Uitspraak
Uitspraak: 18 augustus 2006
Rolnummer: 04/1731
Zaaknummer rechtbank: 572545/04
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURDER],
wonende te [plaatsnaam],
appellant,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. P.H. Mahieu,
tegen
STICHTING VESTIA GROEP,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
procureur: mr. H.J.A. Knijff.
Het geding
Bij exploot van 6 december 2004, hersteld bij exploot van 10 december 2004, is [huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 10 november 2004 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven heeft [huurder] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door Vestia bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
In het procesdossier van [huurder] ontbreken de akte met producties van Vestia van 18 augustus 2004, de door Vestia ten behoeve van de comparitie van partijen ingebrachte producties en de pleitnota van Vestia eveneens ten behoeve van de comparitie van partijen. In beide dossiers ontbreekt bij de memorie van antwoord de daarin aangekondigde procuctie D.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Tegen de door de rechtbank in het bestreden vonnis onder 2.1 en 2.2 weergegeven vaststaande feiten is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook zal uitgaan van deze feiten.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1. Vestia heeft aan [huurder] met ingang van 1 april 1999 de woonruimte aan de [adres] verhuurd. Het betreft een driekamerwoning.
2.2. Op 27 april 2004 heeft de politie in een van de drie kamers van de woning 188 hennepplanten, 14 lampen, 14 transformatoren, een tijdklok, een regelkast, 2 flacons met voedingssupplement, een dompelpomp, 2 afzuigsystemen, 2 koolstoffilters en een temperatuurmeter aangetroffen. Deze goederen zijn in beslag genomen. Voorts werd vastgesteld dat de stroom illegaal werd afgetapt.
2.3. Stellende dat sprake was van een professionele hennepkwekerij en dat daarmee de overeengekomen woonbestemming van het gehuurde was gewijzigd, heeft Vestia wegens toerekenbare tekortkoming van [huurder] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.
2.4. De rechtbank heeft de vorderingen van Vestia toegewezen.
3. De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en stellen aan de orde de vraag of de aangetroffen hennepkwekerij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.1. [huurder] voert in de eerste plaats aan dat de kwekerij slechts één (kleine) kamer van de woning besloeg en dat daarmee geen afbreuk werd gedaan aan de woonbestemming. Hij bewoonde het gehuurde verder normaal.
Voorts betoogt hij dat geen sprake was van (kans op) overlast en evenmin van brandgevaar. De kwekerij was kundig aangelegd. Tenslotte klaagt hij erover dat bij de beslissing onvoldoende rekening is gehouden met zijn woonbelang.
3.2. Het hof overweegt als volgt.
Door [huurder] is niet betwist dat sprake was van een professionele kwekerij, die deels bedoeld was voor eigen gebruik, deels als bijverdienste. Het is een feit van algemene bekendheid dat bij hennepkwekerijen sprake is van een zeer hoog stroomverbruik en een hoog vochtgehalte. Ook zal zo’n kwekerij, zonder speciale voorzieningen stankoverlast veroorzaken.
De apparatuur benodigd voor een hennepkwekerij (lampen) en de voorzieningen die nodig zijn om de stankoverlast tegen te gaan ( afzuigsystemen en kool-stoffilters) en om te voorkomen dat ook de andere ruimtes in de woning vochtig worden (afdichting), zijn voor een woning niet normaal of gebruikelijk. Dat leidt ertoe, dat -anders dan bijvoorbeeld het gebruik van een deel van de woning als kantoor- het gebruik van een deel van de woning als hennepkwekerij al snel in strijd zal zijn met de woonbestemming. Het hof is van oordeel dat de hennepkwekerij van [huurder], gelet op het aantal aangetroffen planten en de aangetroffen apparatuur, in strijd is met de woonbestemming en derhalve wanprestatie oplevert. Dit rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst. Dat er volgens [huurder] geen sprake is geweest van overlast is niet van belang. Om te kunnen spreken van strijd met de woonbestemming is het niet noodzakelijk dat sprake is van overlast.
3.3. Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding niet rechtvaardigt.
Het hof neemt daarbij naast het onder 3.2 vermelde in aanmerking dat het kweken van hennep op een schaal zoals [huurder] dat deed -zoals kan worden afgeleid uit het aantal planten en de aard van de apparatuur- een misdrijf is. Ook het illegaal aftappen is een misdrijf, te weten diefstal.
3.4. Voorts is het een feit van algemene bekendheid dat de elektrische voorzieningen van een woonhuis niet berekend zijn op het hoge stroomverbruik van een dergelijke kwekerij hetgeen gevaar voor brand met zich brengt. [huurder] heeft weliswaar gesteld dat de kwekerij op een kundige wijze was aangelegd, maar heeft niets gesteld omtrent de aard van de getroffen voorzieningen. Het hof gaat dan ook aan zijn bewijsaanbod dat geen sprake was van brandgevaar voorbij.
3.5. [huurder] heeft aangevoerd dat hij een groot belang heeft om zijn woning niet te verliezen: hij heeft suikerziekte en moet dagelijks zijn medicijnen innemen. Als hij op straat terechtkomt raakt hij zijn uitkering kwijt en zal uiteindelijk geen medicijnen meer (vergoed) krijgen. Het hof is van oordeel dat [huurder] deze stelling onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Dat [huurder] door de ontbinding van de huurovereenkomst de door hem van Vestia gehuurde woning moet verlaten, betekent niet zonder meer dat hij dan nergens anders terecht zou kunnen voor onderdak en zijn uitkering kwijt zou raken. Nu [huurder] niets heeft gesteld waarom dat in zijn geval zo zou zijn, gaat het hof aan deze stelling als onvoldoende feitelijk onderbouwd voorbij.
3.6. Op grond van het vorenstaande is het hof van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de tekortkoming van [huurder] van dien aard is of van zo’n geringe betekenis, dat deze, afgezet tegen het woonbelang van [huurder], de ontbinding van de huurovereenkomst niet zou rechtvaardigen.
4. De conclusie is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 10 november 2004, gewezen tussen partijen;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia bepaald op € 244,= aan verschotten en op € 894,= aan salaris voor de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In ’t Velt-Meijer, C.G. Beyer-Lazonder en J.W. van Rijkom en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 augustus 2006 in aanwezigheid van de griffier.