Uitspraak
Uitspraak: 24 november 2006
Rolnummer: 05/474
Zaaknr. rechtbank: 517415 CV EXPL 03-7143
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURSTER],
wonende te X,
appellante,
hierna te noemen: [huurster],
procureur: mr. E. Grabandt,
tegen
STICHTING WOONPLUS SCHIEDAM,
gevestigd te Schiedam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonplus,
procureur: mr. E.P.J. Nolet.
Het geding
Bij exploot van 28 februari 2005 is [huurster] in hoger beroep gekomen van het eindvonnis van 30 november 2004, alsmede de tussenuitspraken van 10 februari 2004 en 13 juli 2004, door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Schiedam, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven heeft [huurster] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft Woonplus de grieven bestreden. Ter zitting van het hof van 20 oktober 2006 hebben partijen hun standpunten mondeling doen toelichten, [huurster] door mr. L.C. Baars, advocaat te Schiedam en Woonplus door mr. N.C. van Eck, advocaat te Rotterdam, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities.
Tenslotte heeft [huurster] de processtukken overgelegd en hebben partijen arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Deze zaak gaat, samengevat, om het volgende.
1.1. [huurster] huurt van Woonplus sinds 12 juni 1994 een vierkamerwoning aan de [straatnaam] te Schiedam, verder te noemen: de woning.
1.2. Begin 1999 heeft [huurster] voor eigen rekening de woning aangepast ten behoeve van de gezondheid van een van haar kinderen, waarbij onder meer een centrale verwarmingsinstallatie is aangebracht.
1.3. De op de derde verdieping gelegen woning ligt in de buurt Parkweg West van de wijk Nieuwland. Nieuwland is door de overheid geselecteerd voor de zogeheten prioritaire wijkaanpak om het woon- en leefklimaat van de wijk te verbeteren. Onderdeel van de wijkaanpak is de sloop en vervangende nieuwbouw van woningen.
1.4. [huurster] is in juni 2001 voor de eerste keer geïnformeerd over de herstructureringsplannen in de wijk Nieuwland. Bij brief van 26 oktober 2001 heeft Woonplus [huurster] onder meer geschreven:
“U bent ongetwijfeld op de hoogte van de geplande herhuisvesting in uw wijk. In eerdere berichten is al aan u meegedeeld, dat er medewerkers van Woonplus bij u op huisbezoek zouden komen. Deze brief is bedoeld om de afspraak voor dat huisbezoek aan u door te geven. Tijdens het huisbezoek worden uw woonwensen opgenomen, die van groot belang zijn voor het zoeken van een passende woning voor u. (…)
Gaarne kom ik op donderdag 15 november 2001 om 16:00 uur bij u op huisbezoek.”
1.5. Op 28 november 2001 schrijft Woonplus [huurster] onder meer het volgende:
“Naar aanleiding van uw weigering voor de geplande huisbezoek en het invullen van het registratieformulier woonwensen op 15 november 2001 het volgende: De bedoeling van het registratieformulier woonwensen is met name bedoeld om uw woonwensen op te nemen in het kader van de geplande sloop in uw wijk. U heeft aangegeven hier niet aan mee te willen werken omdat u recent voor F 16.000,-- uw woning verbouwd heeft. Ik wil u er hierbij op wijzen, dat dit twee verschillende onderwerpen zijn. Voor de verbouwingskosten raad ik u aan om schriftelijk bezwaar te maken bij de directie van Woonplus Schiedam. Voor het invullen van de woonwensen wat noodzakelijk is voor het herhuisvesten van u en uw gezin, kunt u telefonisch een afspraak maken met een medewerker van Woonplus afdeling Nieuwland.”
1.6. Op 4 maart 2002 hebben de gemeente Schiedam en Woonplus een intentieverklaring getekend inzake de stedelijke vernieuwing van Nieuwland.
1.7. Bij brief van 28 maart 2002 heeft Woonplus de huurovereenkomst met [huurster] opgezegd per 1 april 2003 wegens dringend eigen gebruik.
