Uitspraak
Uitspraak: 20 juli 2007
Rolnummer: 06/993
Rolnr. rechtbank: 582837/416/199
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
VERENIGING POORTGEBOUW,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: de vereniging,
procureur: mr. E. Grabandt,
tegen
DE GROENE GROEP MONUMENTEN B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: De Groene Groep,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
Het geding
Bij exploot van 9 mei 2006 is de vereniging in hoger beroep gekomen van het vonnis van 17 februari 2006, door de rechtbank Rotterdam, sector kanton locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven heeft de vereniging onder overlegging van een productie vier grieven tegen het vonnis aangevoerd.
Bij memorie van antwoord heeft De Groene Groep onder overlegging van vijf producties de grieven bestreden.
Op 15 juni 2007 hebben partijen hun zaak door hun raadslieden doen bepleiten, de vereniging door mr. R. Scheltes, advocaat te Rotterdam, en De Groene Groep door mr. H.E.M. Vrolijk, advocaat te Rotterdam. Beide raadslieden hebben pleitnotities overgelegd. De Groene Groep heeft bij gelegenheid van de pleidooien vier producties in het geding gebracht. De vereniging heeft een videoband in het geding gebracht.
Ten slotte heeft De Groene Groep de processtukken gefourneerd en hebben partijen arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder “De vaststaande feiten” van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat, kort samengevat, om het volgende.
2.1 Op 10 september 1982 is de vereniging opgericht. Artikel 2 van Pro de statuten van de vereniging luidt:
“1. De vereniging heeft ten doel: het bevorderen en verzorgen van de huisvesting van haar leden in het Poortgebouw te Rotterdam en in het algemeen de exploitatie van dit gebouw als woon- en leefruimte, zulks met respectering van ieders individuele woonrechten. …”
2.2 Artikel 4 van Pro de statuten van de vereniging luidt:
“1. De vereniging kent slechts gewone leden. In deze statuten zal gesproken worden over leden of lid.
2. Gewone leden zijn zij, die woonachtig zijn in de woonruimte van de vereniging en die een verzoek daartoe bij de algemene ledenvergadering hebben ingediend en door de algemene ledenvergadering zijn toegelaten.
3. Een lidmaatschap is persoonlijk en derhalve niet overdraagbaar en kan evenmin door erfopvolging worden verkregen.”
2.3 Op 21 maart 1984, na oplevering van de verbouwing van het Poortgebouw, is tussen de vereniging en het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam, voorloper van de WBR (Stichting Woningbedrijf Rotterdam) een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het Poortgebouw, gelegen aan de Stieltjesstraat 27-38 te Rotterdam. De huur bedroeg in 2004 € 2.623,54 per maand voor het gehele gebouw.
2.4 Het gehuurde bestaat uit een gebouw met onzelfstandige woonruimtes en gemeenschappelijke ruimtes, die door de vereniging ter beschikking worden gesteld aan haar leden die daarvoor contributie betalen. Het Poortgebouw huisvest 28-32 leden.
2.5 Artikel 5 van Pro de huurovereenkomst luidt: “De Vereniging mag het gehuurde uitsluitend gebruiken voor de huisvesting van haar leden. Enig commercieel gebruik, dat niet tot doel heeft de huisvesting van het Poortgebouw te ondersteunen, is niet toegestaan. Gemeenschappelijke ruimten zullen worden gebruikt ten behoeve van de leden van de Vereniging en voor de doelen waarvoor zij bij de verbouwing tot woongebouw van het gehuurde zijn aangelegd. Een blijvend ander gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen behoeft de goedkeuring van de gemeente, waartoe zo nodig een nadere overeenkomst tussen partijen zal worden afgesloten.”
