Uitspraak
Uitspraak: 30 maart 2007
Rolnummer: 05/508
Rolnummer rechtbank: 442665/04-18719
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURDER],
wonende te [X],
appellant,
hierna te noemen: [huurder]
procureur: mr. A.H. Westendorp,
tegen
de GEMEENTE DEN HAAG,
zetelend te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
procureur: mr. A.R. de Jonge.
Het geding
Bij exploot van 6 april 2005 is [huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 1 februari 2005 door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen. [huurder] heeft bij memorie van grieven één grief opgeworpen, die door de Gemeente bij memorie van antwoord (met producties) is bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. In het dossier van [huurder] ontbreekt de laatste bladzijde van de inleidende dagvaarding, alsmede de daarbij behorende producties.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder Feiten een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 [huurder] heeft als huurder met de Gemeente als verhuurder een schriftelijke overeenkomst gesloten met betrekking tot de huur van een woonwagen-stand-plaats, gelegen aan de [adres] te 's-Gravenhage (verder: de huurovereenkomst). De huurovereen-komst ging in op 1 januari 2003 en is aangegaan voor onbepaalde tijd. De huurprijs dient in zijn geheel voor de 15e van de betreffende maand te zijn voldaan zonder dat beroep op schuldvergelijking mogelijk is. De huurprijs bedroeg per 1 juli 2004 € 209,63 per maand en moest worden voldaan aan Administratie-kantoor Woonwagen – en Standplaatsenverhuur B.V. (verder: AWS).
2.2 AWS heeft [huurder] diverse malen tevergeefs gemaand de ontstane achterstand in de huurbetaling te voldoen, of een betalingregeling aan te gaan.
2.3 Op 28 april 2004 heeft AWS het volgende aan [huurder] geschreven:
"Sinds de ingangsdatum van het huurcontract hebben wij aan het eind van de maand een acceptgiro gezonden ter voldoening van de huur over de komende maand voor de door u gehuurde standplaats aan de [adres]. Huur is bij vooruitbetaling verschuldigd.
Voorts hebben wij u maandelijks herinnerd / aangemaand de niet betaalde huur te voldoen. U heeft de u in de afgelopen periode geboden mogelijkheid een betalingsregeling te treffen niet benut. De gemeente Den Haag heeft thans laten weten niet meer met een regeling in te stemmen.
Wij sommeren u thans voor de laatste keer ervoor zorg te dragen dat het bedrag van de gehele huurachterstand ad € 3.220,90, zie bijgaand overzicht met de achterstand tot en met april 2004, uiterlijk 20 mei 2004 op Postbankrekeningnummer (…) is bijgeschreven.
(…)
Indien u geen gehoor geeft aan het bovenstaande, zal de invordering in handen van een deurwaarder worden gegeven. Tevens zal ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Alle daaruit voortvloeiende kosten komen voor uw rekening. (…)"
2.4 [huurder] heeft niet aan deze sommatie voldaan. Bij brief van 27 juli 2004 heeft AWS aan [huurder] laten weten dat een incassoprocedure zou worden opgestart en de zaak zou worden overgedragen aan de advocaat van de Gemeente.
2.5 Bij brief van 16 augustus 2004 heeft de advocaat van de Gemeente het volgende aan [huurder] geschreven:
"(…) Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst diende u de huurpenningen te betalen aan het Administratiekantoor Woonwagen – en Standplaatsen Verhuur B.V. (AWS). Daartoe ontving u van AWS aan het eind van elke maand een acceptgirokaart om de huur voor de komende maand te betalen. Dit heeft echter niet geleid tot een structurele betaling van de huurpenningen. In dit kader bent u dan ook meerdere malen verzocht dan wel gesommeerd om de huurpenningen alsnog te voldoen. Dit heeft er echter niet toe geleid dat u de huurachterstand volledig heeft betaald; op dit moment bedraagt de totale huurachterstand € 3.274,43.