1.8. Op 4 april 2002 heeft Woonplus een Sociaal Plan ondertekend dat tot stand is gekomen in samenspraak met het Schiedams Overleg Bewoners Organisatie en regelingen omvat voor huurders van Woonplus die te maken krijgen met verhuizing in verband met sloop en renovatie. In dit Sociaal Plan staat onder meer:
“Voorrang voor een andere woning
Huurders van Woonplus worden met ingang van de peildatum (per project vast te stellen) urgent woningzoekende. Zij zijn vanaf dat moment stadvernieuwingsurgent. (…)
? Verhuizing binnen de wijk naar een bestaande woning
De urgentie is geldig voor een woning die vergelijkbaar is met de huidige woning. De huurder hoeft niet te voldoen aan de huur-inkomentabel of de bezettingsnorm van ‘Woonselect Rijnmond’. (…)
? Verhuizing naar Maassluis, Vlaardingen, Schiedam (anders dan de wijk) of Hoek van Holland (MVSH-regio)
De urgentie is geldig voor een woning die vergelijkbaar is met de huidige woning. Bijvoorbeeld: De huurder woont nu in een 4-kamerwoning. De urgentie geldt voor een 4-kamerwoning in de MVSH-regio. De huurder moet in deze situatie wél voldoen aan de huur-inkomentabel in ‘Woonselect Rijnmond’.
? Verhuizing naar een woning in de Stadsregio Rotterdam
De huurder heeft voorrang op andere woningzoekenden voor een passende woning. Men moet wel voldoen aan alle voorwaarden voor de geadverteerde woning. Dat betekent dat het inkomen en de gezinsgrootte moeten kloppen met de voorwaarden voor de woning van hun keuze.”
1.9. Woonplus heeft [huurster] bij brief van 12 februari 2003 onder meer het volgende geschreven:
“Onlangs heeft er een bezoek aan u en uw woning plaatsgevonden om uw situatie te bespreken. (…) Omdat er in het najaar van 2001 geen huisbezoek bij u heeft plaatsgevonden, zijn toen ook uw woonwensen niet opgenomen. Dit is nu tijdens het bezoek van 9 januari jl. alsnog gedaan. (…) U heeft aangegeven het liefst naar een 5-kamerwoning te willen verhuizen, u zou bij voorkeur in de buurt van de Mgr Nolenslaan (nabij het Startblok, waar uw kinderen op school zitten) willen wonen, op een 2e of 3e verdieping waarbij de woning dan wel via een lift bereikbaar moet zijn. Bovendien zou de woning voorzien moeten zijn van centrale verwarming. Ik heb u afgelopen donderdag 6 februari telefonisch benaderd met een woningaanbod van een 4-kamerwoning aan de A Ariënsstraat 12. U bent niet op dit aanbod ingegaan om verschillende redenen. Allereerst gaf u aan "niet zo’n haast te hebben“ omdat u over het andere gedeelte van de kwestie die er tussen u en Woonplus speelt nog geen overeenstemming heeft bereikt. Om die reden bent u ook zelf nog niet aan het reageren op het woningaanbod waarvan u elke week met behulp van de woonkrant “Woon-Net Rijnmond” op de hoogte wordt gebracht. (…) De tweede reden die u aangaf was dat u liever een 5-kamerwoning heeft. (…) u bent slechts urgent om te verhuizen naar een vergelijkbare woning als u nu heeft, een 4-kamerwoning derhalve. (…) Ik wil hierbij nog wel opmerken – voor de volledigheid – dat ik aangegeven heb, dat het zoekprofiel van de woning waar u naar op zoek bent, niet bestaat.”
1.10. Bij brief van 20 februari 2003 heeft Woonplus [huurster] onder andere het volgende medegedeeld:
“Vorige week heeft u per fax kenbaar gemaakt in aanmerking te willen komen voor een vijf kamerwoning in de Piersonstraat. Zoals ik u tijdens ons gesprek in januari reeds heb medegedeeld bent u urgent voor een vergelijkbare woning, in uw geval dus een vier kamerwoning in een flat. Op basis van die urgentie komt u dus niet aanmerking voor de woning aan de Piersonstraat. Indien u toch wilt reageren op woningen die niet vergelijkbaar zijn met uw huidige woning heeft u geen voorrangspositie. Andere urgenten voor wie de woning wel vergelijkbaar is, zullen dan voorgaan als zij ook op die woning reageren. Zijn er geen urgent woningzoekenden dan wordt bij het bepalen van de volgorde van aanbieding gekeken naar de woonduur. (…)”
1.11. In overleg met Woonplus heeft [huurster] op 31 maart 2003 een rapport van expertise laten opmaken met betrekking tot de verbeteringen in de woning. De taxateur heeft hierbij een waarde vastgesteld van € 8.450,-- inclusief btw met een dagwaarde van € 6.895,-- inclusief btw.
