Uitspraak
Uitspraak: 7 september 2007
Rolnummer: 06/1366 KG
Zaak-/ Rolnr. rechtbank: 266941 / KG ZA 06-685
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Huurster],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [Huurster],
procureur: mr. M. K. de Menthon Bake,
tegen
STICHTING 3B-WONEN,
gevestigd te Bergschenhoek, gemeente Lansingerland,
geïntimeerde,
hierna te noemen: 3B-Wonen,
procureur: mr. E.J.P. Nolet.
Het geding
Bij exploot van 5 oktober 2006 is [Huurster] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 12 september 2006 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam, sector civiel, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [Huurster] twee grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door 3B-wonen bij memorie van antwoord zijn bestreden.
Op 24 augustus 2007 hebben partijen hun standpunten mondeling doen toelichten, [Huurster] door mr. S. Sedlick en 3B-Wonen door mr. N.C. van Eck, beiden advocaat te Rotterdam. Beide raadslieden hebben pleitnotities overgelegd. Ter zitting heeft [Huurster] een “Akte houdende vermindering van eis” genomen. Verder heeft [Huurster] twee producties overgelegd en ter zitting nog een productie. 3B-Wonen heeft ter zitting eveneens een productie overgelegd.
Tot slot hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 [Huurster] huurt met ingang van 5 februari 2004 van 3B-Wonen de woning aan […].
2.2 Deze woning werd [Huurster] aangeboden nadat 3B-Wonen aan haar op haar verzoek een urgentieverklaring had verleend. [Huurster]’s verzoek om een urgentieverklaring werd ondersteund door een verklaring van haar huisarts d.d 16 oktober 2003 waarin was gesteld:
“Mevrouw is bekend met astma-bronchitis en het huis is koud, tochtig, vochtig, een bron van schimmels, tot heden is de huisbaas niet genegen c.v. aan te leggen, toch een must!
Vanwege een andere invaliderende ziekte is zij niet in staat veel trappen te lopen en is ze ook aan haar hier wonende ouders gebonden. Gaarne Uw medewerking om een andere woning te betrekken.”
2.3 In het kader van de aanvraag voor een urgentieverklaring heeft de GGD Rotterdam en omstreken [Huurster] medisch onderzocht, en bij brief van
27 november 2003 aan 3B-Wonen bericht:
“Een voor betrokkene uit medisch oogpunt adequaat woningtype is:
Gelijkvloers/lift
Centrale verwarming
Tofarm/vochtvrij” (het hof begrijpt: stofarm)
2.4 Vervolgens heeft 3B-Wonen bij beschikking van 2 december 2003 [Huurster] een urgentieverklaring verstrekt. Daarbij werd vermeld:
“Wij zullen U zo spoedig mogelijk en woning aanbieden die aan de volgende criteria voldoet:
- aantal kamers: 2 of 3
- maximale huurprijs € 453,77;
- woning dient gelijkvloers te zijn”
[Huurster] heeft geen rechtsmiddelen aangewend tegen deze beschikking.
2.5 Naast de door [Huurster] betrokken woning ligt een groenvoorziening (veldje) waarop enige maanden nadat [Huurster] de woning had betrokken, door de gemeente enige speeltoestellen voor kinderen zijn geplaatst.
2.6 [Huurster] heeft in eerste aanleg onder meer gevorderd 3B-Wonen te veroordelen haar bij wijze van voorlopige voorziening binnen 48 uur na betekening van het vonnis een andere woning aan te bieden die goed was geïsoleerd, op de begane grond lag en was gelegen in een absoluut rustige omgeving, en haar een voorschot op vergoeding van schade ter hoogte van
€ 5000,- te betalen.
2.7 Bij vonnis van 12 september 2006 heeft de Voorzieningenrechter van de rechtbank de vorderingen van [Huurster] afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten.
3.1 Ter gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft [Huurster] een “Akte houdende vermindering van eis” genomen, waarbij zij haar vordering tot het bepalen van een termijn waarbinnen de eis in de hoofdzaak moet worden ingediend heeft ingetrokken en tevens een subsidiaire vordering sub 1 heeft toegevoegd, inhoudende dat 3B-Wonen zal worden veroordeeld om medewerking te verlenen aan verstrekking van een nieuwe urgentieverklaring aan [Huurster], op straffe van verbeurte van een dwangsom. Er is derhalve naast vermindering ook sprake van vermeerdering van eis. Tegen deze vermeerdering van eis heeft 3B-Wonen geen bezwaar gemaakt en het hof acht de vermeerdering van eis niet in strijd met de eisen van een goede procesorde, zodat het hof van de aldus vermeerderde eis zal uitgaan.
