Uitspraak
Uitspraak: 29 juni 2007
Rolnummer: 05/1706
Zaak/Rolnummer rechtbank: 613071 CV EXPL. 05-4773
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Appellanten],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna gezamenlijk te noemen: [Appellanten],
procureur: mr. H.C. Grootveld,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAREN CITY-BUILDING,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de VvE,
procureur: mr. R.Th.R. Carli.
Het geding
Bij exploot van 28 oktober 2005 zijn [Appellanten] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 2 augustus 2005 door de rechtbank te [woonplaats], sector kanton, locatie [woonplaats], gewezen tussen partijen. [Appellanten] hebben bij memorie van grieven drie grieven opgeworpen, die door de VvE bij memorie van antwoord (met productie) zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. In het dossier van [Appellanten] bevinden zich stukken, die niet in het dossier van de VvE zitten. Het betreft de conclusie van antwoord met producties en nader ingediende stukken ter zitting (comparitie) van 10 maart 2005, 3 mapjes. Nu uit het vonnis blijkt dat [Appellanten] zowel mondeling als schriftelijk heeft gereageerd, zal het hof acht slaan op deze stukken.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder 2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep door [Appellanten] onder punt 3 van de memorie van grieven opgekomen in die zin dat [Appellanten] zich niet kan verenigen met de weergave en de waardering van de feiten zoals deze zijn verwoord in het vonnis. Nu [Appellanten] niet aangeeft welke feiten naar zijn mening niet goed zijn weergegeven in het vonnis zal het hof aan de hand van hetgeen over en weer is gesteld en niet is bestreden en aan de hand van de in het geding gebrachte stukken van de volgende feiten uitgaan. De waardering van deze feiten, voorzover van belang, volgt bij de behandeling van de grieven.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 [Appellanten] hebben van [Partij X]. (verder [Partij X]) gekocht het appartementsrecht aan de […] (verder het appartementsrecht dan wel het appartement) te [woonplaats]. Deze koop is neergelegd in een koop/aannemingsovereenkomst van 6 juni 2002.
2.2 Bij brief van 17 september 2002 heeft [Partij X] aan [Appellant 1] het volgende medegedeeld: “Met genoegen nodigen wij u hierbij uit voor de oplevering van het door u gekochte appartement in het project The City Building [woonplaats]. De oplevering zal plaatsvinden op 9 oktober 2002 om 9.00 uur. (…) Na wederzijdse ondertekening van het Proces Verbaal van Oplevering zullen de sleutels van de woning aan u overhandigd worden. Voorwaarde daarbij is wel dat de volledige aanneemsom alsmede het totaalbedrag van eventueel overeengekomen meerwerk op de dag voor oplevering zijn bijgeschreven op de bankrekening van [Partij X] resp. Hillen & Roosen BV.” (…)
2.3 Op 25 september 2002 heeft een vergadering van de VvE plaats gevonden, waarvoor alle eigenaren en toekomstige eigenaren, waaronder [Appellant 1], waren uitgenodigd.
2.4 Het verslag van deze vergadering houdt onder meer het volgende in: “(…) kosten worden in eerste half jaar nadat alle woningen opgeleverd zijn gemaakt er moet wel voldoende liquiditeit zijn. Hij adviseren om voorstel zoals het er ligt uit te voeren en in het najaar 2003 discussieren over nieuwe begroting. […]. Wanneer gaat betaling in, als je sleutel hebt gekregen? Voorstel [Persoon A]: eerste van maand volgend op maand waarin appartement wordt opgeleverd. (…) [Persoon B]: Het voorstel voor ingaan van de betalingsverplichting van de maandbijdrage: de eerste van maand volgend na de oplevering van het desbetreffende appartementsrecht. Stemming bij handopsteken: niemand tegen. Aangenomen. (…)”
2.5 Bij fax van 10 december 2002 van [Appellanten] aan P.M. [Partij X], hebben [Appellanten] het volgende medegedeeld: “(…) Ik heb onlangs een telefoontje gehad van de Notaris.[…] En daarin werd vriendelijk verzocht dat ik zo snel mogelijk tot passering van de akte moest overgaan. Ik wil graag hieraan voldoen en ik zal er ook aan voldoen maar ik heb meer tijd nodig. Ik heb begrepen dat u kosten maakt doordat u het huis nog steeds onder u heeft en dat dat de verzekeringskosten zijn. Ik heb tijd nodig tot januari en ik ben bereid de door u gemaakte reele kosten te vergoeden. Kunt u mij in een schrijven vermelden wat dat is.” (…)
