Uitspraak
Uitspraak: 3 maart 2006
Rolnummer: 05/31 KG
Rolnummer rechtbank: 451694/04-21510
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE,
negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURDER],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. E.M. van Hilten-Kostense,
tegen
[VERHUURDER],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [verhuurder],
procureur: mr. H.J.A. Knijff.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 27 december 2004 is [huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 29 november 2004 door de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen met het verzoek het vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen af te wijzen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [huurder] één grief tegen het vonnis aangevoerd, die door [verhuurder] bij memorie van antwoord (met producties) is bestreden. Op 10 febru-ari 2006 hebben partijen, beiden aan de hand van overgelegde pleitnota's, gepleit, mr. M.E. , advocaat te Amsterdam, voor [huurder] en mr. O.R. Siemelink, advocaat te Nieuwegein, voor [verhuurder].
Tenslotte hebben partijen onder overlegging van de stukken arrest gevraagd.
De beoordeling
1. Het hof gaat uit van de volgende feiten.
- Sinds 1992 huurde [huurder] de woning aan de [adres] van Vaillant-Kwartier B.V.
- Op 26 juni 2003 is in het kader van een kantonprocedure een vaststellingsovereenkomst tussen [huurder] en Vaillant-Kwartier B.V. gesloten, waarbij [huurder] zich verplicht heeft betalingen met betrekking tot achterstallige huur, lopende en komende huurtermijnen en proces- en incassokosten te verrichten. [huurder] is zijn verplichtingen niet nagekomen. In april 2004 bedroeg zijn huurachterstand inclusief kosten € 1.522,97.
- Per 1 mei 2004 is [verhuurder] eigenaar van de woning en daarmee opvolgend verhuurder geworden. Leegstra Makelaardij O.G. (verder Leegstra) behandelt de zaken met betrekking tot de verhuur namens de verhuurder.
- De huur bedroeg laatstelijk € 219,49 per maand. [huurder] heeft alleen de huur over de maand oktober 2004 betaald. De huurtermijnen over de maanden mei, juni, juli, augustus en september 2004 zijn ondanks aanmaningen onbetaald gebleven, hetgeen begin november 2004 resulteerde in een huurachterstand van € 1.085,33.
- [verhuurder] heeft [huurder] op 8 november 2004 gedagvaard op de voet van artikel 254 Rv Pro. en betaling gevorderd van de huurtermijnen mei tot en met oktober 2004 met rente en kosten, ontruiming van de woning en betaling van de maandelijkse huurpenningen vanaf 1 november 2004 zolang de gevorderde ontruiming nog niet heeft plaatsgevonden.
- Bij vonnis van 29 november 2004 heeft de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, bij vonnis ex artikel 254 Rv Pro. het gevorderde toegewezen.
- Op 7 januari 2005 heeft de ontruiming door de deurwaarder plaatsgevonden.
2.1. [huurder] heeft de volgende grief tegen het vonnis geformuleerd:
"Ten onrechte heeft de Voorzieningenrechter [huurder] veroordeeld tot ontruiming uit de door hem gehuurde woning."
2.2. In de toelichting wijst [huurder] er op, dat het om een relatief geringe achterstand van iets meer dan € 1000,-- ging en dat hij op de zitting (hof: in eerste aanleg) duidelijk heeft gewezen op de onderhoudsklachten zoals lekkages op het dak in de keuken en in de douche, gevaarlijke elektrische bedrading, afgebladderd verf-werk, houtrot van de raamkozijnen, het gebrek aan de brievenbus en de niet goed sluitende voordeur, zodat de kantonrechter hiervan kennis droeg. Als bewijs van het feit dat [huurder] doende was de eigenaar te bewegen het achterstallig onderhoud te doen uitvoeren verwijst hij naar een brief van 8 september 2004 van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag (verder DSO) aan hem ter bevestiging van de ontvangst van zijn brief van 1 september 2004 aan DSO. Vervolgens wijst hij naar een brief van 18 no-vem-ber 2004 van het Huurteam aan hem inhoudende, dat er geen huurver-laging op grond van het aantal punten van de woning mogelijk was, maar dat hij wel een onderhouds-procedure kon starten door het ondertekenen van het formulier Melding gebreken aan de woning en dit te versturen naar de ver-huur-der. Tenslotte verwijst [huurder] naar twee brieven d.d. 28 december 2004 van de DSO aan respectievelijk hem zelf en aan Leegstra betreffende (bevestiging) klachtmelding woningonderhoud [adres]. [huurder] stelt dat de eigenaar wel degelijk er van op de hoogte was dat hij wenste dat de gebreken werden verholpen. Zijn standpunt is dat sprake is van een verband tussen de gestelde gebreken en het niet betalen van de huur.