1.12. Bij brief van 7 juli 2003 heeft Woonplus zich (onverplicht) bereid verklaard voor de door [huurster] aangebrachte voorzieningen een vergoeding te betalen van € 3.020,--, alsmede op grond van het sociaal plan een verhuisvergoeding van € 3.780,--.
1.13. In de brief van 2 september 2003 van Woonplus aan [huurster] staat onder meer het volgende:
“(…)Tijdens het gesprek werd duidelijk dat de hoogte van de door Woonplus aangeboden vergoeding door u en uw cliënte acceptabel wordt gevonden, ervan uitgaande dat de vervangende woonruimte voldoet aan de wensen van cliënte. Woonplus was in dat kader dan ook zeer verheugd aan uw cliënte een woning te kunnen aanbieden die aansloot bij de woonwensen van uw cliënte (zeer dicht bij de openbare school waar haar kinderen naar toe gaan, een 4-kamerwoning met een keuken die groter is dan die in haar huidige woning zodat haar eethoek daar zou kunnen staan) én op een locatie die door uw cliënte herhaaldelijk als mogelijk nieuw woonadres is voorgesteld, te weten Piersonstraat (nummer 24). In het gesprek is aan uw cliënte duidelijk gemaakt dat deze woning eigenlijk voor de verkoop bedoeld is, maar uit het verkoopprogramma is verwijderd en specifiek aan uw cliënte wordt aangeboden. Helaas heeft mevrouw [huurster] afgelopen donderdag aan de heer W. Holierhoek gezegd dat bij nader inzien de woningplattegrond niet aan haar eisen voldoet, en dat zij van derden heeft gehoord dat haar toekomstige buren mogelijk voor overlast zorgen. (…)”
1.14. In de brief van 3 oktober 2003 schrijft Woonplus [huurster] onder meer het volgende:
“(…) Vandaag heb ik u telefonisch het aanbod gedaan van de woning B Verhallenpln 63; een woning die vergelijkbaar is met uw huidige woning. U heeft dit aanbod afgeslagen om de volgende reden: u wil niet in Groenoord wonen, eigenlijk Nieuwland niet uit. Dit zou binnenkort nadelige consequenties kunnen krijgen omdat de sloop inmiddels is begonnen. Ik wil u er wel op wijzen dat u al 3 keer een woning aangeboden heeft gekregen. Bovendien begint de periode van zelf zoeken ten einde te lopen. (…)”
1.15. De gemeente Schiedam en Woonplus hebben op 15 december 2003 een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin onder meer de volgende overwegingen staan:
“A. De naoorlogse wijk “Nieuwland” heeft in de loop der jaren te kampen gekregen met een aantal problemen: de wijk kent een weinig gedifferentieerd en grotendeels verouderd woningbestand. Nieuwland kan daarom steeds minder de concurrentie aan met nieuwere uitleggebieden aan de stadsrand enerzijds en de hoogwaardig vernieuwde woongebieden in de binnenstad anderzijds. Als gevolg daarvan staat de leefbaarheid in Nieuwland onder druk en dreigt leegstand de kop op te steken.
B. De Gemeente en Woonplus wensen de hiervoor benoemde ontwikkelingen een halt toe te roepen door de stedelijke vernieuwing van Nieuwland, meer in het bijzonder van de locaties Goeman Borgesius en Parkweg, bestaande uit de (her)ontwikkeling van de op deze locaties aanwezige woningen, alsmede uit de revitalisering van de naastgelegen openbare ruimte in de wijk. (…)”
1.16. Bij dagvaarding van 15 december 2003 heeft Woonplus onder meer bepaling van het tijdstip van het eindigen van de huurovereenkomst en ont-ruiming van de woning gevorderd.
1.17. Op 20 oktober 2004 heeft er brand gewoed in de woning. Sindsdien woont [huurster] elders.
1.18. De rechtbank heeft in haar eindvonnis bepaald dat de huur-overeenkomst tussen partijen eindigt aan het einde van de kalendermaand waarin Woonplus voor het bedoelde complex een sloopvergunning zal hebben verkregen waartegen geen beroep of bezwaar meer openstaat en dat [huurster] alsdan de woning zal hebben te ontruimen.
1.19. [huurster] heeft bezwaar gemaakt tegen de verlening van de sloopvergunning. Zij is in dit bezwaar niet-ontvankelijk verklaard wegens overschrijding van de bezwaartermijn. De flat waarvan de woning deel uitmaakte is inmiddels gesloopt.