2.6 Het notarieel transport heeft plaats gevonden op 22 mei 2003.
De leveringsakte bevat onder meer het volgende beding: 1. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte vindt plaats overeenkomstig het in de koop-/aannemingsovereenkomst met betrekking tot “oplevering” bepaalde. Vanaf heden komen de baten de koper ten goede en zijn de lasten voor zijn rekening. 2. Gedurende de (af)bouw blijft het verkochte voor risico van de vennootschap. De vennootschap is verplicht de opstallen tot de aflevering genoegzaam verzekerd te houden. Vanaf de aflevering is het verkochte voor risico van de koper. De koper zal vanaf de aflevering bijdragen in de premie van de brand-opstalverzekering en premies van andere (collectieve) verzekeringen, welke ten name van de Vereniging van eigenaars worden afgesloten, alsmede in overige ingevolge de akte van splitsing ten laste van de appartementseigenaren komende kosten.”
2.7 De VvE heeft in eerste aanleg gevorderd [Appellanten] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.820,33 (hoofdsom € 4.097,86; rente € 73,92; buitengerechtelijke kosten € 648,55) met rente en kosten. De grondslag van de vordering, zoals neergelegd in de inleidende dagvaarding, is dat [Appellanten] gehouden zijn een maandelijkse bijdrage bij vooruitbetaling te voldoen op grond van een ex artikel 5:125 lid 2 BW Pro van rechtswege bestaand lidmaatschap van de VvE, waarmee hij in gebreke blijft.
2.8 De rechtbank heeft de vordering toegewezen.
3.1 Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.2 van het vonnis inhoudende: “Tevens staat vast dat het appartement aan gedaagden is opgeleverd op 9 oktober 2002, getuige de brief die [Partij X]. aan hen heeft gericht op 17 september 2002. Derhalve moet geconcludeerd worden dat gedaagden vanaf 1 november 2002 de VVE bijdragen aan eisers verschuldigd zijn.”
3.2 Grief 2 heeft betrekking op r.o. 4.2 van het vonnis. Daarin heeft de rechtbank het volgende overwogen: “Dat het notarieel transport pas eind mei 2003 heeft plaats gevonden doordat gedaagden de financiering in eerste instantie niet rond konden krijgen, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet tot een andere conclusie leiden. In dat verband acht de kantonrechter van belang dat gedaagden zelf in hun faxbericht van 10 december 2002 te kennen hebben gegeven dat zij alle kosten verband houdende met de late levering van het appartement voor hun rekening zouden nemen en dat gedaagden aan de verkoper de rente conform de koop/aannemingsovereenkomst hebben betaald vanaf 6 juli 2002 tot de datum van het notarieel transport.”
3.3 Deze grieven leggen het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.1 Het hof overweegt als volgt.
Het hof stelt voorop dat in de relatie tussen de VvE en [Appellanten] de splitsingsakte, waarvan het splitsingsreglement deel uitmaakt, bepalend is.
Het hof tekent hierbij aan, dat de relatie tussen de verkoper [Partij X] en de koper [Appellanten], de inhoud van de tussen hen gesloten koop/aannemingsovereenkomst, de daaruit over en weer voortspruitende rechten en plichten en de bedingen in de leveringsakte de VvE niet regarderen en daarom buiten beschouwing blijven.
