Uitspraak
Uitspraak: 12 januari 2007
Rolnummer: 05/124
Rolnummer rechtbank: 232322/01.3502
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[DE HUURDER],
wonende te X,
appellant,
hierna te noemen: [de huurder],
procureur: mr. F.P. van Galen,
tegen
de gezamenlijke erfgenamen van [VERHUURDER],
domicilie gekozen hebbende te X,
geïntimeerden,
hierna te noemen: de erven [verhuurder],
procureur: mr. A.R.M. van der Pluijm.
Het geding
Bij exploot van 9 september 2004 is [de huurder] in hoger beroep gekomen van de tussenvonnissen van 14 mei 2003 en 10 maart 2004, alsmede het eindvonnis van 9 juni 2004 door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, gewezen tussen partijen. [de huurder] heeft bij memorie van grieven zes grieven opgeworpen, die door de erven [verhuurder] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden tussenvonnis van 14 mei 2003 heeft de rechtbank onder “Feiten” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, om het volgende.
2.1 Sedert 1 mei 1980 heeft [de huurder] van [verhuurder] (hierna: [verhuurder]) het winkelpand aan de Haarlemmerstraat 216 te Leiden (hierna: het winkelpand) gehuurd, met vanaf 15 mei 1990 het recht van wederverhuur.
2.2 Op 31 mei 1990 heeft [verhuurder] aan [de huurder] het recht verleend de huurovereenkomst te verlengen tot 2010.
2.3 [de huurder] exploiteerde eerst een petit restaurant in het winkelpand. Met ingang van 1 oktober 1990 verhuurt [de huurder] het winkelpand aan Reiche Beheer B.V. te Ridderkerk (hierna: Reiche Beheer) tezamen met de daarachter gelegen opslagruimte aan de Van der Werfstraat 43A te Leiden (hierna: de opslagruimte), die toentertijd aan [de huurder] in eigendom toebehoorde. Reiche Beheer heeft in het kader van een verbouwing het winkelpand verheeld met de opslagruimte.
2.4 [verhuurder] heeft de opslagruimte van [de huurder] voor NLG 80.000,- gekocht en op 26 augustus 1996 geleverd gekregen. Van deze transactie is Reiche Beheer (toen) niet op de hoogte gesteld.
2.5 Op 7 juli 2000 heeft makelaarskantoor Kamerbeek inzake het winkelpand (circa 245 m2) en de opslagruimte (circa 45 m2) een taxatierapport uitgebracht. De economische huurwaarde op jaarbasis van het winkelpand wordt getaxeerd op NLG 109.000,- en van het winkelpand en de opslagruimte tezamen op NLG 117.000,-. Het verschil, NLG 8.000,-, komt neer op NLG 667,- per maand.
2.6 [verhuurder] heeft in eerste aanleg - onder meer - gevorderd voor recht te verklaren dat tussen [verhuurder] en Reiche Beheer sedert augustus 1996 van rechtswege een rechtsverhouding van verhuur/huur existeert betreffende de opslagruimte met de bepaling dat de door Reiche Beheer aan [verhuurder] verschuldigde huur NLG 667,- per maand beloopt en met de bepaling dat [de huurder] dient te gehengen en te gedogen dat voormelde huur door Reiche Beheer aan [verhuurder] bevrijdend wordt betaald.
2.7 Op 24 december 2002 is [verhuurder] overleden.
2.8 Bij tussenvonnis van 14 mei 2003 is [de huurder] toegelaten te bewijzen - onder meer - dat partijen uitdrukkelijk hebben afgesproken dat [de huurder] op het moment van de overdracht van de opslagruimte aan [verhuurder] (ook) de opslagruimte van [verhuurder] is gaan huren en dat de huurprijs van het totaal (winkelpand en opslagruimte) gelijk zou blijven.
Bij tussenvonnis van 10 maart 2004 heeft de rechtbank geoordeeld dat [de huurder] er niet in is geslaagd voormeld bewijs te leveren.
Bij eindvonnis van 9 juni 2004 heeft de rechtbank de in 2.6 omschreven vordering van [verhuurder] - onder meer - toegewezen.
