Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
derde meervoudige belastingkamer
24 mei 2007
nummer BK-07/00299
UITSPRAAK
op het beroep van de stichting Stichting Delftwonen, statutair gevestigd te Delft, tegen de uitspraken van de Inspecteur, het Hoofd Belastingen van de gemeente Delft, betreffende na te noemen beschikkingen.
1. Tussenuitspraak en splitsing
1.1 Het Hof verwijst naar hetgeen is vastgesteld, overwogen en beslist in zijn tussenuitspraak van 29 december 2006 in de zaak met het kenmerk BK-03/01419 (hierna: de tussenuitspraak).
1.2 Voor het procesverloop verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen daaromtrent is vermeld onder 1 tot en met 3.2 van de tussenuitspraak.
1.3 Na de tussenuitspraak is die zaak gesplitst in 69 zaken, waaronder deze, in welke zaken heden uitspraak wordt gedaan. Ook wordt heden in de zaak met het kenmerk BK-03/01419 de (eind)uitspraak gedaan.
1.4 Het onderhavige beroep is gericht tegen de uitspraken van de Inspecteur op het bezwaar tegen 437 beschikkingen, waarbij de Inspecteur het bezwaar in twee gevallen gegrond heeft verklaard en de waarde van de onroerende zaken aan de Schubertlaan 34 en 36 elk heeft verminderd tot op € 105.164 en het bezwaar in de andere gevallen ongegrond heeft verklaard. Die beschikkingen en uitspraken hebben betrekking op de volgende 437 onroerende zaken:
Object Waarde bij beschikking
[...] [...]
Van deze uitspraken op bezwaar zijn er 73 vervat in deeluitspraak 4 en zijn er 364 vervat in deeluitspraak 5.
2. Geschil en standpunten van partijen
2.1 Voor het geschil en de standpunten van partijen verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 4 is vermeld. Wat het subsidiaire standpunt van belanghebbende en de bestrijding daarvan door de Inspecteur betreft, is voorts het volgende van belang.
2.2 Partijen hebben ieder voor zich de woningen, die in Delft bij belanghebbende in eigendom zijn, gegroepeerd, zoveel mogelijk voor elk van die groepen een - al dan niet tot die groep behorende - representatieve woning aangewezen (referentiewoning) en de waarde hiervan getaxeerd. Vervolgens hebben partijen - wederom ieder voor zich - de waarde van de woningen in elk van de groepen afgeleid van de getaxeerde waarde van de desbetreffende referentiewoning. Ter schraging van de waarde van die referentiewoning zijn objecten genoemd die werkelijk zijn verkocht, met vermelding van enkele kenmerkende gegevens van zowel de referentiewoning als de verkochte objecten, zoals verkoopprijs- en datum, bouwvolume, perceel- of tuinoppervlakte, woningtype, bouwjaar en wijknummer, terwijl ook een of meer foto's zijn bijgevoegd.
2.3 Partijen hebben de (referentie-)woningen volgens verschillende methoden getaxeerd. De Inspecteur heeft gebruik gemaakt van een taxatiemodel van Kafi, volgens welk de waarde is samengesteld uit een aantal elementen en waarbij bedragen zijn toegekend aan het bouwvolume, de perceel- of tuinoppervlakte, aanhorigheden en dakkapellen. In beroep heeft de Inspecteur dezelfde methode gehanteerd om de waarde van door hem of belanghebbende gekozen referentiewoningen te schatten. Belanghebbende heeft in beroep voor de door haar gekozen referentiewoningen vergelijkbare objecten genoemd en de verkoopprijzen daarvan gedeeld door het bouwvolume om met het gemiddelde daarvan en ook rekening houdend met belangrijke verschillen, de waarde van de referentiewoning te schatten.
2.4 Een en ander heeft ertoe geleid dat belanghebbende de woningen anders heeft gegroepeerd dan de Inspecteur, dat voor de te waarderen woningen in de meeste gevallen door partijen is gerefereerd aan verschillende referentiewoningen en dat zij voor specifieke woningen op verschillende resultaten zijn uitgekomen.