4.2 De relatie tussen de VvE en [Appellanten] is eerst ontstaan op het moment dat [Appellanten] appartementseigenaren werden. Naar vast staat heeft het transport op 22 mei 2003 plaats gevonden, zodat [Appellanten] vanaf die datum van rechtswege lid werd van de VvE met alle daarbij behorende rechten en plichten. De hoofdregel is dat een appartementseigenaar eerst vanaf die datum verplicht is bij te dragen in de schulden en kosten die volgens de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, waarbij deze verplichting niet alleen geldt tegenover de andere appartementseigenaars maar ook tegenover de VvE. De onder rechtsoverweging. 2.3 vermelde bepaling in de leveringsakte “Vanaf heden komen de baten de koper ten goede en zijn de lasten voor zijn rekening” is hiermee in overeenstemming. Het bepaalde over de aflevering (feitelijke levering), het risico van het verkochte en de kosten van de (collectieve) verzekeringen en overige kosten zijn slechts van belang in de relatie tussen [Partij X] en [Appellanten]. Daaraan kan de VvE geen rechten jegens [Appellanten] ontlenen. Evenmin kan de VvE jegens [Appellanten] rechten ontlenen aan de besluiten van de vergadering van de appartementseigenaars van 25 september 2002, hoewel [Appellanten] daarvoor als toekomstige eigenaar was uitgenodigd. [Appellanten] was toen geen eigenaar, had geen stemrecht en had niet de positie hem onwelgevallige besluiten ter vernietiging aan de kantonrechter voor te leggen. De vraag of het appartement op 9 oktober 2002 feitelijk is geleverd - volgens [Appellanten] niet en volgens de VvE kennelijk wel - behoeft dan ook geen beantwoording.
4.3 Het voorgaande betekent dat [Appellanten] volgens de hoofdregel tegenover de VvE tot 22 mei 2003 niet gehouden is tot betaling van een bijdrage. Gevolg hiervan is dat de vordering tot betaling op de in de dagvaarding in eerste aanleg gehanteerde grondslag niet kan slagen voor zover deze vordering betrekking heeft op de door de appartementseigenaars verschuldigde bijdragen tot 22 mei 2003. Het hof begrijpt uit de stukken dat de vordering ook ziet op na 22 mei 2003 verschenen, door [Appellanten] verschuldigde, bijdragen. De VvE heeft echter geen overzicht in het geding gebracht waarin de bijdragen tot 22 mei 2003 en vanaf die datum zijn uitgesplitst. Het hof komt hierop in rechtsoverweging 4.6 terug.
4.4 In hoger beroep heeft de VvE onder overlegging van een kopie van bladzijde 15 van het modelreglement bevattende onder meer artikel 28 naar Pro voren gebracht, dat dit artikel van het toepasselijke (model)splitsingsreglement bepaalt, dat zowel de verkrijger van een appartementsrecht als de vervreemder aansprakelijk zijn voor de verschuldigde voorschotbijdragen en definitieve bijdragen in het lopende of in het voorafgaande boekjaar. In de gehele procedure, zo stelt de VvE, is [Appellanten] aan dit onderdeel van hetgeen tussen partijen vaststaat, voorbij gegaan. Voornoemd artikel houdt naar de mening van de VvE in, dat de discussie met betrekking tot de datum van verkrijging van het appartementsrecht in feite universitair (hof: bedoeld zal zijn arbitrair) is, ook als de in de memorie van grieven geformuleerde stellingen juist zouden zijn, omdat artikel 28 lid 2 voorschrijft Pro dat [Appellanten] aansprakelijk is voor de kosten waartoe hij is veroordeeld.
4.5 Het hof overweegt als volgt. Inderdaad is [Appellanten] voorbij gegaan aan het bepaalde in artikel 28 van Pro het splitsingreglement, maar de VvE heeft deze bepaling ook niet aan haar vordering ten grondslag gelegd. Weliswaar vermeldt zij deze bepaling in haar conclusie na comparitie onder overlegging van een kopie van de gehele tekst van het modelreglement van januari 1992, maar een wijziging van de grondslag leest het hof hierin niet. De rechtbank vermeldt onder punt 3 “Het geschil en de stellingen van partijen” van het vonnis wel dat de VvE heeft gesteld, dat de VvE zich op artikel 28 beroept Pro, maar gaat vervolgens op dit punt niet in, zodat begrijpelijk is dat [Appellanten] in zijn grieven dit punt onbesproken laat. Nu ligt deze kwestie voor, zodat het hof deze zal bespreken.
