn verplichtingen voor de maand februari 2004 nagekomen. Op 29 maart 2004 heeft hij de huur voor maart 2004 en het bedrag van de betalings-regeling voldaan.
2.6. Bij dagvaarding van 26 maart 2004 heeft Vidomes onder meer betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. De rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen. Hiertegen is [huurder] in hoger beroep gekomen.
3.1. Grief I luidt als volgt:
“Ten onrechte heeft de Rechtbank, Sector Kanton, locatie Delft, in haar vonnis d.d. 5 augustus 2004 overwogen:
“4.1. [huurder] heeft een aantal betalingsbewijzen in het geding gebracht. Met betrekking tot deze betalingsbewijzen overweegt de kantonrechter:
a) dat Vidomes in deze procedure betaling vordert van de door [huurder] sedert 1 oktober 2003 niet dan wel niet tijdig betaalde huurpenningen, zodat het door [huurder] overgelegde betalingsbewijs met betrekking tot de maande september 2003 buiten beschouwing dient te blijven; en
b) dat de overigens door [huurder] overgelegde betalingsbewijzen door Vidomes in de reacties tot en met de akte uitlating producties steeds zijn verantwoord.”
3.2. Grief II luidt als volgt:
“Ten onrechte heeft de Rechtbank te ’s-Gravenhage, Sector Kanton, locatie Delft, in haar vonnis d.d. 5 augustus 2004 overwogen:
“4.2. Nu [huurder] naast vorenbedoelde betalingsbewijzen geen overige betalingsbewijzen in het geding heeft gebracht dient in deze procedure te worden uitgegaan van de door Vidomes verstrekte specificatie(s). Dit betekent dat [huurder] tot en met de maand juli 2004 een betalingsachterstand heeft van € 1.473,98”
“4.3. De verwijzing door [huurder] naar de brief van Vidomes van 18 december 2003 werpt daarop geen ander licht nu die brief (kennelijk) ziet op de betalingsachterstand per december 2003, terwijl in de inlei-den-de dagvaarding inmiddels wordt gevorderd de betalingsachterstand tot en met maart 2004, zodat een en ander zich niet met elkaar laat vergelijken.”
3.3. Grief III luidt als volgt:
“Ten onrechte heeft de Rechtbank, Sector Kanton, locatie Delft, in het vonnis d.d. 5 augustus 2004 overwogen:
“4.4. Voormelde huurachterstand tot en met de maand juli 2004 ad € 1.473,98, alsmede het feit dat [huurder] reeds eerder is veroordeeld terzake van een huurachterstand, rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.”
3.4. De grieven en de toelichting daarbij gaan ervan uit dat de betalingsregeling tussen partijen van 18 december 2003 niet is vervallen door het niet voldoen van een of meerdere termijnen daarvan. Uit de toelichting bij de grieven begrijpt het hof verder dat [huurder] tevens een beroep doet op de uitzondering dat de tekortkoming ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt, gezien de geringe betekenis van de tekortkoming.
4. Het hof overweegt als volgt.
4.1. Hierboven sub 2.4. staat de inhoud van de betalingsregeling tussen partijen d.d. 18 december 2003 vermeld. Naar het oordeel van het hof blijkt uit deze overeenkomst niet dat bij het niet voldoen van een of meerdere termijnen van de betalingsregeling de gehele (restant)vordering direct opeisbaar is. Er is derhalve geen sprake van verzuim met betrekking tot de niet-vervallen termijnen van de betalings-regeling. Dit brengt met zich mede dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg slechts een bedrag opeisbaar was van (€ 449,55 wegens huur maart 2004 + € 79,24 wegens termijn betalingsregeling maart 2004 + € 8,79 wegens deeltekort betalingstermijn februari 2004 =) € 537,58.