2.5 Het Hof heeft partijen gevraagd of zij het eens kunnen worden over de groepsindeling en de daarbij behorende referentiewoningen.
2.6 Hierop heeft de Inspecteur het volgende te kennen gegeven.
2.6.1 Voor de waardering van de woningen kan worden uitgegaan van de representativiteit van de referentiewoningen die belanghebbende onderscheidenlijk voor haar groepen 3, 4, 5, 7, 16, 26, 28, 40, 41 (Soedanhof 13), 51, 57, 72, 74, 80, 90, 91, 98, 99, 105 (Lusakastraat 1), 106, 108, 109, 110, 116, 123 en 125 heeft gebruikt, met de aantekening dat deze referentiewoningen door de taxateur van belanghebbende te laag zijn gewaardeerd en dat zou moeten worden uitgegaan van de bij de desbetreffende WOZ-beschikkingen voor die referentiewoningen vastgestelde waarden.
2.6.2 De referentiewoningen die belanghebbende onderscheidenlijk voor haar groepen 34, 35, 36, 37, 41 (Caïrostraat 35), 42, 52, 58, 62, 79, 88, 89, 93, 94, 105 (Lusakastraat 1), 115, 119 en 124 heeft gebruikt, zijn niet representatief en dus niet bruikbaar voor de waardering van de woningen in die groepen. De Inspecteur heeft voor acht van de referentiewoningen van belanghebbende alternatieven genoemd die hij wel representatief acht.
2.7 Belanghebbende heeft te kennen gegeven te volharden in haar standpunt dat de onder 2.6.2 bedoelde referentiewoningen van belanghebbende representatief zijn en dat de Inspecteur het tegendeel niet met feiten en dragende argumenten heeft gestaafd. Voorts blijft belanghebbende bij haar standpunt dat haar taxateur de waarde van al haar referentiewoningen niet te laag heeft geschat.
2.8 Hetgeen hiervoor onder 2.6 en 2.7 is vermeld, is in de onderstaande tabel concreter weergegeven.
Groep
Referentiewoning belanghebbende
Waarde volgens belanghebbende
Waarde volgens Inspecteur
Alternatieve referentiewoning Inspecteur
Waarde volgens Inspecteur
Waarde volgens belanghebbende
3
Zusterlaan 86
€ 56.500
€ 65.798
4
Zusterlaan 10
€ 92.500
€ 103.462
5
Gashouderpad 43
€ 108.500
€ 127.513
7
Noordeinde 70
€ 56.000
€ 61.714
16
Oude IJsbaan 167
€ 110.000
€ 148.679
26
Staalmeesterstraat 28-I
€ 55.000
€ 71.811
28
Melkhof 40
€ 111.000
€ 122.067
34
Sasboutstraat 14
€ 75.200
€ 91.210
35
Sasboutstraat 14-I
€ 72.300
€ 88.034
36
Van Kinschotstraat 230
€ 71.700
€ 93.025
Van Kinschotstraat 206
€ 93.024
€ 71.700
37
Meermanstraat 66
€ 75.300
€ 95.294
Meermanstraat 4
€ 95.293
€ 75.200
40
Nijlhof 22
€ 41.000
€ 59.899
41
Cairostraat 35
€ 87.000
€ 94.435
Soedanhof 13
€ 87.000
€ 95.632
42
Egyptelaan 24
€ 102.000
€ 127.059
51
Nicolaas Beetslaan 16
€ 100.000
€ 124.336
52
Dirk Costerplein 27
€ 64.000
€ 78.504
57
Chopinlaan 119
€ 51.500
€ 70.336
58
Haydnlaan 100
€ 83.000
€ 108.908
Schubertlaan 19
€ 114.352
€ 83.000
62
Reinier de Graafweg 112
€ 100.000
€ 110.268
72
Teding v. Berkhoutlaan 45
€ 62.000
€ 81.681
74
Poptahof-Noord 211
€ 58.000
€ 73.966
79
Fabritiusstraat 11
€ 68.500
€ 81.681
Fabritiusstraat 19
€ 81.680
€ 68.500
80
Bankastraat 20
€ 62.500
€ 70.336
88
Van der Lelijstraat 147
€ 103.500
€ 110.723
89
Van Kinschotstraat 292
€ 77.600