3.1 Grief I luidt:
“Ten onrechte heeft de Kantonrechter ter terechtzitting van 15 april 2003 overwogen dat [de huurder] de tussen partijen bestaande afspraak dient te bewijzen (pagina 3 aantekening comparitie van partijen d.d. 15 april 2003). Ten onrechte heer de Kantonrechter in zijn vonnis van 10 maart 2003 (r.o. 2) hieraan toegevoegd, dat [de huurder] diende te bewijzen, dat partijen uitdrukkelijk hebben afgesproken, dat [de huurder] op het moment van de overdracht van de opslagruimte aan [verhuurder] ook de opslagruimte van [verhuurder] is gaan huren en dat de huurprijs van het totaal gelijk zou blijven.”
3.2 Grief II luidt:
“Ten onrechte heeft de Kantonrechter te Leiden in zijn vonnis d.d. 10 maart 2004 (r.o. 3) geoordeeld, dat [de huurder] niet is geslaagd in het leveren van het bewijs voor zijn stelling dat partijen hebben afgesproken, dat [de huurder] op het moment van de overdracht van de opslagruimte aan [verhuurder] (ook) de opslagruimte van [verhuurder] is gaan huren en dat de huurprijs van het totaal gelijk zou blijven.”
3.3 Grief III luidt:
“Ten onrechte heeft de Kantonrechter in zijn vonnis d.d. 10 maart 2004 (r.o. 3) geoordeeld, dat [de huurder] zijn verklaring alleen staat, welke verklaring naar het oordeel van de Kantonrechter alleen aanvullend bewijs kan leveren, terwijl naar het oordeel van de Kantonrechter geen onvolledig bewijs voorhanden is.”
3.4 Grief IV luidt:
“Ten onrechte heeft de Kantonrechter te Leiden in zijn vonnis d.d. 10 maart 2004 (r.o. 4), zomede in zijn vonnis d.d. 9 juni 2004 (r.o.1 en 3) geoordeeld, dat de gevraagde verklaring voor recht in beginsel toewijsbaar is.”
3.5 Grief V luidt:
“Ten onrechte heeft de Kantonrechter te Leiden in zijn vonnis d.d. 9 juni 2004 (dictum) geoordeeld, dat tussen [verhuurder] en Reiche Beheer sedert augustus 1996 van rechtswege een rechtsverhouding terzake van verhuur/huur existeert, betreffende de opslagruimte, die [verhuurder] op 26 augustus 1996 in eigendom verkreeg van [de huurder] ten titel van koop.”
3.6 Grief VI luidt:
“Ten onrechte heeft de Kantonrechter te Leiden in zijn vonnis d.d. 9 juni 2004 (dictum) bepaald, dat de door Reiche Beheer aan [verhuurder] verschuldigde huur beloopt fl. 667,00 per maand en voorts voorzoveel nodig met de bepaling, dat [de huurder] dient te gehengen en gedogen dat Reiche Beheer aan [verhuurder] bevrijdend betaalt.”
4. Grieven I tot en met V lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Ten aanzien van deze grieven overweegt het hof als volgt.
4.1 Artikel 7:226 lid 1 BW Pro bepaalt dat overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft door de verhuurder de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, doet overgaan op de verkrijger. Op grond van lid 4 is het bepaalde in lid 1 van dwingend recht met betrekking tot de huur van een gebouwde onroerende zaak. Ook onder het regime van artikel 7A:1612 (oud) BW gold dit.
4.2 Het verhuurderschap met betrekking tot de opslagruimte is derhalve dwingendrechtelijk van [de huurder] op [verhuurder] overgegaan bij overdracht (krachtens koop) van de eigendom van de opslagruimte op 26 augustus 1996.
Vóór de eigendomsoverdracht was Reiche Beheer huurder onder de huurovereenkomst met [de huurder], die betrekking had op zowel het winkelpand als de opslagruimte. Ingevolge de in artikel 7A:1612 (oud) BW en artikel 7:226 BW Pro neergelegde regel zou Reiche Beheer door de overdracht [verhuurder]s wederpartij onder de huurovereenkomst worden, voor zover die op de opslagruimte betrekking had. [verhuurder] en [de huurder] waren zich daarvan bewust, aldus [de huurder] (memorie van grieven onder 14.).
4.3 Volgens [de huurder] hebben zij dan ook een afspraak gemaakt waarmee de werking van artikel 7:226 BW Pro is doorkruist. Met [verhuurder] heeft hij mondeling afgesproken dat “alles bij het oude zou blijven”. [de huurder] zou het geheel van [verhuurder] huren en aan Reiche Beheer onderverhuren. Alle partijen zouden hetzelfde blijven betalen.