Door deze omvangrijke en structurele achterstand in de huurbetalingen schiet u ernstig tekort in uw uit hoofde van de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Deze tekortkoming is zodanig ernstig dat een ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot uw woonwagenstandplaats is gerechtvaardigd.
In verband hiermee verzoek – en voorzover nodig sommeer – ik u thans voor de laatste maal de achterstallige huurpenningen ten belope van een bedrag van € 3.274,43 binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief te voldoen (…) Blijft betaling binnen deze termijn uit, dan heb ik instructies van de gemeente om u in rechte te betrekken. De daartoe strekkende dagvaarding treft u hierbij reeds in kopie aan. (…)"
2.6 In eerste aanleg vorderde de Gemeente – kort gezegd – de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging van de Gemeente de ontruiming zelf uit te voeren, de veroordeling van [huurder] tot betaling van € 3.145,72 terzake van achterstallige huurpenningen inclusief de daarover tot 1 september 2004 verschuldigde wettelijke rente, de huurtermijnen / gebruikersvergoeding vanaf 1 september 2004 van € 209,63 per maand tot aan de ontruiming, € 483,14 ter zake buitengerechtelijke kosten en tenslotte de schade als gevolg van de ontbinding nader op te maken bij staat, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
2.7 Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de huurovereenkomst ontbonden per 1 februari 2005, de ontruiming gelast binnen een maand na betekening van het vonnis en de overige vorderingen toegewezen, met uitzondering van de schadevergoeding nader op te maken bij staat.
3.1 De grief luidt als volgt:
"Ten onrechte heeft de Kantonrechter de vorderingen (met uitzondering van de gevorderde schadevergoeding) toegewezen op grond van de overweging dat de stellingen van [huurder], dat de vordering niet juist is berekend, er een betalingsregeling door de sociaal ambtenaar van de gemeente is getroffen, er toezeggingen zijn gedaan over een clubgebouwtje, de gemeente geen goede verhuurder zou zijn en [huurder]' schade niet zou vergoeden vaag en niet onderbouwd zijn en er sprake is van wanbetaling door [huurder], waarbij de Kantonrechter de vraag stelt óf er wel sprake is van een conflict anders dan een wanbetaling. Zulks echter ten onrechte"
In de toelichting op deze grief stelt [huurder] dat er wel degelijk sprake was van een conflict waarbij hij gedwongen werd om van zijn standplaats aan de Leyweg waar hij sinds de zestiger jaren woonachtig was naar een nieuwe woonwagen-standplaats aan de [adres]te verhuizen. Deze verhuizing heeft voor [huurder] een groot aantal kosten met zich gebracht, ook vanwege het feit dat zijn woonwagen bij de verplaatsing door de Gemeente is beschadigd. Het moet, ook voor de Gemeente, duidelijk zijn geweest dat [huurder] – die uitsluitend een bijstandsuitkering geniet – alleen al hierdoor niet in staat was om in de periode waarin de huurovereenkomst een aanvang nam zijn huurpenningen (tijdig) te betalen. Dit nog afgezien van het feit dat de standplaats niet was uitgerust met die faciliteiten die aan [huurder] waren toegezegd. Gezien deze omstandigheden had de Kantonrechter de vorderingen van de Gemeente moeten afwijzen, althans had [huurder] een terme de grâce moeten gunnen. Dit, omdat het voor [huurder] praktisch onmogelijk is om een andere woonwagenstandplaats te krijgen en woonwagenbewoners niet kunnen aarden in reguliere woningen en bijzonder gehecht zijn aan het leven in woonwagens, aldus nog steeds [huurder].
3.2 Het hof overweegt als volgt.
In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij deze zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is sprake van het niet betalen van de volledige huur gedurende een lange periode (omgerekend meer dan één jaar). Dat is een zo ernstige wanprestatie dat ontbinding ruimschoots gerechtvaardigd is.