2.6 Artikel 10 van Pro de huurovereenkomst luidt:
“10.1.a. Door of vanwege de Vereniging worden de ‘verhuurders’-werkzaamheden op het punt van klachten- en mutatieonderhoud binnen het gebouw verricht. De Vereniging reserveert jaarlijks een bedrag voor klachten- en mutatieonderhoud. Het niet-bestede reserve-bedrag is bestemd voor kleine verbeteringen.
b. Voornoemde werkzaamheden worden door de Vereniging in zelfwerkzaamheid uitgevoerd zonder dat aan haar daartoe een vergoeding wordt toegekend of dat een dergelijk bedrag met de te betalen huurprijs wordt gecompenseerd.
c. T.b.v. voornoemde werkzaamheden wordt aan de Vereniging 40% van het bruto jaar budget onderhoud toegedeeld. …
d. Voor rekening van de Vereniging zijn:
- onderhoud, reparaties en vernieuwingen die het gevolg zijn van een gebruik van het gehuurde in afwijking van de bestemming;
- voorzieningen, die getroffen dienen te worden als gevolg van opzet, schuld, nalatigheid of onoordeelkundig gebruik van huurster of van personen voor wie zij aansprakelijk is.
- de kosten van de glasverzekering ad f. 60,20 per maand. Voornoemd bedrag geldt voor de periode 01-05-‘88/01-05-’89”.
2.7 Op 3 juli 2001 heeft het WBR de eigendom van het Poortgebouw overgedragen aan De Groene Groep. De Groene Groep heeft onder meer als doel “de verwerving, exploitatie en instandhouding van monumenten in de zin van de Monumentenwet.”
2.8 Het Poortgebouw is een monument in de zin van de Monumentenwet.
2.9 Bij brief van 15 juli 2004 heeft De Groene Groep aan de vereniging de huur opgezegd tegen 1 februari 2005. Als reden voor de opzegging staat in de brief vermeld, dat De Groene Groep het Poortgebouw grondig wil renoveren en het gebouw in overeenstemming met zijn oorspronkelijke bestemming tot kantoorruimte wil verbouwen en dat uitvoering van deze plannen zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De vereniging heeft niet toegestemd in beëindiging van de huurovereenkomst.
2.10 De Groene Groep heeft vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, gevorderd, alsmede ontruiming en veroordeling in de kosten. De rechtbank heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst op 1 juli 2006 zal eindigen, alsmede de vorderingen tot ontruiming en veroordeling van de vereniging in de kosten toegewezen. Hiertegen is de vereniging in hoger beroep gekomen.
3.1 Grief 1 luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter geoordeeld dat er sprake is van dringend eigen gebruik.”
3.2 Naar aanleiding van deze grief en hetgeen de vereniging ter toelichting op de grief heeft aangevoerd, overweegt het hof het volgende. De Groene Groep heeft een in opdracht van de vereniging opgemaakt rapport van Drios Bouwadvies en -Begeleiding van 20 mei 2000 overgelegd, alsmede een rapport van Monumentenwacht van 22 maart 2004, een rapport van Bouwadviesbureau Van der Ven van 10 mei 2004, een rapport van RPS Advies van 20 januari 2005 en een rapport van Program Bouwadvies BV. De vereniging heeft een rapport van Tussen Ruimte van 1 november 2004 overgelegd. Uit de rapporten en de overgelegde foto’s blijkt dat het pand zowel aan de binnenkant als de buitenkant een groot aantal bouwkundige gebreken vertoont die herstelwerkzaamheden noodzakelijk maken.
3.3 Het pand voldoet niet aan de eisen van het bouwbesluit ten aanzien van ventilatie, gevel- en dakisolatie, beperkende maatregelen tegen omgevingsgeluid, vluchtwegen en brandveiligheid. Brandwerende deuren ontbreken en er zijn geen brand- en rookvrije vluchtwegen. Ook als tijdens regelmatige inspecties door bouw- en woningtoezicht en brandweer geen melding is gemaakt van ontoelaatbare situaties, wordt dat niet anders. De afgepleisterde kelderwanden zijn op veel plaatsen beschadigd en door zouten aangetast. Er stroomt geregeld water in de kelders. De gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen zijn slecht en voldoen niet aan de eisen. De hemelwaterafvoeren zijn slecht en functioneren niet. Door het niet functioneren van de hemelwaterafvoeren ontstaan ernstige vorstschades aan de gevels, waardoor grote kosten en gevaarlijk situaties kunnen ontstaan. Ook zijn in de goten lekkage vastgesteld die met de grootste spoed hersteld moeten worden om verdere beschadigingen van gevelmetselwerk en aantasting van gootbodems c.q. muurplaten te voorkomen. Het zou kunnen dat stukken goot op de openbare weg vallen. De horizontale betonnen afdekkingen moeten worden voorzien van nieuwe kitvoegen. De bestaande voegen zijn slecht en veroorzaken vochtintreding, waardoor op termijn de elementen los komen te liggen en op de openbare straat terecht kunnen komen.