De erven [verhuurder] hebben gemotiveerd betwist dat deze afspraak is gemaakt.
4.4 Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank [de huurder] terecht opgedragen bedoelde afspraak te bewijzen. [de huurder] doet immers een beroep op feiten en omstandigheden waaronder de in artikel 7A:1612 (oud) BW en artikel 7:226 BW Pro neergelegde regel niet zou opgaan en zal die moeten bewijzen. Grief I faalt. Het bestreden tussenvonnis van 14 mei 2003 zal worden bekrachtigd.
4.5 Thans is aan de orde of [de huurder] erin is geslaagd te bewijzen, dat [verhuurder] en hij hebben afgesproken dat [de huurder] op het moment van de overdracht van de opslagruimte deze ruimte om niet van [verhuurder] zou huren.
- [de huurder] heeft - voor zover relevant - als getuige verklaard:
“(…) De heer [verhuurder] wist van de verhuur van de bedoelde bedrijfsruimte (hof: de opslagruimte). Hij wist dat ik die ruimte mede verhuurde aan degene die er nu in zit, Reiche. Ik heb toen gevraagd hoe het met deze verhuur moest. De heer [verhuurder] heeft toen gezegd: “Alles blijft bij het oude; je hoeft niet meer huur te betalen.” (…) De heer [verhuurder] heeft mij nooit een huurovereenkomst met betrekking tot bedoelde ruimte gegeven en heeft ook nooit aanspraak gemaakt op een deel van de huur die ik van Reiche ontving. (…) Ten tijde van de kooptransactie had ik - dacht ik - een positieve exploitatie, in die zin dat ik minder huur hoefde te betalen dan ik ontving. Op de vraag of de heer [verhuurder] tegen mij gezegd heeft waarom hij geen andere huurprijs hoefde te hebben, antwoord ik dat hij gezegd heeft dat hij reuze blij was dat hij het stukje erbij kreeg. (…)”.
- Getuige [zoon van verhuurder] heeft - voor zover relevant - verklaard:
“(…) Mijn vader was blij dat hij de ruimte erbij had gekocht. Hij leefde in de veronderstelling dat [de huurder] bezig was zijn zaak af te bouwen en dat in de tussentijd Reiche Beheer aan hem, [de huurder], bleef betalen, waarna [de huurder] de huur die Reiche betaalde dan weer zou doorgeven aan mijn vader. (…) Mijn vader heeft mij regelmatig gevraagd wat een reële huur zou zijn voor de opslagruimte. Ik heb meermalen gezegd dat dat tussen de f 5.000,- en f 10.000,- zou liggen. (…) Mr. Van der Pluijm vraagt mij of ik het waarschijnlijk acht dat mijn vader (zoals de getuige [de huurder] heeft verklaard) heeft gezegd dat hij voor de opslagruimte geen huur hoefde te betalen. Ik acht dat absoluut uitgesloten; mijn vader was een zuinig man. (…)”
- Getuige [zoon van verhuurder] heeft - voor zover relevant - verklaard:
“(…) Ik heb altijd het idee gehad dat mijn vader de opslagruimte niet zomaar gekocht heeft zonder daarvan huur te verwachten. Mijn vader was heel spaarzaam en heeft gespaard en gespaard. Ik geloof niet dat hij afstand heeft gedaan van de huur van de opslagruimte. (…)”
De verklaring van getuige [zoon van de huurder] brengt bewijs bij voor hetgeen hem te bewijzen is opgedragen. Daartegenover staat de verklaring van de getuige [zoon van verhuurder]. Volgens [zoon van verhuurder] zou Reiche Beheer de huur aan [de huurder] blijven betalen, die het deel voor de opslagruimte aan [verhuurder] zou doorbetalen. Uit zijn verklaring blijkt derhalve dat [de huurder] voor [verhuurder] de huur van de opslagruimte zou incasseren.