2.1. Grief I luidt als volgt:
“ten onrechte is de kantonrechter in het eindvonnis niet verder ingegaan op de stelling van huurster dat andere huurders wèl in aanmerking zijn gekomen voor zogenaamde eengezinswoningen en huurster niet.”
2.2. Grief III luidt als volgt:
“zonder in te gaan op de stellingen van huurster heeft de kantonrechter overwogen dat er sprake zou zijn van dringend eigen gebruik in de vorm van sloop.”
2.3. De grieven I en III en de toelichting daarbij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3. Het hof overweegt als volgt. Er zijn geen grieven gericht tegen de tussenvonnissen van 10 februari 2004 en 13 juli 2004, zodat [huurster] niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar hoger beroep tegen deze vonnissen.
4. Voorts overweegt het hof als volgt.
5.1. Allereerst dient de vraag beantwoord te worden of in casu sprake is van dringend eigen gebruik.
5.2. In artikel 7: 274 lid 3 BW staat vermeld dat onder eigen gebruik in de zin van het eerste lid onder c BW mede begrepen wordt renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dit artikellid betreft codificatie van onder meer het Bijlmermeerarrest van de Hoge Raad (NJ 1996, 665) waarin wordt aanvaard, dat indien de eigenaar/verhuurder het verhuurde nodig heeft om het af te breken, zulks kan worden aangemerkt als nodig hebben voor eigen gebruik in de zin van deze bepaling. Verder is daarbij overwogen, dat dat zal afhangen van de vraag of aan het in stand houden van de woning voor de verhuurder zodanige kosten zijn verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en de uit verhuur nog te verkrijgen opbrengsten, het maken daarvan in redelijkheid niet kan worden gevergd. Tevens heeft de Hoge Raad bepaald, dat dit niet alleen geldt voor een individuele verliesgevende woning, maar dat dat ook geldt als de betrokken woning deel uitmaakt van een bepaald bestand van woningen waarvan de exploitatie als geheel de verhuurder aanzienlijke verliezen oplevert. Dat wordt ook niet anders, indien die exploitatie-verliezen hun oorzaak vinden in stedenbouwkundige gebreken en sociale problemen van het gebied waarin het woningbestand is gelegen, en dat de sloop mede ten doel heeft ter plaatse stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen.
5.3. Als onvoldoende weersproken staat in casu vast dat de gemeente Schiedam in samenwerking met Woonplus de woning van [huurster] (mede) wil slopen om in de wijk Nieuwland stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen. De sloop van het flatgebouw waarin [huurster] woont, maakt deel uit van dit grotere - voldoende onderbouwde - plan en van Woonplus kan niet worden verlangd daarbinnen bij elk wooncomplex afzonderlijk te motiveren, waarom wordt overgegaan tot sloop in plaats van renovatie. Hiermee is dringend eigen gebruik van Woonplus gegeven.
6. Vervolgens dienen de belangen van partijen te worden afgewogen. Enerzijds staat het belang van Woonplus om in samenwerking met de gemeente Schiedam in de wijk Nieuwland stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen. [huurster] heeft daar tegenover onvoldoende gesteld om de afweging in haar voordeel te doen uitvallen.
7.1. Tenslotte moet blijken dat [huurster] passende vervangende woonruimte kan verkrijgen.
7.2. De wet geeft geen ander voorschrift dan dat de woonruimte “passend” moet zijn, zonder dat rekening wordt gehouden met de mogelijkheid dat de huurder huursubsidie kan krijgen (art. 274 lid 3 BW Pro). Woonplus heeft het begrip passende woonruimte in casu nader ingekleurd door de in rechtsoverweging 1.8. geci-teer-de omschrijvingen in het sociaal plan. Volgens het sociaal plan heeft de huurder (al dan niet onder nadere voorwaarden) recht op een vergelijkbare woning binnen de wijk Nieuwland en de zogeheten MVSH-regio. Het sociaal plan geeft in dat opzicht derhalve meer rechten dan voortvloeiend uit de wet. Dat het sociaal plan verplicht tot het aanbieden van een eengezinswoning aan [huurster], zoals door haar gesteld, vermag het hof echter hierin niet te lezen. Een eengezinswoning is immers niet vergelijkbaar met een 4-kamerflat op een derde verdieping.
