Uitspraak
Uitspraak: 7 april 2006
Rolnummer: 04/ 1403
Zaaknr. rechtbank: 331944 \ CV EXPL 03-1075
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
COLTAVAST B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
appellante in het principaal appèl,
geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel appèl,
hierna te noemen: Coltavast,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
tegen
DELA VASTGOED B.V. (voorheen DELA INVESTMENTS II B.V.),
gevestigd te Eindhoven,
geïntimeerde in het principaal appèl,
appellante in het voorwaardelijk incidenteel appèl,
hierna te noemen: Dela,
procureur: mr. A.M. de Gier.
Het geding
Bij exploot van 8 oktober 2004 is Coltavast in hoger beroep gekomen van het vonnis van het tussenvonnis van 5 juni 2003 en het eindvonnis van 19 augustus 2004, door de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Gouda, gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven heeft Coltavast onder overlegging van één productie vier grieven tegen het eindvonnis van 19 augustus 2004 aangevoerd.
Bij memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in het voorwaardelijk incidenteel appèl heeft Dela de grieven in het principaal appèl bestreden en in voorwaardelijk incidenteel appèl één grief aangevoerd.
Bij memorie van antwoord in incidenteel appèl heeft Coltavast de grief in het voorwaardelijk incidenteel appèl bestreden.
Partijen hebben hun zaak op 24 maart 2006 doen bepleiten, Coltavast door mr. S. van der Kamp, advocaat te Amsterdam, en Dela door mr. R.G. Gebel, advocaat te Eindhoven. Beide raadslieden hebben een pleitnota overgelegd. Partijen hebben voorafgaand aan de pleidooien producties overgelegd.
Ten slotte heeft Coltavast de processtukken gefourneerd en hebben partijen arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 2.1 van het bestreden eindvonnis van 19 augustus 2004 zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat, kort samengevat, om het volgende.
2.1 Dela, toen nog geheten Jena Vastgoed B.V., huurt met ingang van 15 november 1985 van Vivast B.V. (behorende tot de Zeeman Groep B.V.) het winkelpand aan de Kleiweg 5-7 te Gouda, verder te noemen het gehuurde.
2.2 Artikel 8 lid 3 van Pro deze (hoofd)huurovereenkomst luidt:
“Verhuurder verplicht zich het gehuurde niet te vervreemden zonder het tevoren bij aangetekende brief, gericht aan huurder, te koop te hebben aangeboden tegen dezelfde prijs, waarvoor hij bereid is het aan een derde te verkopen. Indien alsdan huurder binnen veertien dagen na de dagtekening van de aangetekende brief zich eveneens bij aangetekende brief, gericht aan verhuurder, bereid verklaart het gehuurde tegen die prijs te kopen, zal ieder der partijen kunnen vorderen, dat binnen een maand na dagtekening van laatstgemelde aangetekende brief het transport van het gehuurde door verhuurder aan huurder plaatsvindt, zulks bij een door huurder aan te wijzen notaris, onder de te dien dage gebruikelijke bepalingen. ... “
2.3 Artikel 8 lid 5 van Pro deze (hoofd)huurovereenkomst luidt:
“Verhuurder behoeft het pand niet aan te bieden aan huurder wanneer verkoop of overdracht plaatsvindt aan andere tot de Zeeman Groep behorende bedrijven of daarmee gelieerde exploitatiemaatschappijen.”
2.4 Coltavast huurt met ingang van 1 september 1998 het gehuurde onder van Dela, toen nog geheten Jena Vastgoed B.V. Artikel 6 van Pro deze onderhuurovereenkomst luidt als volgt:
“Indien het gehuurde conform het bepaald in art. 8 lid 3 en Pro lid 4 van de hoofdhuurovereenkomst wordt aangeboden, is Jena gehouden haar rechten en verplichtingen voortvloeiende uit deze bepalingen direct aan Coltavast over te dragen. Voor zover Zeebeleg weigert aan deze overdracht mee te werken is Jena verplicht om bij ontvangst van een aanbiedingsbrief van Zeebeleg zoals bedoeld in art. 8 lid 4 van Pro de hoofdhuurovereenkomst, Coltavast nog dezelfde dag hiervan op de hoogte te stellen. Coltavast dient vervolgens binnen twaalf dagen na kennisname aan Jena te laten weten of van het voorkeursrecht van koop gebruik moet worden gemaakt. In het geval Coltavast dit wenst, is Jena gehouden om binnen de in art. 8 lid 4 van Pro de hoofdhuurovereenkomst genoemde termijn het aanbod ten behoeve van Coltavast en Zeebeleg zal ingaan.”
2.5 Op 28 december 1989 heeft Vivast B.V. het gehuurde in eigendom overgedragen aan Exploitatiemij. Zeebeleg B.V., een andere tot de Zeeman Groep behorende vennootschap.
2.6 Op 11 november 1999 is het gehuurde in eigendom overgedragen aan Brons’ Textiel Supermarkten B.V., een 100 % dochtervennootschap van Warburgt B.V., op dat moment nog deel uitmakend van de Zeeman Groep.
2.7 Op 15 november 1999 zijn alle aandelen in Warburgt B.V. geleverd aan Dela Natura Uitvaartverzekeringen N.V. (verder te noemen Dela Natura). Bij akte van statutenwijziging van 7 maart 2000 is de naam van Brons’ Textiel Supermarkten B.V. gewijzigd in Warburgt II B.V.