Nu slechts [de huurder], als partijgetuige, over de afspraak met [verhuurder] heeft verklaard, en er los van zijn verklaring geen ander bewijs voorhanden is, kan niet worden aangenomen dat [de huurder] met [verhuurder] heeft afgesproken dat [de huurder] op het moment van overdracht de opslagruimte om niet van [verhuurder] zou huren. Het bestaan van een zodanige afspraak is derhalve niet komen vast te staan. Evenmin is waarschijnlijk dat huur om niet is afgesproken gelet op de omstandigheden van het geval, te weten: [verhuurder] was een zuinig en heel spaarzaam man; [verhuurder] had [de huurder] voor de opslagruimte NLG 80.000,- betaald; [de huurder] had het recht de huurovereenkomst te verlengen tot 2010; ten tijde van de overdracht had [de huurder] “een positieve exploitatie”, in die zin dat hij meer aan huur van Reiche Beheer ontving dan hij aan [verhuurder] betaalde. Dat [verhuurder] reuze blij was met zijn aankoop waardoor hij eigenaar werd van een winkelpand mèt achteruitgang, doet daar niet aan af.
4.6 Nu niet is komen vast te staan dat [de huurder] bedoelde afspraak met [verhuurder] heeft gemaakt, is ingevolge het bepaalde in artikel 7A:1612 (oud) BW en artikel 7:226 BW Pro Reiche Beheer door de overdracht [verhuurder]s wederpartij onder de huurovereenkomst geworden, voor zover die op de opslagruimte betrekking had. De gevraagde verklaring voor recht is in beginsel toewijsbaar.
4.7 [de huurder] heeft subsidiair betoogd dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat [verhuurder] niet met ingang van augustus 1996, maar eerst vanaf de dag waarop het hof arrest zal wijzen aanspraak jegens Reiche Beheer en [de huurder] kan maken op huur voor de opslagruimte. [de huurder] zou anders verlies lijden op de exploitatie van het pand. [de huurder], die zich zelf als onderverhuurder zag, heeft bovendien gedurende de jaren kosten gemaakt doordat hij meermalen lekkages heeft verholpen en onderhoud heeft gepleegd.
Het hof is van oordeel dat [de huurder] hierbij miskent dat hij in 1996 de koopsom van NLG 80.000,- ontving en met rendement kon herbeleggen. [de huurder] gaat eraan voorbij dat, zoals hij zelf aangeeft, [verhuurder] en hij zich bewust waren van de in de artikelen 7A:1612 (oud) BW en 7:226 BW neergelegde regel en de gevolgen daarvan voor de huurverhoudingen. [de huurder] mocht zich derhalve niet beschouwen als onderverhuurder van de opslagruimte. Wel was hij onderverhuurder van het winkelpand.
Het hof acht in dit geval geen omstandigheden van dusdanig uitzonderlijke aard aanwezig, dat in verband hiermee het beroep van de erven [verhuurder] op de artikelen 7A:1612 (oud) BW en 7:226 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
4.9 Het vorenstaande brengt mee dat ook grieven II, III, IV en V falen.
5. Ten aanzien van grief VI overweegt het hof als volgt.
De maandhuur betreffende de opslagruimte is door (de erven) [verhuurder] becijferd op NLG 667,-. Ter onderbouwing hiervan is bij conclusie van repliek een taxatierapport overgelegd, uitgebracht door makelaarskantoor Kamerbeek op 7 juli 2000. [de huurder] heeft in eerste aanleg en hoger beroep betwist dat het rapport deugdelijk is. De betwisting van de deugdelijkheid van het rapport is echter onvoldoende feitelijk (bij voorbeeld door een berekening die uitkomt op een ander huurbedrag) onderbouwd, zodat het hof hieraan voorbij zal gaan. Grief VI kan niet slagen.
6. De slotsom is dat het bestreden tussenvonnis van 14 mei 2003 en eindvonnis van 9 juni 2004 moeten worden bekrachtigd. Nu in het tussenvonnis van 10 maart 2004 geen te executeren beslissingen zijn opgenomen, neemt het hof dienaangaande geen beslissing op in het dictum.
7. Aan het door [de huurder] gedane bewijsaanbod gaat het hof voorbij, nu reeds in eerste aanleg getuigen zijn gehoord en [de huurder] niet motiveert waarom opnieuw getuigen zouden moeten worden gehoord.
8. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [de huurder] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussenvonnis van 14 mei 2003 en het eindvonnis van 9 juni 2004 van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, gewezen tussen partijen;
- veroordeelt [de huurder] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de erven [verhuurder] begroot op € 1.135,- (waarvan € 241,- voor griffierecht en € 894,- voor salaris procureur);
- verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In ’t Velt-Meijer, A.A. Schuering en T.L. Tan en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 januari 2007 in bijzijn van de griffier.