Uitspraak
Uitspraak: 27 april 2007
Rolnummer: 05/905
Rolnummer rechtbank: 441237/04.2176
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
1. [PARTIJ X],
2. [PARTIJ Y],
beiden wonende te [woonplaats],
3. [PARTIJ Z],
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellanten,
hierna tezamen noemen: [XYZ] (in enkelvoud),
procureur: mr. A.R.M. Berntsen,
tegen
1. [PARTIJ A],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen [Partij A],
procureur mr. H.J. Suyver,
2. [PARTIJ B],
gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna te noemen: [Partij B],
procureur mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
3. [PARTIJ C]
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [Partij C],
procureur mr. H.J. Suyver,
geïntimeerden.
Het geding
Bij exploot van 22 juni 2005 is [XYZ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 29 maart 2005 door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Alphen aan den Rijn, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven heeft hu zes grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door [Partij A] en [Partij C] bij een gezamenlijke memorie van antwoord en door [Partij B] bij memorie van antwoord (met productie) zijn bestreden.
Tenslotte is arrest gevraagd door geïntimeerden onder overlegging van de stukken. In het dossier van [Partij A] en [Partij C] ontbreken een aantal producties bij productie 8 bij de dagvaarding.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Tegen de feiten, zoals deze door de rechtbank in het bestreden vonnis onder 2.1 sub a tot en met h zijn weergegeven, is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van deze feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1. Op 16 december 1999 is met bemiddeling van [Partij B] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand aan [adres] (hierna: het gehuurde) tussen mevrouw [Partij D] als verhuurder en de heer [Partij E] als huurder.
2.2. Het gehuurde is in gebruik als Chinees restaurant en woonruime. In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen.
“ Indien verhuurder gedurende de feitelijke looptijd van deze overeenkomst het verhuurde wenst te verkopen, zal huurder het recht van koop genieten en zal als volgt worden gehandeld;
- Verhuurder zal huurder een schriftelijk aanbod doen;
- huurder zal binnen één maand na ontvangst schriftelijk middels een aangetekend schrijven of deurwaardersexploit moeten berichten of hij van het aanbod gebruik wenst te maken. Alsdan zal levering en betaling kosten koper, binnen één maand moeten plaatsvinden;
- Wanneer huurder op de hiervoor aangegeven wijze bericht geeft, geen gebruik te zullen maken van het aanbod of indien huurder binnen de daartoe genoemde periode van één maand geen bericht heeft gegeven, staat het verhuurder vrij het gehuurde aan een ander te koop aan te bieden.”
Per 1 mei 2002 is met bemiddeling van [Partij B] een overeenkomst tot indeplaatsstelling gesloten tussen mevrouw [Partij D] en [XYZ] waarbij de lopende huurovereenkomst werd overgenomen.
2.3. Op 1 september 2003 is mevrouw [Partij D] overleden. Tot erfgenamen zijn benoemd de stichtingen Koningin Wilhelminafonds, de Nederlandse Organisatie voor Kankerbestrijding en de Nederlandse Hartstichting.
2.4. Het gehuurde is, krachtens testament, opgemaakt op 4 oktober 1995, gelegateerd aan [Partij C] en bij akte afgifte legaat d.d. 4 december 2003 aan haar geleverd.
2.5. In opdracht van [Partij C] en met bemiddeling van [Partij B] is het gehuurde verkocht en op 30 december 2003 geleverd aan [Partij A]. De koopprijs bedroeg € 250.000,=.
2.6. Bij brief van 5 april 2004 heeft [Partij XYZ] zich beroepen op het voorkeursrecht en (alsnog) levering van het onroerend goed verlangd van [Partij A] en [Partij C] onder gelijktijdige aansprakelijkheidstelling. Laatstgenoemden hebben laten weten daaraan geen medewerking te willen verlenen.
2.7. [XYZ] vordert in deze procedure primair:
veroordeling van [Partij A] tot levering van het gehuurde aan [XYZ] voor een bedrag van € 250.000,= op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,= per dag na betekening van het vonnis, vermeerderd met de schade die hu heeft geleden door de late levering op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
en subsidiair:
veroordeling van [Partij A], [Partij C] en [Partij B] aan hu te voldoen de door hem geleden schade op te maken bij staat en vereffenen volgens de wet, alles met veroordeling van geïntimeerden inde kosten van het geding.