7.3. Woonplus heeft [huurster] drie maal persoonlijk benaderd met voorstellen voor een vergelijkbare en ook een passende woning als boven omschreven (A. Ariënsstraat 12, Piersonstraat 24 en B. Verhallenplein 63).
7.4. [huurster] kan dus passende woonruimte verkrijgen. Dat [huurster] tot nu toe geen andere woonruimte heeft geaccepteerd, staat haar vrij, maar kan toewijzing van de vordering niet in de weg staan. Dat wordt niet anders door het beroep dat [huurster] heeft gedaan op ongelijke behandeling van huurders, alleen al omdat dat beroep onvoldoende is gemotiveerd gelet op de gemotiveerde ontkenning van Woonplus dat sprake was van gelijke gevallen. Nu [huurster] te weinig heeft gesteld, passeert het hof haar bewijsaanbod.
8. Uit het bovenstaande vloeit voort dat de rechtbank terecht de vorderingen van Woonplus tot – kortweg – bepaling van het tijdstip van het eindigen van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toewijsbaar heeft geacht. De grieven I en III falen derhalve. Nu voorts niet is gegriefd tegen het door de rechtbank bepaalde moment van beëindiging van de huurovereenkomst, dient deze beslissing te worden bekrachtigd.
9.1. Grief II luidt als volgt:
“ten onrechte heeft de kantonrechter in het eindvonnis geen uitspraak gedaan over de hoogte van de schadeloosstelling.”
9.2. In de toelichting op deze grief stelt [huurster] dat zij op grond van art. 32 Rv Pro. de rechtbank heeft verzocht een bedrag vast te stellen dat Woonplus nog aan haar moet betalen als tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. Ter zitting in hoger beroep heeft zij voorts gesteld dat de rechtbank heeft verzuimd een bedrag toe te kennen voor in het verleden door [huurster] aangebrachte zaken in de woning en dat de rechtbank heeft geweigerd tot aanvulling van het vonnis over te gaan.
10. Het hof overweegt als volgt. Ingevolge het bepaalde in artikel 7: 275 BW kan de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de gronden bedoeld in art. 7: 274 lid 1 sub c BW een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Gelet op het sociaal plan en de door partijen in eerste aanleg gevoerde discussie, had de rechtbank aanleiding moeten zien gebruik te maken van deze bevoegdheid. Het hof ziet aanleiding het vonnis op dit punt aan te vullen.
11. Nu partijen het er ook in hoger beroep over eens zijn dat in casu een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten op zijn plaats is, zal het hof hiertoe een bedrag vaststellen dat Woonplus aan [huurster] moet betalen. Het hof stelt de tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten vast op € 3.925,--, nu Woonplus ter zitting heeft verklaard dat inmiddels een indexatie heeft plaats-gevonden van de tegemoetkoming in de verhuiskosten ad € 3.650,-- uit het sociaal plan en dit bedrag overeenstemt met het bij memorie van antwoord genoemde bedrag. Het stellen van een termijn waarbinnen de verhuurder de opzegging kan intrekken, is gezien de instem-ming ter zitting van Woonplus tot het verstrekken van een tegemoetkoming overbodig. Het hof ziet geen grond voor het toewijzen van enig bedrag ter zake aangebrachte veranderingen, nu daartoe een vordering ex artikel 7: 216 BW ingesteld had dienen te worden en dat niet is gebeurd. Grief II slaagt derhalve gedeeltelijk.
12. Het bovenstaande brengt met zich mee dat de einduitspraak van de rechtbank zal worden bekrachtigd en aangevuld met een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. [huurster] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij tot betaling van de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld.
De beslissing
Het hof:
- verklaart [huurster] niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen tegen de tussenvonnissen van 10 februari 2004 en 13 juli 2004 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Schiedam, gewezen tussen partijen;
- bekrachtigt het vonnis van 30 november 2004 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Schiedam gewezen tussen partijen met de volgende aanvulling:
- stelt het bedrag dat Woonplus aan [huurster] moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis-en inrichtingskosten vast op € 3.925,-- ;
- verklaart bovenstaande veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- veroordeelt [huurster] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Woonplus bepaald op € 244,-- aan verschotten en op € 2.682,-- aan salaris van de procureur;
- wijst hetgeen Woonplus overigens heeft gevorderd af.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, M.J. van der Ven en
C.H. Brinkman en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2006 in aanwezigheid van de griffier.