2.3. [verhuurder] heeft betwist dat [huurder] eerder dan tijdens de zitting van
22 no-vember 2004 onderhoudsklachten bij hem heeft gemeld. Ter zitting in hoger beroep is van de kant van [verhuurder] naar voren gebracht dat aan de huurders, waaronder [huurder], in mei 2004 schriftelijk is medegedeeld dat er een nieuwe verhuurder was, dat klachten konden worden gemeld bij Leegstra en dat er in spoedgevallen naar het opgegeven telefoon-nummer kon worden gebeld. [huurder] heeft zich niet met klachten gemeld.
2.4. Het hof vat het standpunt van [huurder] met betrekking tot de relatie tussen de gestelde onderhoudsgebreken en de niet betaling van de huurtermijnen op als een beroep op opschorting wegens een door de verhuurder tekortschieten in zijn plichten als verhuurder. Voor het mogen opschorten is nodig dat daadwerkelijk sprake is van ernstige gebreken aan de woning en dat de huurder de verhuurder meldt dat er gebreken aan de woning zijn van een dusdanig ernstige aard dat van hem als huurder geen betaling van de huur kan worden verlangd. Een dergelijke mededeling heeft [huurder] blijkens het hierna volgende niet gedaan, zodat hij reeds daarom niet tot opschorting mocht overgaan.
2.5. De brieven, waarop [huurder] zich beroept, zijn behoudens die van 28 de-cember 2004, die echter van na het vonnis dateert, niet aan [verhuurder] dan wel Leegstra gericht, zodat daaruit een klacht aan [verhuurder] met betrekking tot achterstallig onderhoud niet kan worden afgeleid. In de brief van 16 augustus 2004 van [huurder] aan Leegstra spreekt hij over betaling van de huur, maar niet over onderhoudsgebreken, zodat ook daaruit geen bekendheid bij [verhuurder] met de door [huurder] gestelde onderhoudsgebreken kan worden aangenomen. Ter zitting heeft [huurder] desgevraagd gezegd dat hij niet op andere wijze dan bij de brieven waarop hij zich beroept en zijn melding bij het Huurteam zijn klachten bij [verhuurder] of Leegstra heeft gemeld.
2.6. Het hof zal nog ingaan op de vraag of aannemelijk is dat de woning ernstige onderhoudsgebreken kende.
2.7. Uit de door [huurder] overgelegde brieven blijkt, anders dan hij betoogt, niet dat de door hem gestelde klachten door instanties zijn bevestigd.
Zo blijkt uit de brief van 8 september 2004 van DSO aan [huurder] alleen maar dat [huurder] op 1 september 2004 een brief inzake onder-houds-klachten aan DSO heeft gestuurd. De brief van 18 november 2004 van het Huurteam aan [huurder] heeft slechts betrekking op de puntenwaar-dering van de woning en vermeldt niets over geconstateerde gebreken. Het formulier van dezelfde datum
- blijkens de kop betreft het een model gemaakt door de Huurcommissie - met als onderwerp: melding gebreken aan de woning somt een zestal gebreken op. Dit formulier is ondertekend door [huurder]. Van enige constatering van de opgesomde gebreken door het Huurteam blijkt niets uit dit formulier. De brief van DSO van 28 december 2004 aan [huurder] vermeldt dat de door [huurder] bij de gemeente ingediende klacht over het onderhoud van de woning is doorgegeven aan de eigenaar/beheerder van de woning. De brief van dezelfde datum van DSO aan Leegstra bevat de mededeling dat DSO op 28 de-cember 2004 een onderhoudsklacht van de huurder van de woning [adres] heeft ontvangen, dat deze klacht volgens huurder bij verhuurder bekend is en dat deze klacht nog niet door DSO is onderzocht. Uit deze brief blijkt niet sinds wanneer verhuurder hiermee bekend zou zijn. Op zich is het overigens juist dat verhuurder inmiddels met de klachten van [huurder] bekend was, omdat hij deze klachten op de zitting in november 2004 had vernomen.
2.8. Met betrekking tot de gestelde onderhoudsklachten heeft [verhuurder] betwist dat zich ernstige aan hem te wijten onderhoudsgebreken bij de woning hebben voor-gedaan. In de memorie van antwoord en tijdens de zitting in hoger beroep heeft [verhuurder] het volgende aangevoerd.