2.8. De rechtbank heeft de vorderingen van hu afgewezen.
3.1. De eerste grief is gericht tegen de volgende overweging van de rechtbank.
“ Het meest verstrekkende standpunt van de huurder is dat het legaat is vervallen omdat erflaatster met het verlenen van het voorkeursrecht aan de huurder heeft willen afwijken van het voordien in het testament opgenomen legaat ten gunste van [Partij C]. Het lijkt erop dat door het legaat en het nadien verlenen van een voorkeursrecht met betrekking tot de onroerende zaak een situatie is ontstaan waarbij erflaatster kennelijk niet heeft stilgestaan. Zo dit wel het geval zou zijn geweest dan zou zij wellicht het legaat zodanig hebben gemaakt of nadien hebben gewijzigd voor het geval niet van het voorkeursrecht gebruik gemaakt zou worden. Zulks leidt echter niet tot de vergaande conclusie zoals door de huurder gesteld. Van Toepassing is het (nieuwe) erfrecht van 1 januari 2003. Krachtens artikel 68a Overgangswet BW zijn de artikelen 4:47 en 4:49 onmiddellijk in werking getreden. Artikel 4:47 is Pro niet van toepassing omdat door het verlenen van het voorkeursrecht - en niet méér dan dat- de uitvoering van het testament niet blijvend onmogelijk is geworden. Denkbaar is immers dat van het voorkeursrecht wordt afgezien of geen overeenstemming wordt bereikt, dan wel dat wellicht langs de lijnen van artikel 4:49 lid 2 BW Pro een redelijke oplossing zou zijn bereikt, waarbij de koopsom in de plaats zou zijn getreden van het gelegateerde. Ook artikel 4:49 lid 1 is Pro niet van toepassing omdat de onroerende zaak bij het openvallen van de nalatenschap daartoe behoorde. Artikel 4:49 lid 3 BW Pro is evenmin van toepassing omdat de erflater niet tot overdracht van de onroerende zaak verplicht was. De stelling van de huurder dat het legaat is vervallen wordt derhalve gepasseerd.”
3.2. In de toelichting op de grief voert hu aan, dat de rechtbank ten onrechte een onderscheid maakt tussen het verlenen van het voorkeursrecht enerzijds en de effectuering van dit recht anderzijds. De intentie van partijen bij het opnemen van het voorkeursrecht was om de begunstigden ook daadwerkelijk van dit recht gebruik te laten maken. Erflaatster wilde bewerkstelligen dat [Partij C] de onroerende zaak zonder enige last zou verkrijgen. Door verlening van het voorkeursrecht is deze overdracht blijvend onmogelijk geworden. Nog belangrijker is de later blijkende wil van de erflaatster om tot verkoop aan [Partij E] over te gaan. Dat die koop niet tot stand is gekomen is te wijten aan een fout van [Partij B], nu het aanbod van erflaatster [Partij E] niet heeft bereikt. Het voorkeursrecht is feitelijk een koopoptie geworden.
3.3. De grief slaagt niet. Nog daargelaten dat nergens uit blijkt dat de erflaatster wilde dat [Partij C] de onroerende zaak zonder enige last zou verkrijgen, is voor de vraag of het legaat is vervallen uitsluitend van belang hetgeen daaromtrent in de artikelen 4:47 en 4:49 BW is bepaald. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de in die artikelen geregelde gevallen zich in casu niet voordoen.
4.1. De tweede grief richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de verplichting om op grond van het in de huurovereenkomst voorkomende voorkeursrecht eerst aan de huurder aan te bieden is overgegaan op [Partij C] omdat er geen sprake zou zijn van een “onmiddellijk verbandvereiste” zoals bedoeld in artikel 7:226 lid 3 BW Pro.
4.2. In de toelichting voert [XYZ] aan, dat [Partij B] bij de overname van het huurcontract door [XYZ] heeft gewezen op de voordelen van het voorkeursrecht. [Partij B] heeft ook toezeggingen gedaan om dit voorkeursrecht in de toekomst te kunnen effectueren. [XYZ] heeft de huurovereenkomst slechts willen aangaan omdat daarin een voorkeursrecht was opgenomen. Daarbij speelde ook de hoge leeftijd van mevrouw [Partij D] een rol. [XYZ] heeft ingestemd met een in verhouding tot de waarde van het pand hoge huurprijs. De huursom bedroeg begin 2004 € 2.295,57 per maand. De jaarhuur bedroeg dus € 27.546,84. Om dit bedrag te kunnen relateren aan de verkoopwaarde van het onroerend goed wordt er vermenigvuldigd met een factor 10 volgens de kapitalisatiemethode. Hieruit volgt een bedrag van € 275.468,40. De verkoopwaarde van het onroerend goed bedroeg € 250.000,= De huursom is dus hoger dan deze, gezien de werkelijke verkoopprijs, zou moeten zijn. Die zou immers € 250.000,=: 10 :12 =
€ 2.083,= moeten zijn. [XYZ] betaalt derhalve in zijn huursom tevens een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het gehuurde object, zodat er sprake is van een onmiddellijk verbandvereiste als bedoeld in artikel 7:226 BW Pro. Aldus [XYZ].