4.6 Het hof zal [Appellanten] in de gelegenheid stellen op dit punt in te gaan en zal onder meer hiervoor een inlichtingencomparitie gelasten. In dit verband acht het hof van belang nu reeds op te merken dat uit de door de VvE in het geding gebrachte stukken de toepasselijkheid van het modelregle¬ment niet valt af te leiden. Evenmin blijkt dit uit de door [Appellanten] ingebrachte stukken, die, zoals het hof heeft overwogen, meer stukken bevatten dan die zich in het dossier van de VvE bevinden. Voorts bepaalt lid 3 van artikel 28, dat uitsluitend de vervreemder aansprakelijk is voor de extra voorschotbijdragen als bedoeld in artikel 38 zesde Pro lid en de definitieve bijdragen die verschuldigd zijn als gevolg van besluiten van de vergadering als bedoeld in artikel 38 vijfde Pro lid, die tot stand zijn gekomen in het tijdvak gedurende welke hij eigenaar was. Hetzelfde geldt voor bijzondere bijdragen verschuldigd terzake van andere rechtsfeiten, die in voormeld tijdvak hebben plaatsgehad. De VvE zal dan ook een onderbouwd overzicht van haar vordering moeten opstellen, waarbij aangegeven wordt of tot 22 mei 2003 sprake is geweest van bijdragen waarop de leden vijf en zes van artikel 38 van Pro toepassing zijn. Van belang is voorts, dat lid 4 van artikel 28 bepaalt Pro dat uitsluitend de verkrijger aansprakelijk is voor verzekeringspremies en de verschuldigde vergoeding aan het bestuur of administratief beheerder, voor zover deze premie of deze vergoeding opeisbaar is geworden na de vervreemding. De VvE zal ook op dit punt - onderbouwd - duidelijkheid moeten verschaffen. Tenslotte zal de VvE een overzicht dienen op te stellen van de bijdragen, die verschuldigd zijn voor het onderhavige appartementsrecht tot 22 mei 2003 en vanaf die datum tot de datum van de dagvaarding in eerste aanleg, 26 januari 2005. Het hof wenst van de VvE ook nog te worden vernemen of zij [Partij X] aansprakelijk heeft gesteld voor de betaling van de bijdragen tot aan het moment van levering van het appartementsrecht aan [Appellanten]. Per slot van rekening was [Partij X] tot 22 mei 2003 appartementseigenaar en daarmee (als eerste) aansprakelijk voor de betaling van de bijdragen. Het hof zal voor het verkrijgen van genoemde inlichtingen een comparitie gelasten, waarbij de VvE wordt verzocht de gevraagde stukken twee weken voor de datum van de comparitie aan het hof en de wederpartij toe te zenden. Aan [Appellanten] wordt verzocht schriftelijk in te gaan op de toepasselijkheid van het modelreglement en op het bepaalde van artikel 28 en Pro dit stuk twee weken voor de datum van de comparitie aan het hof en de wederpartij toe te zenden. De comparitie zal mede dienstbaar worden gemaakt aan het beproeven van een regeling in der minne.
5. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
Beslissing
Het hof:
- beveelt partijen in persoon, de VvE deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is, vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. C.G. Beyer-Lazonder in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te ’s-Gravenhage en wel op dinsdag, 4 september 2007 om 13.30 uur;
- bepaalt dat uitstel van deze comparitie eenmaal zal worden verleend, indien daarom, onder opgave van verhinderdata van beide partijen, uiterlijk vier weken vóór de comparitie wordt verzocht;
- bepaalt dat [Appellanten] het volledige procesdossier van de eerste aanleg inclusief producties, uiterlijk vier weken vóór de comparitie naar de benoemde raadsheer-commissaris zal zenden;
- bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep willen doen en voorts de van de VvE verlangde stukken en de schriftelijke reactie van [Appellanten] (zie rechtsoverweging 4) zullen overleggen door deze uiterlijk twee weken vóór de comparitie in kopie aan de wederpartij en aan de raadsheer-commissaris toe te zenden;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, A.H. de Wild en T.L. Tan en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 juni 2007 in bijzijn van de griffier.