Bij de ontruiming trof men een ernstig vervuilde en uitgeleefde woning aan. In iedere kamer viel de rotzooi naar buiten als de deur werd geopend. De glaspui boog zelfs naar buiten als gevolg van de daar tegenaan staande stapels rommel. Na de ontruiming heeft Leegstra geen lekkages of problemen met de elektrische bedrading aangetroffen. Alle ventilatie-openingen bleken te zijn dicht gemaakt. De vocht- en schimmelplekken zijn dan ook alleen ontstaan door kookvocht en dergelijke en het niet ventileren van de woning. Het behang kon als gevolg van de vochtigheid met de hand in complete banen van de muur worden getrokken. De verf op de kozijnen was aan de buitenzijde goed - de woning was een aantal jaren geleden aan de buitenkant geverfd - maar aan de binnenkant was de verf gebladderd, hetgeen eveneens wijst op een te hoge luchtvochtigheid in de woning. Van lekkage was geen sprake. Na een grondige reiniging en een deugdelijke ventilatie is de woning opnieuw verhuurd. Sedertdien zijn er geen klachten ontvangen. Leegstra heeft zich naar aanleiding van de brief van 28 december 2004 gewend tot het Huurteam met de vraag of het team zelf lekkages had gezien, aangezien er geen lekkages waren. Vervolgens heeft Leegstra samen met een medewerker van DSO de woning inclusief het dak in maart 2004 geïnspecteerd. Er wa-ren geen dakrepa-raties en geen sporen van lekkages te zien, aldus [verhuurder].
2.9. Op grond van het vorenstaande en op grond van het feit, dat [huurder] de door [verhuurder] ter zitting in hoger beroep gegeven toelichting niet heeft betwist, acht het hof aannemelijk dat er geen sprake was van aan de verhuurder toe te rekenen ernstige onderhoudsgebreken, maar eerder dat een belangrijk deel van de door [huurder] als gesteld ondervonden problemen veroorzaakt werd door zijn wijze van bewonen.
2.10. [huurder] heeft aangevoerd dat de rechter bij een voorlopige voorziening terughoudend moet zijn bij het toewijzen van een gevorderde ontruiming. De kans is namelijk aanzienlijk dat de bodemrechter niet tot ontbinding overgaat in geval van een eenmalige achterstand. [huurder] heeft, zo betoogt hij, niet eerder betalingsproblemen met [verhuurder] gehad, omdat die pas in mei 2004 eigenaar was geworden. De achterstand is in hoogte gering. De betalingsachterstanden uit het verleden met de vorige eigenaar mogen in deze procedure niet meespelen, omdat het om een andere eigenaar ging en niet tussen deze partijen speelt. Voorts heeft [huurder] aangevoerd dat [verhuurder] ten onrechte geen ontbindings-procedure is gestart. Met terugwerkende kracht kan geredeneerd worden dat de voorzieningenrechter al niet tot ontruiming had kunnen overgaan, wanneer later blijkt dat een procedure tot ontbinding niet is gestart. Het uitblijven van een procedure tot ontbinding is de verhuurder des te meer aan te rekenen, nu hij wist dat [huurder] in hoger beroep ging en juist ter discussie stelde dat ontruiming niet had mogen worden uitgesproken nu ontbinding niet voor de hand lag.
2.11. Het hof overweegt dat niet de hoogte van het achterstallige bedrag bepalend is, maar het aantal maanden dat de huur niet betaald is. Ten tijde van het vonnis had [huurder] slechts één maand huur betaald. Uit de pleitnota van [huurder] in eerste aanleg blijkt voorts, dat hij financiële problemen had en de huur niet kon betalen. Anders dan [huurder] meent, is het hof van oordeel dat de huurachterstanden uit het recente verleden wel relevant zijn. Gezien al deze omstandigheden kon van [verhuurder] niet langer worden verlangd dat [huurder] nog langer van de gehuurde woning gebruik bleef maken. Het feit dat geen ontbindingsprocedure is gestart doet hieraan niet af. Het hof acht het overigens zeer waarschijnlijk, dat de bodemrechter indien geadieerd wel tot een ontbinding zou zijn gekomen.
3. De slotsom is dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten.
De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 29 november 2004 van de rechtbank
's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage tussen partijen gewezen;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van [verhuurder] tot op deze uitspraak bepaald op € 244,-- aan verschotten en op
€ 2.582,00 aan salaris van de procureur;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. in 't Velt-Meijer, C.G. Beyer-Lazonder en E.E. de Wijkerslooth-Vinke en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van
3 maart 2006 in aanwezigheid van de griffier.