4.3. Ook deze grief faalt. Het feit dat in de praktijk ter bepaling van de waarde van een verhuurd pand als vuistregel tienmaal de jaarhuur wordt gehanteerd betekent nog niet, dat in casu de door [XYZ] betaalde huur te hoog is en zeker niet dat het verschil dus een vergoeding inhoudt voor het voorkeursrecht. Zowel de uiteindelijke hoogte van de koopprijs als de hoogte van een huurprijs worden bepaald door de onderhandelingen tussen de betrokken partijen, waarbij vele factoren, zoals bijvoorbeeld inmiddels ontstaan achterstallig onderhoud, een rol kunnen spelen. Hetgeen [XYZ] in de toelichting op de grief heeft gesteld rechtvaardigt dan ook niet de door hem getrokken conclusie.
5. Uit het vorenstaande volgt, dat het voorkeursrecht in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht door [XYZ] tegenover de legataris niet meer kan worden uitgeoefend. Daarmee faalt ook grief III die ervan uitgaat dat zulks wel het geval is.
6.1. Grief IV luidt:
De kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat de [Partij B] niet onrechtmatig heeft gehandeld door de huurder niet te informeren (om) over het overlijden van mevrouw [Partij D].
6.2. In de toelichting wijst [XYZ] er op dat hij heeft gesteld dat met de [Partij B] de afspraak is gemaakt, indien zich er een verkoopsituatie zou voordoen, hij door [Partij B] hiervan op de hoogte zou worden gesteld. Het niet nakomen van deze afspraak door [Partij B] is een toerekenbare tekortkoming dan wel een onrechtmatige daad jegens [XYZ].
6.3. Ook deze grief treft geen doel. In de eerste plaats omdat door het overlijden van mevrouw [Partij D] nog geen verkoopsituatie was ontstaan. Voorts zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid dat de beweerdelijke toezegging door [Partij B] anders dan in verband met de uitoefening van het voorkeursrecht was gedaan en van zodanige aard was, dat deze voor [Partij B] - los van het voorkeursrecht- een verplichting jegens [XYZ] meebracht om na te komen. Een dergelijke verplichting ligt niet voor de hand, omdat [XYZ] wist dat [Partij B] bij de indeplaatsstelling en als beheerder van het gehuurde handelde in opdracht van de eigenaar van het pand. Van een toerekenbare tekortkoming kan derhalve geen sprake zijn. Zonder het bestaan van een contractuele relatie kan in de gegeven omstandigheden evenmin sprake zijn van een onrechtmatige handeling van [Partij B], nu vaststaat dat op het moment dat [Partij B] [XYZ] eventueel had moeten inlichten van een voorkeursrecht geen sprake meer was. Gegeven de positie van [Partij B] als opdrachtnemer van [Partij C] heeft [Partij B] niet onrechtmatig gehandeld door [XYZ] niet te informeren dat het pand te koop werd aangeboden.
7. Gelet op het vorenstaande kan ook grief V niet slagen, waarin [XYZ] aanvoert dat ook zonder genoemde afspraak op [Partij B] een rechtsplicht rustte dat zij de erfgenamen op de hoogte had gesteld van de uitdrukkelijke wens van [XYZ] om te willen kopen.
8.1. Grief VI is gericht tegen de volgende overweging van de rechtbank.
“[Partij B] heeft wel bemiddeld bij de verkoop in opdracht van [Partij C] echter waar [Partij C] als legataris geen enkele verplichting had jegens de huurder uit hoofde van het voorkeursrecht kan van onrechtmatig handelen van [Partij B] met betrekking tot schending van het voorkeursrecht geen sprake meer zijn. De vordering jegens [Partij B] zal derhalve worden afgewezen.
8.2. Gelet op hetgeen hiervoor sub 6.3 is overwogen behoeft ook deze grief geen behandeling meer. De grief faalt.
9. De conclusie is dat alle grieven falen. Het door [XYZ] gedane bewijsaanbod zal als niet ter zake dienend worden gepasseerd. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [XYZ] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 29 maart 2005 van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Alphen aan den Rijn, gewezen tussen partijen;
- veroordeelt [XYZ] in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Partij B] bepaald op € 244,= aan verschotten en op € 894,= aan salaris voor de procureur en aan de zijde van [Partij C] en [Partij A] eveneens op € 244,= aan verschotten en € 894,= aan salaris voor de procureur;
- verklaart vorenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In ’t Velt-Meijer, C.G. Beyer-Lazonder en M.H. van Coeverden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 april 2007 in aanwezigheid van de griffier.