3.3 Dat sprake was van een opschortingsrecht is niet gebleken. Nu de Gemeente gemotiveerd heeft weersproken dat zij de door [huurder] gestelde faciliteiten (clubhuis/werkbox/groenvoorziening) heeft toegezegd, had van [huurder] mogen worden verwacht dat hij nader zou hebben onderbouwd wanneer en door wie de gestelde toezeggingen zijn gedaan. [huurder] heeft dit nagelaten, zodat niet van een opschortingsrecht kan worden uitgegaan, en al helemaal niet ten aanzien van de volledige huur gedurende meer dan één jaar.
3.4 Voor zover [huurder] meent dat de wanprestatie hem niet is toe te rekenen, gelet op zijn benarde financiële situatie (zijn bijstandsuitkering en de gestelde door de Gemeente veroorzaakte schade aan zijn woonwagen), faalt dit verweer. [huurder] heeft zijn stellingen terzake op geen enkele wijze concreet onderbouwd, hetgeen wel van hem mocht worden verlangd
3.5 Dat een afbetalingsregeling was overeengekomen, zoals door [huurder] gesteld, is door de Gemeente ontkend. De Gemeente stelt dat een afspraak met een ambtenaar van de Sociale Dienst om de huurschuld met € 50,- per maand in te lopen, niet kan worden aangemerkt als een met haar als verhuurder overeengekomen afbetalingsregeling. Dit verweer, dat door [huurder] niet is weersproken, treft doel. Een (eenzijdig) verzoek aan een ambtenaar van de Sociale Dienst om een deel van de uitkering naar de (administratief beheerder van de Gemeente) over te maken, leidt niet tot een overeengekomen afbetalingsregeling met de verhuurder. Het had [huurder] bovendien – gelet op de in r.o. 2.2 tot en met 2.5 genoemde correspondentie duidelijk moeten zijn dat hij zich in het verleden omtrent betalingsregelingen tot AWS had kunnen wenden, maar dat de Gemeente niet langer genoegen meer nam met een betalingsregeling. Daarbij komt dat de hervatting van de huurbetalingen en het betalen van € 50,-- extra per maand het verzuim geenszins ongedaan heeft gemaakt. Verzuim voor het verleden is niet ongedaan te maken. Bovendien is In hoger beroep niet gesteld dat de orde van grootte van de achterstand wezenlijk afweek van het in de inleidende dagvaarding genoemde bedrag.
3.6 Artikel 7:280 BW Pro geeft de rechter de mogelijkheid aan de huurder een terme de grâce te geven van ten hoogste een maand. Het gaat hier om een discretionaire bevoegdheid die de rechter mag maar niet hoeft uit te oefenen. De kantonrechter heeft gelet op de ernst van de wanprestatie naar het oordeel van het hof terecht overwogen dat er geen grond bestond om van die bevoegdheid gebruik te maken. Bovendien is, gelet op [huurder] eigen stellingen omtrent zijn financiële situatie en zijn betalingsgedrag, niet aannemelijk dat hij in staat zou zijn geweest de huurachterstand binnen een maand te voldoen.
3.7 Anders dan [huurder] meent staat de omstandigheid dat hij zelfstandig op zoek moet naar een andere standplaats, dan wel (reguliere) woonruimte, in dit geval niet aan de toewijzing van de ontbindingsvordering in de weg. Voorts valt niet in te zien dat van [huurder] onder de gegeven omstandigheden niet kan worden gevergd (ook) naar reguliere woonruimte om te zien.
3.8 De slotsom is dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [huurder] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskostenveroordeling zal, zoals door de Gemeente gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De wettelijke rente over de proceskosten zal op hierna aan te geven wijze worden toegewezen. Het hof gaat ervan uit dat met wettelijke rente wordt bedoeld de in artikel 6:119 BW Pro genoemde rente.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 1 februari 2005 door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, gewezen tussen partijen;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 244, - voor griffierecht en € 894,- voor salaris procureur, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, M.H. van Coeverden en M.J. van der Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 maart 2007 in bijzijn van de griffier.