4.2. Het hof overweegt voorts als volgt. In beginsel rechtvaardigt iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de ontbinding van die overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voormelde betalingsachterstand kan in beginsel derhalve ontbinding van de huurover-eenkomst met zich mee brengen. In dit geval oordeelt het hof echter dat de tekortkoming van [huurder] van geringe betekenis is, nu de betalingsachterstand op 26 maart 2004 niet meer bedroeg dan één maand huur en € 79,24 ter zake van een termijn van de betalingsregeling (omdat hij in januari 2004 is opge-houden zijn huur vooraf te betalen, zoals overeengekomen was) en gebleken is dat hij na dagvaarding zijn betalingsverplichtingen voor de maanden maart, april en juni 2004 wel heeft voldaan, terwijl de opeisbare vordering in juli 2004 uiteindelijk bedroeg: (€ 449,55 huur mei 2004 + € 79,24 termijn betalingsregeling mei 2004 + € 460,90 huur juli 2004 + € 79,24 termijn betalingsregeling juli 2004 =) € 1.068,93, derhalve twee maanden huur en twee betalingstermijnen. Voornoemd oordeel wordt niet anders door het feit dat [huurder] reeds eerder bij vonnis tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld. De rechtbank heeft derhalve ten onrechte de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming gerechtvaardigd geacht. De grieven slagen in zoverre.
5. Het bewijsaanbod van Vidomes wordt gepasseerd, nu het niet ter zake dienend is.
6. Het slagen van de grieven brengt met zich mee dat de vorderingen van Vidomes tot - kortweg gezegd - ontbinding en ontruiming zullen worden afgewezen. Nu partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld, ziet het hof aanleiding de proceskosten in eerste aanleg te compenseren. Voorts heeft het tot gevolg dat de eindafrekening tussen partijen op andere wijze zal moeten plaatsvinden dan blijkens het door Vidomes bij memorie van antwoord overgelegde overzicht is gebeurd, nu bijvoorbeeld door [huurder] onder andere geen buitengerechtelijke incassokosten en kosten voor de ontruiming verschuldigd zijn. Aangezien [huurder] niet in de gelegenheid is geweest zich uit te laten over de producties die zijn overgelegd door Vidomes bij memorie van antwoord, zal het hof alvorens verder te beslissen een comparitie van partijen gelasten om inlichtingen van partijen over de betalingen tot heden te verkrijgen en aldus de omvang van de vordering van Vidomes te kunnen bepalen. Het spreekt voor zich dat [huurder] de wettelijke rente over laatst-bedoeld bedrag verschuldigd zal zijn vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening. Het hof merkt ten slotte uitdrukkelijk op dat partijen met voorgaande uitgangspunten in onderhavig arrest ook zelf in staat zouden moeten zijn thans de omvang van de vordering van Vidomes te bepalen. Indien de comparitie van partijen om voor-melde reden overbodig is, verzoekt het hof partijen dat tijdig te berichten aan de griffie van het hof.
7. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
De beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van 5 augustus 2004, door de rechtbank te
’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, gewezen tussen partijen;
en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van Vidomes af tot:
? ontbinding van de tussen partijen bestaande huur-en verhuurovereenkomst betreffende de woonruimte, staande en gelegen te [adres] en
? veroordeling het voormelde gehuurde, met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [huurder] mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vidomes te stellen;
- compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg zodanig dat iedere partij zijn of haar eigen kosten draagt;
- beveelt partijen, [huurder] in persoon en Vidomes deugdelijk vertegenwoor-digd door een persoon die gemachtigd is namens haar op te treden, en ver-gezeld van hun raadslieden, voor het hier-bo-ven in rechtsoverweging 6. omschre-ven doel te verschijnen voor de te dezen benoem-de raadsheer-commissaris mr. T.L. Tan in een der za-len van het Paleis van Justi-tie, Prins Clauslaan 60 te 's-Gravenhage, op vrijdag 2 juni 2006 te 10.00 uur, dan wel, voor het geval één der partijen binnen veertien dagen na heden, onder ge-lijktijdige opgave van de verhin-der-data van beide partijen voor de maanden juni, juli en augustus van 2006, opgeeft dan verhin-derd te zijn, op een door de raadsheer-commissaris nader vast te stellen datum en tijdstip;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, C.G. Beyer-Lazonder en
T.L. Tan en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 maart 2006 in aanwezigheid van de griffier.