3.4 Verder is het stucwerk op de gevels slecht onderhouden. Hierdoor is er sprake van vochtintreding met het risico dat het stucwerk op de openbare straat terecht komt. Het metselwerk vertoont veel scheurvorming, hetgeen veroorzaakt wordt door zettingen van het gebouw en trillingen aan het gebouw. Met spoed moeten maatregelen worden genomen om de trillingen beter op te vangen. Als hier niets aan gedaan wordt, zal het proces van scheurvorming doorgaan, met het gevaar van afbrokkeling van geveldelen. De staalconstructie aan de poort vertoont op diverse plaatsen roestvorming. De staalconstructie moet daarom worden schoongemaakt en opnieuw behandeld tegen corrosie. Verder moet de benodigde brandwerendheid van de staalconstructie worden onderzocht. In de gevel zitten loszittende elementen die op termijn op de openbare weg kunnen komen. Alle gevelkozijnen en ramen zijn slecht en dienen vervangen te worden. De elektrische installaties zijn ernstig verouderd. Bedrading en groepen moeten hoognodig vanwege gevaarlijke situaties en veroudering vervangen worden. De verwarming is oud en inefficiënt. In de kelder is een asbesthoudende plaat aangetroffen met een oppervlakte van 2 m2. Ook op zolder is een asbesthoudende golfplaat van 2 m2 onder de opstort voor de c.v.-ketel aangetroffen en een asbesthoudend rookgaskanaal.
3.5 Dit alles heeft de vereniging naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd weersproken. Hieruit leidt het hof af dat renovatie noodzakelijk is. De stelling van de vereniging dat de aanpak van de bouwkundige problemen van het Poortgebouw met minder kosten zou kunnen worden uitgevoerd, heeft zij onvoldoende onderbouwd. Zo heeft zij niet concreet aangegeven hoe dat zou moeten. De vereniging geeft voorts geen concrete onderbouwing van haar stelling dat zij geklaagd zou hebben over achterstallig onderhoud en De Groene Groep die klacht niet zou hebben verholpen. Daarom gaat het hof voorbij aan de stelling dat er sprake was van achterstallig onderhoud en dat noodzakelijke reparaties niet zouden zijn uitgevoerd. Aangezien de noodzakelijke renovatie grootschalig zal zijn en een deel van deze renovatie binnen zal moeten plaats vinden, zal zonder ontruiming van het Poortgebouw deze renovatie niet mogelijk zijn. Naar het oordeel van het hof heeft De Groene Groep voldoende onderbouwd dat noodzakelijke renovatie zo veel kost, dat deze kosten met verhuur als woonruimte niet terugverdiend kunnen worden. Naar het oordeel van het hof levert het plan van De Groene Groep tot renovatie onder deze omstandigheden dringend eigen gebruik op. Grief 1 faalt.
4.1 Grief 2 luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter geoordeeld dat de belangenafweging in het voordeel dient uit te vallen van De Groene Groep.”