€ 95.294
Van Kinschotstraat 206
€ 93.024
€ 71.700
90
Teding v. Berkhoutlaan 97
€ 71.000
€ 93.025
91
Teding v. Berkhoutlaan 95
€ 75.000
€ 97.563
93
Nijlhof 16
€ 111.500
€ 144.756
94
Egyptelaan 42
€ 118.000
98
Schubertlaan 162
€ 34.000
€ 49.462
99
Schubertlaan 164
€ 49.000
€ 63.983
105
Lusakastraat 1
€ 109.000
€ 136.588
Bantulaan 15
€ 132.503
€ 132.503
106
Zwanenpad 11
€ 150.000
€ 163.815
108
Koningin Emmalaan 113
€ 100.000
€ 130.689
109
Koningin Emmalaan 80
€ 101.500
€ 132.958
110
Diamantpad 12
€ 124.500
€ 157.462
115
Geitenkamp 19
€ 38.500
116
Simonsstraat 31
€ 87.500
€ 98.925
119
Saaiwerkerstraat 6
€ 84.000
€ 96.202
Kaarderstraat 5
€ 86.218
€ 83.925
123
Palamedesstraat 54
€ 65.000
€ 75.328
124
Persijnlaan 71
€ 70.500
€ 81.681
Persijnlaan 64
€ 81.680
125
Poptahof-Noord 120
€ 58.500
€ 74.420
2.9 De Inspecteur heeft verder onder meer gesteld dat met betrekking tot een aantal verkochte woningen, die in de taxatierapportages van belanghebbende zijn vermeld, de taxateur is uitgegaan van een onjuist bouwvolume. Belanghebbende heeft hieromtrent ter zitting te kennen gegeven dat de door de Inspecteur genoemde bouwvolumes voor juist moeten worden gehouden.
2.10 Partijen bestrijden elkaars taxatiemethoden en stellen dat bij een taxatie met de eigen methode de waarde van de woningen beter kan worden benaderd. Voor de argumenten die partijen daarbij bezigen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
3. Vaststaande feiten
Het Hof merkt het in de tussenuitspraak onder 1 en 3 vermelde als vaststaand aan. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is verder, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1 De onderhavige woningen zijn flatwoningen (waarvan vijf bejaardenflatwoningen), gelegen in wijk 25. De woningen hebben een bouwvolume van 233, 280, 282 of 292 m3 .Van de woningen beschikken er 71 over een tuin met een oppervlakte variërend van 35 tot 108 m2. De Inspecteur heeft de bejaardenflatwoningen ingedeeld in groep 02517 met als referentiewoning de bejaardenflatwoning aan de Chopinlaan 267 en heeft de andere woningen ingedeeld in groep 02537 met als referentiewoning de flatwoning aan de Schubertlaan 19, terwijl belanghebbende de woningen heeft ingedeeld in groep 58 met als referentiewoning de flatwoning aan de Haydnlaan 100. De referentiewoningen van de Inspecteur hebben een bouwvolume van respectievelijk 154 m3 en 282 m3. Deze laatstgenoemde woning heeft een tuin met een oppervlakte van 46 m2. De referentiewoning van belanghebbende heeft een bouwvolume van 282 m3 en een woonoppervlakte van 90 m2.
3.2 De Inspecteur heeft zich, blijkens hetgeen hiervoor onder 2.6 tot en met 2.8 is vermeld, in beroep niet aangesloten bij de indeling die belanghebbende voor de te waarderen woningen hanteert.
3.3 De Inspecteur heeft de waarden van zijn referentiewoningen geschat op respectievelijk € 70.335 en € 114.352. Belanghebbende heeft de waarde van haar referentiewoning geschat op € 83.000. Voor de grondslagen van die taxaties verwijst het Hof naar de desbetreffende rapporten.