3.2 Met grief I en de toelichting daarop komt [Huurster] op tegen het oordeel van de rechtbank onder 4.2, dat zij haar stellingen dat zij vanwege medische redenen in aanmerking komt voor een absoluut rustige omgeving onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De grief berust deels op een verkeerde lezing van het oordeel van de rechtbank, nu de rechtbank slechts heeft overwogen dat [Huurster] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij ten tijde van het toekennen van de urgentieverklaring en het aangaan van de huurovereenkomst ook aan 3B-wonen had aangegeven dat zij vanwege medische redenen in aanmerking komt voor een goed geluidgeïsoleerde woning in een absoluut rustige omgeving.
3.3 Anders dan [Huurster] betoogt in de toelichting op grief I, is in dit kort geding niet komen vast te staan dat 3B-Wonen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bekend was met het feit dat [Huurster] zou lijden aan het chronisch vermoeidheids¬syndroom en om die reden in een absoluut rustige woonomgeving moest wonen. Die omstandigheid wordt niet genoemd in de onder 2.2 geciteerde brief van haar huisarts, noch in de uitslag van het onderzoek door de GGD zoals geciteerd onder 2.3. In de omschrijving van het soort woning dat [Huurster] zal worden aangeboden - in de beschikking waarin 3B-Wonen de urgentieverklaring verstrekt - wordt over een rustige woonomgeving evenmin gerept. Dat 3B-Wonen daarvan desalniettemin toch op de hoogte zou zijn geweest wordt door [Huurster] onvoldoende aannemelijk gemaakt. De enkele verklaring van de vader van [Huurster] - overgelegd ter gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep - dat tijdens het gesprek ter gelegenheid van het ondertekenen van de huurovereenkomst, de ziekte en de daaruit voortvloeiende noodzaak voor een rustige omgeving duidelijk naar voren zijn gebracht, is onvoldoende om tot die conclusie te komen nu de inhoud van deze verklaring door 3B-Wonen gemotiveerd wordt ontkend. Voor bewijslevering is in dit kort geding geen plaats. Gelet op het voorgaande is in dit kort geding niet komen vast te staan dat 3B-Wonen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst reden had om ervan uit te gaan dat [Huurster] om medische redenen in een absoluut rustige omgeving moest wonen. Grief I faalt daarom.
3.4 Grief II bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat niet aannemelijk is dat naar objectieve maatstaven sprake is van structurele geluidsoverlast en betoogt dat het i.c. gaat om deze specifieke huurder en haar specifieke medische urgentie. Hoewel het hof het oordeel van de voorzieningenrechter, dat niet aannemelijk is dat naar objectieve maatstaven sprake is van structurele geluidsoverlast, deelt, doet dit voor de uitkomst van het geschil tussen partijen niet terzake nu het geluid van spelende kinderen waar [Huurster] last van ondervindt, een feitelijke stoornis door derden vormt waarvoor 3B-Wonen overeenkomstig artikel 7: 204 lid 3 BW als verhuurder niet aansprakelijk is. De specifieke behoefte van [Huurster] aan een absoluut rustige woonomgeving kàn dit anders maken, indien uit de urgentieverklaring de noodzaak van een absoluut rustige woonomgeving blijkt, dan wel indien partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst naar aanleiding van de door [Huurster] gestelde noodzaak bijzondere afspraken hebben gemaakt over de woonomgeving (bijvoorbeeld dat deze vrij zou zijn van ieder omgevingsgeluid).
Uit hetgeen hierboven in 3.3. is overwogen volgt echter dat uit de urgentieverklaring niet blijkt van de noodzaak voor een rustige omgeving en dat in dit kort geding moet worden aangenomen dat 3B-wonen van die noodzaak niet op de hoogte was. Ook overigens is niet gebleken dat hierover bijzondere afspraken zijn gemaakt. Een woonomgeving vrij van mogelijke geluidsoverlast door derden maakt dan ook geen deel uit van de huurovereenkomst van [Huurster]. Ook grief II slaagt niet.
3.5 Nu het primaire gedeelte van de vordering sub 1 niet toewijsbaar is, komt het hof toe aan bespreking van het na wijziging van de eis in hoger beroep toegevoegde subsidiaire deel. Ter gelegenheid van de pleidooien is komen vast te staan dat [Huurster] tot op dat moment geen aanvraag tot afgifte van een nieuwe urgentieverklaring had ingediend. De vordering van [Huurster] tot veroordeling van 3B-Wonen om medewerking te verlenen aan verstrekking van een nieuwe urgentieverklaring, is alleen al om die reden niet toewijsbaar. Ook de overige vorderingen van [Huurster] komen gelet op het bovenstaande niet voor toewijzing in aanmerking.
3.6 De slotsom is dat de grieven falen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De in hoger beroep ingestelde subsidiaire vordering zal worden afgewezen. [Huurster] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 12 september 2006 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam gewezen tussen partijen;
- wijst de in hoger beroep ingestelde subsidiaire vordering van [Huurster] af;
- veroordeelt [Huurster] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van 3B-Wonen tot aan deze uitspraak bepaald op € 296,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, M.J. van der Ven en J.W. van Rijkom en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 september 2007 in aanwezigheid van de griffier.