4.2 Naar aanleiding van deze grief en hetgeen de vereniging ter toelichting op deze grief heeft aangevoerd overweegt het hof het volgende. Het hof leidt - naar hiervoor reeds is overwogen - uit de overgelegde rapporten en foto’s af dat renovatie van het Poortgebouw noodzakelijk is. De vereniging heeft niet concreet aangegeven hoe een renovatie met minder kosten zou kunnen worden gerealiseerd. Naar het oordeel van het hof heeft De Groene Groep voldoende aangetoond dat de kosten met verhuur als woonruimte niet terugverdiend kunnen worden en dat daarvoor verhuur als kantoorruimte noodzakelijk is. Dit betekent dat een tijdelijke uitplaatsing van de bewoners niet aan de orde is. Het bestemmingsplan laat zowel gebruik als kantoorruimte als gebruik als woonruimte toe. Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Rotterdam heeft aan De Groene Groep op hoofdlijnen vergunning verleend voor haar renovatieplannen, mits een beperkt aantal wijzigingen op de plannen wordt aangebracht.
4.3 De vereniging heeft gesteld dat zij huurovereenkomsten heeft met haar leden. Zij heeft deze stelling echter onvoldoende onderbouwd. Zij heeft een niet getekend voorbeeld van zo’n huurovereenkomst overgelegd. In deze huurovereenkomst staat de huidige vervangend voorzitter van de vereniging Bas Bodegraven als huurder vermeld. Deze niet getekende overeenkomst, die als productie bij memorie van grieven is overgelegd, is gedateerd ongeveer twee en een halve week voor de datum van de memorie van grieven, derhalve ruim na de datum waartegen De Groene Groep de huur heeft opgezegd. De vereniging heeft onvoldoende onderbouwd dat zij getekende huurovereenkomsten met haar leden heeft gesloten. In ieder geval heeft zij onvoldoende onderbouwd dat zij voorafgaand aan de opzegging van de huurovereenkomst door De Groene Groep een of meer onderhuurovereenkomsten met haar leden heeft gesloten. Het hof gaat er dan ook van uit dat er tussen de vereniging en haar leden naast de lidmaatschapsovereenkomsten met de daarbij behorende rechten en verplichtingen geen onderhuurovereenkomsten zijn gesloten.
4.4 Tegenover het belang van De Groene Groep staat het belang van de vereniging dat zij het Poortgebouw kan blijven gebruiken en dat haar leden het Poortgebouw kunnen blijven bewonen. Naar het oordeel van het hof leidt het belang van De Groene Groep dat zij het pand na de noodzakelijke renovatie rendabel kan exploiteren ertoe, dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Grief 2 faalt.
5.1 Grief 3 luidt:
“Ten onrechte heeft de kantonrechter bepaald dat de Groene Groep heeft kunnen volstaan met het aanbieden van passende woonruimte aan de individuele leden van de vereniging en niet aan de vereniging zelf.”
5.2 Naar aanleiding van deze grief overweegt het hof het volgende. In art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro staat, dat de rechter de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, slechts kan toewijzen als blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De vereniging is de huurder. Het zijn niet de individuele leden die huurders zijn. De Groene Groep heeft gesteld dat een vereniging niet woont en een voor een vereniging passende woonruimte niet bestaat. Het hof ziet niet in waarom een vereniging niet zou kunnen “wonen” en waarom een voor een vereniging passende woonruimte niet zou kunnen bestaan. In dit geval “woont” de vereniging door het verzorgen van huisvesting van haar leden in het Poortgebouw. Een voor de vereniging passende woonruimte zou zijn woonruimte waarin de vereniging passende huisvesting voor haar leden kan verzorgen.
5.3 In het geval van Stichting Zonshofje (HR 20-9-1985, NJ 1986, 261) was de situatie de volgende. De Stichting was louter opgericht om te bewerkstelligen dat de verhuurder slechts met één huurder te maken kreeg, te weten de Stichting. Daarom moest in dat geval worden aangenomen dat het in de huurverhouding tussen de verhuurder en de Stichting beschermde belang van de Stichting slechts bestond uit en moest worden vereenzelvigd met de belangen van de onderhuurders. Door uitgaande van deze - niet onbegrijpelijke – vaststelling te oordelen dat ten opzichte van de Stichting is voldaan aan het vereiste dat andere passende woonruimte kan worden verkregen wanneer de huurovereenkomsten met de huidige onderhuurders worden gerespecteerd, heeft de rechtbank volgens de Hoge Raad in dat geval niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.