3.4 In de taxatierapporten van de Inspecteur betreffende de referentiewoningen Chopinlaan 267 en Schubertlaan 19 zijn elk gegevens omtrent de verkoop van drie objecten vermeld waarop de desbetreffende taxatie berust. In het taxatierapport van belanghebbende betreffende de referentiewoning Haydnlaan 100 zijn gegevens omtrent de verkoop van negen objecten vermeld waarop de taxatie berust.
3.5 Blijkens bijlage 3 bij het verweerschrift kent de Inspecteur aan woningen waar een tuin bij hoort een extra waarde toe van € 4.084 bij een tuin van 35 m2, van € 5.445 bij een tuin van 45 m2, van € 7.260 bij een tuin van 60 m2, van € 8.622 bij een tuin van 74 m2, van € 11.345 bij een tuin van 93 m2 en van € 13.160 bij een tuin van 108 m2.
4. Beoordeling van het beroep
Ontvankelijkheid
4.1 Onder verwijzing naar de in de tussenuitspraak onder 5.1 tot en met 5.4 gegeven oordelen is het beroep tegen de in deeluitspraak 4 vervatte uitspraken op bezwaar niet tijdig ingediend maar moet niet-ontvankelijkverklaring op die grond achterwege blijven.
Vorm en wijze van bekendmaking van de beschikkingen
4.2 Wat betreft de vorm en wijze van bekendmaking van de onderwerpelijke beschikkingen verwijst het Hof naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 5.5 en 5.6 is overwogen en geoordeeld.
De waarde van de onroerende zaken
4.3 De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.4 De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de inspecteur. Indien de inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5 De Inspecteur heeft de door hem verdedigde waarde van de onderscheidene woningen als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, hoewel op zichzelf geloofwaardig geschraagd, tegenover de evenzeer geloofwaardig geschraagde betwisting daarvan door belanghebbende, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Hetzelfde geldt op overeenkomstige gronden voor de door belanghebbende verdedigde waarde van de onderscheidene woningen.
4.6 Ter beslechting van het geschil schat het Hof zelf, zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde van elk van de woningen in goede justitie. Het Hof heeft in dit verband geen aanleiding gevonden een deskundigenbericht in te winnen. Partijen hebben daar ook niet om verzocht. Bij zijn schatting houdt het Hof rekening met de hiervoor onder 3.1 tot en met 3.4 vermelde gegevens en gaat het, hoofdzakelijk de benadering van het taxatierapport van belanghebbende volgend, uit van een waarde per kubieke meter bouwvolume van ongeveer € 320 (in plaats van € 295). De door de Inspecteur gehanteerde waarden per kubieke meter bouwvolume van € 366, € 377 of € 415 komen het Hof te hoog voor. In gevallen waarin bij de woning volgens bijlage 3 bij het verweerschrift een tuin aanwezig is, gaat het Hof uit van een extra waarde van ongeveer € 100 m2 tuinoppervlakte.
4.6 Het vorenoverwogene betekent dat de bestreden uitspraken niet in stand kunnen blijven en dat de waarden van de woningen moeten worden vastgesteld op de hierna vermelde bedragen.
5. Proceskosten
5.1 Nu het beroep gegrond is, heeft te gelden wat het Hof in de tussenuitspraak onder 6 heeft overwogen.
5.2 Mitsdien komt aan belanghebbende een proceskostenvergoeding van (437 x € 4,00 is) € 1.748 en een schadevergoeding van (437 x € 6,45 is) € 2.818,65 toe.
6. Beslissing
Het Gerechtshof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de 437 bestreden uitspraken van de Inspecteur,
- wijzigt de beschikkingen aldus, dat de waarde van de onroerende zaken nader wordt vastgesteld op de hieronder vermelde bedragen:
Object Waarde
[...] [...]
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.748, en wijst de gemeente Delft aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
- veroordeelt de gemeente Delft tot vergoeding van de door belanghebbende geleden schade, vastgesteld op € 2.818,65.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Visser. De beslissing is op 24 mei 2007 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Otto) (Vierhout)
Deze uitspraak is ondertekend door mr. Vierhout omdat de voorzitter daartoe verhinderd was.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.