2.8 Artikel 6 van Pro de akte van aandelenoverdracht bepaalt onder meer het volgende:
“Met het oog op de overdracht van de Aandelen zijn de volgende rechtshandelingen verricht:
…
g. Exploitatie-mij. Zeebeleg B.V. , voornoemd, heeft aan Brons’ Textiel Supermarkten B.V. de navolgende registergoederen verkocht en in eigendom geleverd:
…
(…) Kleiweg 5/7 te 2801 GB Gouda (…)”.
2.9 Dela is een 100 % dochter van Dela Natura. Beide vennootschappen hebben dezelfde bestuurder(s).
2.10 Coltavast stelt dat Dela de bepaling over het voorkeursrecht in de onderhuurovereenkomst heeft overtreden. Zij heeft op basis van die stelling een aantal vorderingen ingesteld. De rechtbank heeft die vorderingen afgewezen. Hiertegen is Coltavast in hoger beroep gekomen.
3. Het hof overweegt ten aanzien van het geschil in hoger beroep het volgende. Dela heeft in eerste aanleg het verweer gevoerd dat de bepaling over het voorkeursrecht in de onderhuurovereenkomst alleen van toepassing is bij verkoop van het gehuurde aan een (rechts)persoon buiten de Zeeman Groep en niet bij de verkoop van aandelen in een vennootschap waarin het gehuurde zit, aan een (rechts)persoon buiten de Zeeman Groep. Dela heeft dit verweer in hoger beroep niet prijsgegeven (en in het voorwaardelijk incidenteel appèl genoemd). Dit betekent dat via de devolutieve werking van het appèl dit verweer in hoger beroep aan de orde is.
4. Het hof overweegt dat de tekst van artikel 6 van Pro de onderhuurovereenkomst alleen spreekt over koop van het gehuurde en niet over koop van aandelen van een vennootschap waarin het gehuurde zit. De tekst van artikel 6 biedt Pro ook geen aanknopingspunt voor de veronderstelling dat het voorkeursrecht ook van toepassing zou zijn bij overdracht van aandelen van een vennootschap waarin het gehuurde zit, aan een (rechts)persoon buiten de Zeeman Groep. Als deze veronderstelling wel juist zou zijn, had men mogen verwachten dat contractueel geregeld zou zijn waarop het voorkeursrecht betrekking zou hebben, op de aandelen of op het gehuurde, en als het voorkeursrecht op het gehuurde betrekking zou hebben, had men mogen verwachten dat geregeld zou zijn hoe de koopprijs zou worden bepaald. Over dat alles staat niets in de onderhuurovereenkomst. Feiten waaruit volgt dat het ondanks de tekst van artikel 6 de Pro bedoeling van partijen zou zijn dat het voorkeursrecht ook van toepassing zou zijn bij een aandelenoverdracht, zijn door Coltavast niet gesteld. Daarom gaat het hof aan het bewijsaanbod van Coltavast op dit punt voorbij. Het hof concludeert dat het voorkeursrecht niet van toepassing is op een overdracht van aandelen van een vennootschap aan een (rechts)persoon buiten de Zeeman Groep.
5. Het hof overweegt verder het volgende. Als de aandeelhouder van de aandelen van Exploitatie-Mij Zeebeleg B.V. toen dit bedrijf nog eigenaar was van het gehuurde en de vier andere onroerende goederen, deze aandelen in Exploitatie-Mij Zeebeleg B.V. rechtstreeks zou hebben verkocht en overgedragen aan Dela Natura, waardoor de zeggenschap over de onroerende goederen buiten de Zeeman Groep zou geraken, zou het voorkeursrecht niet van toepassing zijn, aangezien het voorkeursrecht niet van toepassing is bij een aandelenoverdracht. Niet valt in te zien waarom dit anders zou zijn als het gehuurde eerst binnen de Zeeman Groep wordt overgedragen aan een dochtervennootschap van het tot de Zeeman Groep behorende Warburgt B.V. en vervolgens de aandelen in Warburgt B.V. worden overgedragen aan Dela Natura, ook al heeft de overdracht van het gehuurde binnen de Zeemangroep plaats gevonden met het oog op de toekomstige aandelenoverdracht. De conclusie is dat met de overdracht van het gehuurde binnen de Zeeman Groep op 11 november 1999, ook al geschiedde die met het oog op de daarop volgende aandelenoverdracht op 15 november 1999 aan een vennootschap buiten de Zeeman Groep – overigens ten overstaan van een andere notaris - , het voorkeursrecht niet is geschonden.
6. Uit het voorgaande volgt, dat het voorkeursrecht niet van toepassing is. De vorderingen van Coltavast zijn niet toewijsbaar. De grieven in het principaal appèl gaan alle ervan uit dat het voorkeursrecht ook van toepassing is bij een aandelenoverdracht, dan wel dat de overdrachten van 11 november 1999 en 25 november 1999 in samenhang moeten worden bezien. Uit het bovenstaande volgt dat deze uitgangspunten onjuist zijn. Daarom behoeven de grieven in het principaal appèl geen behandeling. De onderwerpen die in het principaal appèl aan de orde zijn gesteld, zijn niet van belang voor de te nemen beslissing.
7. Het bestreden vonnis moet, onder verbetering van gronden worden bekrachtigd. Dit betekent, dat de voorwaarde waaronder het voorwaardelijk incidenteel appèl is ingesteld, niet in vervulling is gegaan, zodat het voorwaardelijk incidenteel appèl geen behandeling behoeft.
8. Het hof zal Coltavast als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het eindvonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Gouda, van 19 augustus 2004;
veroordeelt Coltavast in de proceskosten in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Dela begroot op € 8.137,-, waarvan € 241,- aan griffierecht en € 7.896,- aan salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In ’t Velt-Meijer, A.A. Schuering en K. Aantjes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 april 2006 in aanwezigheid van de griffier.