5.4 Naar het oordeel van het hof verschilt de onderhavige zaak in een aantal opzichten van het geval van de Stichting Zonshofje. In de eerste plaats is de vereniging krachtens art. 2 van Pro haar statuten verantwoordelijk voor de exploitatie van het gebouw als woon- en leefruimte. In de tweede plaats is de vereniging krachtens artikel 4 lid 2 van Pro de statuten van de vereniging belast met de toelating van nieuwe leden die huisvesting krijgen in het Poortgebouw. De statuten zijn gepasseerd op 10 september 1982 vòòr het sluiten van de verbouwingsovereenkomst op 17 november 1982 die later geleid heeft tot de huurovereenkomst. Het hof gaat ervan uit dat deze statuten tijdens het sluiten van de huurovereenkomst bij de verhuurder bekend waren en een rol mogen spelen bij de uitleg van de huurovereenkomst. In de derde plaats kan uit art. 5 van Pro de huurovereenkomst worden afgeleid dat de vereniging een taak heeft ten aanzien van het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten ten behoeve van de leden van de vereniging en voor de doelen waarbij zij bij de verbouwing tot gebouw van het gehuurde zijn aangelegd. In de vierde plaats is krachtens art. 10.1.a van de huurovereenkomst de vereniging belast met het verrichten van de verhuurders-werkzaamheden op het punt van klachten- en mutatieonderhoud.
5.5 Hieruit leidt het hof af, dat de vereniging een eigen positie heeft en dat de situatie van het Zonshofje, dat de stichting louter is opgericht om te bewerkstelligen dat de verhuurder slechts met één huurder te maken kreeg en het in de huurverhouding tussen de verhuurder en de stichting beschermde belang van de stichting slechts bestond uit en moest worden vereenzelvigd met de belangen van de onderhuurders, zich in het geval van het Poortgebouw niet voordoet. De vereniging heeft een eigen positie en belang. De Groene Groep kan dan ook niet volstaan met aantonen dat iedere individuele bewoner van het Poortgebouw passende woonruimte kan verkrijgen, maar zal moeten aantonen dat de vereniging andere passende woonruimte kan verkrijgen. Ook als de stelling van De Groene Groep dat de mutatiegraad van de leden van de vereniging hoog is, juist zou zijn, wordt dit oordeel niet anders.
5.6 De rechtbank heeft voor haar andersluidend oordeel een beroep gedaan op de wetsgeschiedenis van Afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het BW. De rechtbank geeft echter niet aan op welke passage uit de wetsgeschiedenis wordt gedoeld en ook De Groene Groep geeft niet aan welke passage uit de wetsgeschiedenis de rechtbank zou kunnen hebben bedoeld.
5.7 De Groene Groep heeft tot nu toe niet aangetoond dat de vereniging andere passende woonruimte kan verkrijgen. De Groene Groep heeft er een beroep op gedaan dat de vereniging niet bereid is namen en personalia van de huidige bewoners van het Poortgebouw te geven. Naar het oordeel van het hof heeft De Groene Groep ook geen namen of personalia van de huidige bewoners nodig voor het zoeken naar andere passende woonruimte voor de vereniging. De Groene Groep weet hoeveel bewoners er ongeveer zijn. Volgens de preambule van de huurovereenkomst en de tussen partijen vaststaande feiten (ro. 2.4) gaat het om 28-32 bewoners. De Groene Groep weet ook hoeveel gemeenschappelijke ruimten er zijn. Daarmee heeft De Groene Groep voldoende gegevens om te onderzoeken of de vereniging andere passende woonruimte kan verkrijgen.
6. Het hof zal De Groene Groep in de gelegenheid stellen bij akte gegevens in het geding te brengen waaruit blijkt dat de vereniging andere passende woonruimte kan verkrijgen. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
De beslissing
Het hof:
bepaalt dat de zaak weer wordt uitgeroepen ter rolle van 20 december 2007 opdat De Groene Groep een akte kan nemen als bedoeld in ro. 6 van dit arrest;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, T.L. Tan en J.W. van Rijkom en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 juli 2007 in aanwezigheid van de griffier.